Už před vítězstvím Donalda Trumpa v amerických prezidentských volbách dostával náš investiční tým otázky, jak měníme nastavení portfolia s ohledem na očekávání volebních výsledků. Krátká odpověď zní: nijak. Naše dlouhodobá investiční filozofie nakupovat kvalitní firmy za atraktivní valuace není závislá na tom, zda jsou u moci modří demokraté, nebo červení republikáni.
Kvůli reflektorům namířeným na Spojené státy zůstává ve stínu Evropa, respektive eurozóna a kroky Evropské centrální banky (ECB). Eurová depozitní sazba kulminovala na hodnotě čtyři procenta, než ji ECB začala v červnu postupně snižovat na říjnových 3,25 procenta.
Při pohledu na stav evropských ekonomik ale vidíme stále rostoucí pravděpodobnost, že tento pokles bude muset zrychlit. A překvapivý pokles sazeb s sebou pochopitelně nese nové tržní příležitosti.
Již v létě se podařilo ECB dostat míru inflace na dvouprocentní cíl, report za září dokonce ukázal meziroční růst cenové hladiny pouze o 1,7 procenta. I z vyjádření centrálních bankéřů posledních týdnů lze cítit úlevu, že se podařilo inflaci dostat zhruba na cíl. Pro další kroky je ale samozřejmě důležitý ekonomický výhled – a ten růžový rozhodně není.
Jedním z nejčastěji zmiňovaných makroekonomických předstihových indikátorů je PMI – index nákupních manažerů. Jeho oblíbenost lze přičíst jeho snadné interpretaci, kdy hodnoty pod padesát predikují ekonomický pokles.
Zářijová sada dat pro tři největší ekonomiky eurozóny, tedy Německo, Francii a Itálii indikuje shodně recesi s hodnotami 47,5, 48,6 a 49,7 ve výše zmíněném pořadí. Samozřejmě můžeme jít více do detailu, ale jiný obrázek ohledně dalšího hospodářského vývoje eurozóny nedostaneme, přičemž data z německého průmyslu lze dokonce označit jako tristní.
Negativní výhled pro další období nás vede k názoru, že ECB bude sazby dále snižovat, a dokonce může překvapit ve směru rychlejšího snižování. V takovém prostředí chceme být zainvestováni v sektorech odolných vůči recesi a zároveň citlivých na pokles úroků.
Již delší dobu investujeme do evropského německého rezidenčního realitního sektoru, který byl otloukánkem v období vyšších úrokových sazeb, aby naopak za posledních dvanáct měsíců dodal velmi nadprůměrné (vysoké dvouciferné) zhodnocení. Přestože zde vidíme příležitosti i nadále, nově jsme navýšili pozice v jiném, trochu zapomenutém subsektoru, a to v domovech pro seniory.
Obchodní model je zde de facto totožný jako v případě rezidenčního bydlení. Navíc pozorujeme ještě vyšší přetlak poptávky po tomto bydlení nad nabídkou díky evropskému demografickému trendu. Investičním přístupem se pak tyto naše pozice od zbytku neliší a velmi zjednodušeně lze říci, že hlídáme dvě základní kritéria.
Prvním je objem dluhu vůči hodnotě nemovitostí. Preferujeme společnosti, jejichž hodnota budov převyšuje úvěry nejméně dvakrát. Druhou podmínkou je pak rozprostření maturit úvěrů v čase, abychom se vyhnuli expozici na případné časové okno, kdy mohou být úroky opět vyšší a firma musí refinancovat podstatnou část závazků za vysoké sazby.
Pokud jsou tato kritéria splněna, následuje vyhodnocení valuace. Díky neustále probíhajícím transakcím na trhu a pravidelnému přecenění v účetních rozvahách dvakrát ročně si lze relativně přesně udělat obrázek o hodnotách budov společnosti.
Poté je potřeba odečíst objem dluhu (na ten má nárok věřitel) a zbytek je konečně majitele, respektive akcionáře. Následnou hodnotu budov na akcii je nutné porovnat s cenou akcie na trhu a ještě stále vidíme mnoho firem, jejichž hodnota vysoce převyšuje burzovní cenu.
V poslední době výše zmíněným procesem prošla belgická společnost Aedifica, jejíž váhu jsme v portfoliích navýšili. Akcie tohoto majitele domů pro seniory se nyní obchodují se slevou kolem 25 procent vůči hodnotě budov, které za společností stojí. V případě překvapivého poklesu eurových sazeb by měl být tento titul jedním z hlavních beneficientů.
Autor působí jako portfolio manažer čtyř podílových fondů J&T Investiční společnosti. Portfolia jsou složena zejména z podnikových dluhopisů a dividendových akcií. Na pozici působí od roku 2017, objem spravovaného majetku činí pět miliard korun.
