Pokud právě přemýšlíte, kam uložit volné peníze, vězte, že to nemusí být jen do akcií, dluhopisů nebo kryptoměn. Vydělat vám můžou i sklady nebo výrobní haly. Ano, mluvíme o těch hranatých stavbách, které vám při cestě po dálnici asi občas zčeří výhled do krajiny. Investice do industriálních nemovitostí jsou v Česku poměrně novou příležitostí. Sestavili jsme pro vás přehled toho nejdůležitějšího, co byste o nich měli vědět.
Proč se o ně zajímat
Nemovitosti obecně jsou z dlouhodobého hlediska nejbezpečnější investicí, co se týče cenových rizik i udržení hodnoty. A mezi investicemi, které dosahují zajímavých průběžných výnosů, průmyslové nemovitosti jednoznačně vedou. Dá se u nich dosáhnout i několikanásobného výnosu oproti retailovým investicím nebo třeba i ve srovnání s akciemi.
Donedávna byly totiž docela opomíjené, a přitom jsou ve srovnání s jinými nemovitostmi mnohem stabilnější. Jejich dalším velkým plusem je, že jsou schopny generovat dlouhodobé nájemní smlouvy s bonitními klienty. Tyto smlouvy jsou navíc zajištěné bankovními garancemi či mateřskými společnostmi, což je další plus pro investora.
V regionu střední Evropy se dá očekávat rostoucí poptávka po nových industriálních nemovitostech, stejně jako trend rostoucích výnosů z nájmů. Ale za západní Evropou a světem máme ještě co dohánět.
V jakém regionu investovat
Hodně záleží na vašich zkušenostech, investičním apetitu i velikosti vašeho portfolia. Z pohledu rozdělení rizik je dobré dívat se i za hranice, nemusíte ale chodit daleko. S investicí do průmyslových nemovitostí v České republice, stejně jako v celé střední Evropě, v současné době nešlápnete vedle, protože region vykazuje jedny z nejvyšších výnosů z nemovitostí.
Střední Evropa je dobrou volbou i z řady dalších důvodů, ať už je to stabilní právní prostředí, kvalifikovaná pracovní síla, nebo celkově dobře fungující ekonomika. Česká republika navíc může těžit ze strategické polohy uprostřed Evropy, což z ní dělá důležitý logistický uzel, který se bez skladů a distribučních center neobejde.
Pokud se rozhodnete investovat mimo Evropskou unii, vše pečlivě zvažte. Vezměte v úvahu, jestli máte dost zkušeností jak z hlediska právního, tak finančního či realitního. Pokud ne, nepouštějte se do toho vůbec nebo jen s pomocí někoho, kdo má dostatečné znalosti a je schopen vám garantovat bezproblémový vstup na trh, který neznáte.
Na co se připravit
Investice do nemovitostí jsou obecně považované za atraktivní, ale časově a finančně náročné. U průmyslových nemovitostí počítejte s investičním horizontem minimálně pět až sedm let a menší mírou likvidity. Ať už budete nakupovat sami, nebo přes investiční fond, nejdříve zvažte kurzová rizika i politickou a ekonomickou stabilitu zemí, ve kterých chcete peníze rozpustit. Zohledněte také místní daně a celkové náklady na správu vašich investic. V případě investic v některé z exotičtějších destinací berte v úvahu také možné klimatické vlivy, lokální nemoci a přístup ke zdravotní péči.
Ať už budete investovat do jakékoli nemovitosti, je dobré si dopředu ujasnit, zda chcete vlastnit více levnějších, nebo jednu drahou. V tomto případě znovu záleží na vašich odborných, časových a finančních možnostech. Pamatujte i na to, že s postupným růstem už je nutná i geografická diverzifikace, o které už byla řeč. Máte-li tedy opravdu velký přebytek kapitálu, zahraniční investici se nevyhýbejte, spíš naopak. Část kapitálu se snažte investovat právě do industriálních nemovitostí či fondů, které vám jsou schopny generovat průběžný výnos.
Jak investovat
V Česku jsou investice do průmyslových nemovitostí stále hodně na začátku a prověřených otevřených investičních fondů je zatím jen hrstka. Průměrný výnos z investic do tohoto typu staveb se v současné době pohybuje mezi pěti a osmi procenty. Některé fondy ale generují ještě o něco vyšší čísla.
„V rámci fondu Arete Invest jsme do průmyslových pronajatých nemovitostí začali investovat jako jedni z prvních v Česku prostřednictvím podfondu CEE II. Jeho předpokládaný výnos se pohybuje kolem 11 procent ročně v investičním horizontu pěti až sedmi let, loni byl ale vysokých 44 procent. Podfond běží už dva a půl roku a horizont se pravděpodobně zkrátí,“ říká zakladatel investičního fondu Arete Invest Lubor Svoboda.
Proč jít do fondu
Investice prostřednictvím fondů má několik výhod oproti té na vlastní pěst: vstupní částka, kterou musíte vložit, bývá mnohem nižší, stejně tak i rizika, o která se dělíte s ostatními investory, velikost fondu vám garantuje dobrou diverzifikaci rizik. Na vše pak dohlíží správce fondu, jehož zkušeností můžete využít.
Při vstupu do fondu kvalifikovaných investorů musíte kromě minimálního milionového vkladu také prokázat dostatečné zkušenosti s investováním nebo s řízením.
Pokud vstupní podmínky splníte, fond by vás měl bez problémů přijmout. Na základě složených peněz získáte investiční akcie a stáváte se investičním akcionářem. Investiční akcie podléhají dědickému řízení, můžete je dát do zástavy, půjčit si na ně nebo je prodat jiné osobě, která bude splňovat podmínky fondu.
Lubor Svoboda, zakladatel investičního fondu Arete Invest
Má dlouholeté zkušenosti s řízením společností spravujících nemovitostní aktiva a investiční fondy. Spravoval a restrukturalizoval fondy po zkrachovalé IPB, řídil a rozvíjel realitní skupinu NAXOS. Po letech strávených v soukromé sféře založil v roce 2014 se společníkem Robertem Idesem investiční fond Arete Invest. Specializují se na investice do dokončených a pronajatých komerčních nemovitostí. Fond vlastní nemovitosti v Česku a na Slovensku a hodnota aktiv v něm atakuje 100 milionů eur.
