Kancelářský trh čekají chudé roky. Alespoň co se týče nových moderních kancelářských budov. Už skoro rok a půl totiž developeři v Praze nezahájili ani jednu výstavbu nové administrativní budovy. A může se tak klidně stát, že v roce 2025 nepřibydou na pražském kancelářském trhu žádné nové prostory.
Druhá polovina letošního roku přitom byla z pohledu nových kancelářských prostor ještě poměrně silná. Ve třetím čtvrtletí se podle údajů společnosti Colliers pražský kancelářský trh rozrostl o více než šedesát tisíc metrů čtverečních moderních kanceláří. Jednalo se o nejlepší výsledek od půlky roku 2020.
Asi nejviditelnějším přírůstkem na trh byla Masaryčka společnosti Penta Real Estate, která obohatila nabídku o 22 100 metrů čtverečních kancelářských ploch a několik tisíc metrů obchodních ploch. Dokončená byla také Nová Waltrovka v Praze 5 a Block Karlín na Rohanském ostrově.
Šlo o projekty, jejichž výstavba začala ještě před nynějším zpomalením trhu i ekonomiky. V současné době se však developeři do nových projektů nepouštějí. Pokud se na rezidenčním trhu v poslední době mluvilo o tom, že někteří developeři brzdí a odsouvají výstavbu, na kancelářském trhu je to ještě patrnější.
„Pokud kalkuluji náklady na development, a tím myslím celý developerský cyklus od investice do pozemku přes stavební řízení, financování až po výstavbu, je v současné době velice obtížné zajistit rentabilitu projektu,“ vysvětluje Zdenka Klapalová, jednatelka realitní a poradenské společnosti Knight Frank a také prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
Trend je jasný. Zatímco například v roce 2019 se v Praze dokončilo zhruba 200 tisíc metrů čtverečních kanceláří, letos je to jen polovina. A příští rok se očekává jen necelých osmdesát tisíc metrů čtverečních nových kanceláří.
„Vypadá to, že jsme právě zažili poslední čtvrtletí s vyšším dokončeným objemem nových kanceláří až do roku 2026. Nedaří se prolomit negativní trend v podobě odmlky zahájení výstavby nových administrativních budov. Kvůli tomu očekáváme, že zůstane neobsazenost i nadále nízká a nepředpokládáme ani stěhování velkých nájemců,“ říká analytik společnosti Colliers Josef Stanko.
Výstavbu podle něj brzdí také byrokracie, zdlouhavé územní řízení, odpor veřejnosti i samosprávní roztříštěnost.
Nedostatek nově zahájených kancelářských budov bude mít logicky vliv i na výši nájmů. Už teď nájemné v nově postavených projektech roste, protože těch, které splňují vysoké standardy na ESG a šetrnost k životnímu prostředí, je málo. Typickým příkladem je již zmiňovaná Masaryčka, kde se nájemné dostalo až na úroveň třiceti eur za metr čtvereční.
„Bude to ovšem mít vliv i na budovy staršího data, protože pokud poroste nájemné v nových objektech, nárůst bude aktuální pochopitelně i v těch ostatních,“ doplňuje Klapalová. Méně výstavby má za následek i to, že se firmy méně stěhují a naopak se prodlužují nájemní smlouvy. Trh je zkrátka zabržděný.
Neobsazenost se v Praze nadále drží pod deseti procenty, konkrétně na úrovni 7,4 procenta, což je pozitivní. Na druhou stranu nevzniká víc nových moderních budov, které by splňovaly standardy, které trh od nových komerčních budov očekává.
Pomalá výstavba a blížící se velmi omezená nabídka moderních kanceláří může odradit i některé mezinárodní společnosti, které by třeba v Praze chtěly najít nové sídlo. „Pokud by na trh chtěla přijít jakákoli globální společnost s jasnými požadavky na kvalitní moderní nemovitost většího rozsahu, tak by ji tady velice těžko hledala nebo by na ni musela počkat,“ dodává Klapalová.
