Finančník Igor Fait, letos podle žebříčku Forbesu 75. nejbohatší Čech, otevírá realitní fond Jet Real Estate zaměřený na průmyslové reality. Začít chce na podzim s miliardou korun, časem by jich měl proinvestovat až patnáct. Cílem přitom nebude jen development průmyslových hal, jaký dělá například lídr trhu CTP nebo český Accolade.
Fait chce také přesvědčit ostatní byznysmeny, aby mu prodali své nemovitosti, v nichž podnikají. „Starat se o reality je totiž úplně jiná disciplína než třeba dělat klikové hřídele. To chci trhu vysvětlit,“ říká Igor Fait, který momentálně odpočívá ve svém sídle na Mallorce. „Ekonomika teď jede na umělé výživě. Jak velká bude skutečně krize, to se ukáže až na podzim,“ dodává.
V čem má být váš realitní fond jiný?
Investujeme do průmyslu 20 let a víme, že samotný byznys jednotlivých firem velmi často s danou nemovitostí nesouvisí. A myslíme si, že by se to mělo oddělovat. Běžné je to v Německu a v Rakousku, u nás příliš ne. Přitom je to úplně jiný druh podnikání – dělat třeba klikové hřídele a starat se o reality. Já jsem přesvědčený o tom, že správný hospodář by se měl specializovat na jednu věc.
Takže chceme podnikatelům nabídnout partnerství spočívající v tom, že jejich nemovitosti koupíme. Pro ně to bude znamenat finanční injekci do jejich hlavního podnikání. Navíc sami průmyslu rozumíme, takže můžeme dané firmě nabídnout také určitou formu poradenství, a pochopitelně umíme ohodnotit bonitu nájemníka, protože dobře chápeme, co dělá a jaké to má vyhlídky.
Takže nechcete stavět nové průmyslové či logistické haly, ale spíše kupovat nemovitosti, kde se už podniká?
Ano. Chceme se specializovat na to, že stávajícím podnikatelům nabídneme oddělení nemovitostí od core byznysu. Ale neznamená to, že budeme dělat pouze toto. Pokud se naskytne příležitost vybudovat nějaký zajímavý průmyslový park, půjdeme do toho.
Není pro většinu podnikatelů naprosto nepředstavitelné, že by si prodali „komín nad hlavou“?
Možná ano, ale je to velká chyba. Budeme se jim snažit vysvětlovat, že když někdo koupí jejich halu, bude se o ni starat mnohem víc a bude tomu víc rozumět. I při prodeji firmy se úplně jinak valuuje výroba a nemovitost, kde činnost probíhá. V okamžiku, kdy se podnikatel rozhodne prodat svůj byznys a nemovitost odděleně, dosáhne mnohem lepší ceny. Takže je to výhodné i z tohoto pohledu. Chápu, že na to čeští podnikatelé nejsou moc zvyklí, a chci se proto věnovat hodně osvětě.
Počítáte i s tím, že byste tak pomohli firmám, které se třeba dostaly kvůli covidu do potíží?
To je složitější otázka. Museli bychom si vyhodnotit, zda bychom takovou firmu, která má potíže s cash a prodá kvůli tomu haly, chtěli jako nájemce. Primárně je to určené pro společnosti, které jsou zdravé, ale chtějí se třeba rychleji rozvíjet přes peníze, jež by získaly prodejem nemovitostí. Samozřejmě si budeme vybírat. Jde o lokalitu, prostor pro další rozvoj či pro rekonstrukci.
Kolik peněz chcete do fondu dostat?
Bude to permanentní fond kvalifikovaných investorů, do zimy chceme získat od investorů miliardu korun. Cílem je mít do pěti let ve fondu zhruba 15 miliard. S finanční pákou, která je v takových případech kolem 50 procent, může být hodnota nemovitostí kolem 30 miliard. Minimální investice přes Conseq bude jeden milion, pro individuální investory je nastavené minimum tři miliony korun.
Jste sám zkušený investor. Jak se podle vás covidová krize propíše či propisuje do cen firem?
Mám obavy, že teď je ekonomika držena nahoře umělou výživou státních peněz. Až to na podzim skončí, teprve se ukáže, jak je krize velká. Myslím, že dojde k velkému propouštění, k nesplácení úvěrů a může to znamenat řadu bankrotů. To bude samozřejmě příležitost pro investory, kteří mají připravenou hotovost. Otázkou je, kdy dojde k oživení a zda to předtím nezasáhne také samotné banky. Snad nejsem příliš velký pesimista.
Jak jsou na tom vaše firmy? O kolik čekáte propad zisků a tržeb?
Naštěstí jsme hodně firem prodali před covidem. Z fondu Jet 1 jsme jich exitovali 80 procent před krizí. Z velkých společností nám zůstala třebíčská PBS Industry, která dodává do energetiky, jež zatím zasažená příliš není a snad ani nebude. Byť pětinu jejích tržeb dělá také výroba pro stavební stroje, kde už samozřejmě problém je.
Takže čekám pokles obratu, ale snad ne příliš velký. Druhou naší velkou firmou je rakouská Hoeckle, která vyrábí klikové hřídele do spalovacích motorů. Ta pochopitelně klesá, ale dělá hlavně do prémiových (Porsche) a speciálních segmentů trhu, kde výpadek také není významný.
Jak jsou na tom vaši investoři? Potřebují peníze a stahují je z vašich fondů?
Minimálně. Zaprvé to právně není možné, protože máme uzavřené fondy. Ale jelikož jsou naši investoři také obvykle naši přátelé, které známe dlouho, snažíme se vždy najít řešení. Ovšem z našich 150 podílníků ve fondu Jet 2 se stáhli asi tři kvůli krizi. Požádali nás, zda by jiní investoři mohli převzít jejich pozice. To jsme samozřejmě umožnili.
Jakou máte v průměru výnosnost?
Za posledních 10 let 37 procent ročně. Zrovna jsem poslední dekádu nedávno počítal. Když to srovnáte s akciovým indexem S&P a padesátkou jeho nejvýznamnějších firem, tak ten udělal za stejnou dobu výnos 12,5 procenta. Takže jsme myslím dobří i mezi nejlepšími private equity společnostmi na světě. To se rád pochlubím.
Jak to teď vypadá na Mallorce, kde trávíte dovolenou?
Odhaduji, že je tady tak třetina lidí oproti běžnému létu. Mně to vyhovuje, ale hoteliérům asi méně. Hodně je toho zavřeného, ale zase nemusíte v dobrých restauracích čekat.
