Takzvané flexibilní kanceláře zatím tvoří v Česku jen zlomek trhu, jejich vliv ale podle Adama Zvady, šéfa a zakladatele společnosti Scott.Weber Workspace, která tyto moderní prostory pronajímá, roste rychleji než kdykoli dřív.
Zvada vybudoval ze své firmy největšího tuzemského hráče v daném segmentu a sází na to, že kancelář budoucnosti nebude o metrech čtverečních, ale o zážitku, komunitě a schopnosti firem udržet si talenty.
V době rekordně nízké výstavby v Praze se jeho model ukazuje jako překvapivě pragmatická odpověď na proměnu pracovního trhu. Když před více než patnácti lety otevíral první patro kanceláří, šlo především o alternativu k tradičnímu nájemnímu modelu.
Dnes mluví o kanceláři jako o službě. Prostoru, který musí obstát v konkurenci domova, kavárny i hotelového lobby. Místo dlouhodobých nájmů a uniformních open spaců staví na flexibilitě, designu a komunitním rozměru.
Zatímco část developerů stále optimalizuje výnosnost budov, Zvada sleduje jinou metriku: kolik lidí se chce do jeho prostor skutečně vracet.
Zásadní zlom představovala pandemie. Běžné kancelářské budovy se během několika týdnů vyprázdnily a celý sektor prošel nečekaným otřesem. Část trhu vyčkávala na návrat k původnímu modelu, Zvada však vsadil na strukturální změnu.
Posílil flexibilitu smluv, umožnil firmám rychle škálovat velikost týmů a zaměřil se na kvalitu prostředí i služeb. „Klasické kanceláře jsou mrtvé. Kdo to nepochopí, zůstane s prázdnými patry a plnými náklady,“ tvrdí podnikatel v rozhovoru pro Forbes.
Proč si myslíte, že jsou klasické kanceláře mrtvé?
Doba se zásadně proměnila. Firmy potřebují úsporu nákladů a flexibilitu. Mnohé zjistily, že držet tisíce metrů vlastních kanceláří, kam zaměstnanci chodí jen část týdne nebo vůbec, je ekonomicky neefektivní. Druhá rovina je boj o talenty. Kvalitní prostředí a servis jsou dnes konkurenční výhodou. Tradiční kancelář jako rigidní produkt podle mě skončila.
Co tedy dnes musí kancelář splnit, aby si tu volbu zaměstnanci skutečně vybrali?
Nám skvěle funguje přistupovat ke kancelářím jako ke komplexní službě šité na míru firmám a jejich zaměstnancům.
Vytváříme prostředí, kde jsou lidé spokojení, motivovaní a produktivní, což je dnes klíčové jak pro návrat z home officu, tak pro nové generace, které chtějí flexibilitu a žít svůj pracovní život podle vlastních principů a představ.
Dřív se řešily metry a nájem. Dnes je klíčové, co kancelář dělá s lidmi: jestli podporuje soustředění, spolupráci, energii, zdraví, vztahy a kulturu.
Budova sama o sobě musí být zdravá. Jde o kvalitní technologii a perfektně fungující vzduchotechniku a klimatizaci. Pokud odcházíte z kanceláře po půl dni unavení, s bolestí hlavy, pocitem sucha v ústech nebo podrážděnýma očima, často to není jen pracovní zátěž, ale důsledek špatně navrženého či zastaralého prostředí.
Foto Jan Berounský
Pětašedesát procent vašich klientů jsou firmy s dvaceti a více zaměstnanci. Coworking je jen menšina. Bylo to tak vždy?
Od začátku jsme cílili spíše na firmy než na jednotlivce. Coworking v klasickém smyslu u nás nikdy nebyl hlavním směrem. Servisované kanceláře existují už od osmdesátých let minulého století a přirozeně se vyvíjely směrem k firemním klientům. Posun byl postupný, výrazněji se projevil kolem roku 2015.
V čem se váš model liší od klasického coworkingu?
Nejde primárně o sdílený prostor pro freelancery, i když i ti u nás mají své místo. Nabízíme především profesionální zázemí pro týmy. Firmy u nás získávají nejen pracovní místa, ale i zasedací místnosti, personální a provozní podporu. Umíme obsloužit jedno pracovní místo i celé patro. Spíš než o kanceláře ale jde o funkční ekosystém.
Mají vaši klienti nějaký typický profil?
Klíčový není obor, ale mindset firmy. Úspěšné podniky chápou, že prostředí ovlivňuje výkon i kulturu. Vědí, že zaměstnancům musejí udělat pohodu nejen po profesní stránce, ale i tak, aby to korespondovalo s jejich osobním životem a životním stylem.
Pokud potřebujete budovat kulturu, tak potřebujete stavět na lidech a mít inspirativní prostředí plné stejně smýšlejících profesionálů. V praxi jde často o marketingové, konzultační a technologické firmy, zkrátka o firmy s vysokou přidanou hodnotou. Účetních nebo logistických firem u nás moc nenajdete.
Jak se trh proměnil za posledních pět let?
Po covidu se flexibilní kanceláře definitivně posunuly z okrajové služby do mainstreamu. Firmy už nechtějí dlouhodobé závazky ani řešit úpravy a vybavování kanceláří. Preferují hotové, profesionálně připravené prostředí.
Trend byl patrný už kolem roku 2017, ale pandemie ho výrazně urychlila. Nejistota, potřeba rychlé změny velikosti týmů nahrávají flexibilním řešením. Oproti období před covidem dnes vnímáme nárůst poptávky zhruba o třicet až čtyřicet procent. Přesto jsme pořád na začátku. Myslím si ale, že jednou budou flexibilní kanceláře normou.
Foto Jan Berounský
Jak jste již zmínil, firmy se snaží dostat lidi zpět do kanceláří. Co podle vás opravdu funguje a co je jenom drahý wow efekt?
Lidé si zvykli na komfort domova, takže současná kancelář musí nabídnout něco navíc. To, co skutečně funguje, je kombinace funkčního prostředí a lidského faktoru – kvalitní akustika, světlo, technologie a promyšlené zóny pro soustředění i spolupráci, ale zároveň energie týmu, kontakt s lidmi a pocit sounáležitosti.
Trendem poslední doby je takzvaná hotelifikace kancelářských prostor, často v nich nechybí kavárna, masér, relax zóna, posilovna. Jak poznáte, kde je hranice mezi užitečnou službou a zbytečným luxusem, který firmám nic nevrací?
Rozhoduje klient. Jsme firma postavená na neustálé zpětné vazbě a podle ní služby průběžně upravujeme. To, co klientům přináší reálnou hodnotu, posilujeme, co nefunguje, měníme. Luxus bez praktického přínosu dlouhodobě neobstojí.
Dnes jste se čtyřicetiprocentním podílem lídrem trhu. Rok od roku plynule rostete a často stavíte růst i na přebírání lokality po konkurentech. Co je pro takový vývoj klíčové?
Každoročně rosteme o deset tisíc metrů čtverečních. Nerosteme jen tak pro růst, ale velmi uvědoměle do lokalit a budov, kde je skutečný potenciál a poptávka. Každému novému centru předchází měsíce due diligence, tedy hloubkové prověrky – ekonomické, technické i prostorové, abychom věděli, zda to bude fungovat.
Sledujeme obsazenost, služby, flexibilitu a zpětnou vazbu od klientů. Navíc čerpáme z patnáctiletých zkušeností, díky kterým dokážeme převzít i problematická centra po konkurentech a během roku z nich vytvořit zisková a dobře fungující místa.
Praha má ale historicky nejnižší výstavbu kanceláří a zároveň rekordně nízkou neobsazenost.
Ano, je to dáno kombinací několika faktorů – dražší výstavba, delší povolování staveb a zároveň změna chování firem po covidu. Spekulativní výstavba se brzdí, protože postavit novou kvalitní budovu a nabídnout nájemné, které trh akceptuje, je těžší než dřív. To vytváří zvláštní paradox.
Ještě nedávno se mluvilo o vysoké neobsazenosti tradičních kanceláří, v současné době je ale nových, kvalitních budov tak málo, že firmy často nemají kam jít. Proto mnoho společností raději zůstává tam, kde je, i když prostor není ideální.
Co pro vás tento nedostatek nových metrů znamená? Je to růstová příležitost, nebo limit pro expanzi?
Poptávka po flexibilních kancelářích od covidu roste výrazně – v řádu desítek procent, a hlavně se posunula do mainstreamu. Je to obrovská příležitost pro růst. Jenže ani flex dnes není bezedný.
Kam až se může trh posunout? A nehrozí, že si flexibilní operátoři začnou navzájem kanibalizovat klienty?
Dnes jsme na jednotkách procent celkového kancelářského trhu – přesně tři a půl procenta. Existují predikce, že flexibilní model může postupně dosáhnout dvaceti až třiceti procent trhu, podobně jako se to brzy stane v některých západních metropolích. Brzdou jsou především dlouhodobé nájemní smlouvy, které ještě dobíhají, a nedostatek nových budov vhodných pro moderní provoz.
Kvalitní projekty se často pronajmou ještě dřív, než se dostanou na trh. Do budoucna se podle mě bude trh víc diverzifikovat. Prémioví operátoři nabídnou komplexní platformu s více lokalitami a vyšší úrovní služeb, zatímco jiní budou soutěžit primárně cenou. Rozdíl mezi čtrnácti a pětatřiceti eury za metr nebude výjimka, ale standardní segmentace.
Váš růst už ale netáhne jenom Praha. Co vám ukázala Ostrava?
Že model není stoprocentně přenositelný bez úprav. Praha je na flexibilní kanceláře zvyklá. Na začátku jsem byl něco jako Cyril a Metoděj a kázal jsem evangelium o tom, co to vlastně servisovaná kancelář je.
To už teď v Praze nemusím. V regionech ale musíme víc pracovat s lokálností, komunitou, komunikací, přirozenými vazbami v místě. Zájem existuje, hlavně u technologických firem a moderních korporátů, ale cenové hladiny jsou jiné. Učíme se nastavovat parametry tak, aby to dávalo smysl klientům i nám.
Foto Jan Berounský
Takže se učíte, abyste to pak hladce aplikovali třeba v Brně?
Ano. Brno je pro nás logický krok, ale i tam platí, že nechceme spekulovat. Projekt na Dornychu je velká věc, ale výstavba se zpozdila, takže bude hotový až v roce 2028. Do té doby chceme mít jistotu, že umíme regionální model dělat kvalitně a udržitelně.
Řekl jste, že kancelář už není o e-mailech. Co tedy lidé budou v kanceláři dělat za pět až deset let?
Lidé už nechodí do kanceláře číst e-maily. To mohou udělat doma. Chodí kvůli setkávání, rozhodování, tvorbě, kultuře. Velký trend je eventový byznys a investice do lidí, do rozvoje, do wellbeingu, do týmové identity.
Moderní kancelář se posouvá směrem k místu, kde se děje to, co online nenahradíte. Ta transformace ale teprve probíhá a nikdo úplně neví, kam to povede. Možná budoucnost lidí a práce je něco jako pracovní kampus.
To zní skoro jako ve sci-fi filmu. Co si pod tím představit?
To, že lidé budou chtít mít věci blíž a ideálně na jednom místě, ne nutně v jedné budově, ale v rámci funkčního kampusu. Kombinaci práce, služeb, zábavy, kultury i prostoru pro setkávání.
Kampus znamená ekosystém – kancelář, kavárna, sportoviště, lékař, školka, eventový prostor. Místo, kde se přirozeně prolíná pracovní a osobní život, aniž by se navzájem pohlcovaly.
Čas je dnes nejdražší komodita. Proč trávit hodinu dojížděním přes celé město, když můžete mít práci v rádiu svého života. Firma může mít svůj korporát třeba v Praze, ale potom může umístit zaměstnance podle jejich potřeby v regionech, kde pracují s manželkou a střídají se u dětí nebo domácích mazlíčků.
Zaměstnavatelé musejí začít přemýšlet očima zaměstnanců. Nejde přitom o futuristickou vizi, ale o reakci na realitu. Mladší generace už nechtějí oddělovat práci a život zdí administrativní budovy. Chtějí flexibilitu, dostupnost a smysluplně využitý čas. A pokud jim to zaměstnavatel nenabídne, najdou si takového, který to pochopí.
Myslíte, že jsou firmy připravené dávat zaměstnancům větší volnost v rámci pracovní doby?
To je správná otázka. Kdybyste mi ji dala před covidem, tak bych řekl, že to je bonus a benefit, který je zbytečný. Během covidu to byla diskuse a dnes je to podle mě nutnost. Mladá generace má neuvěřitelný potenciál, ale firmám s toxickou produktivitou a hierarchií se ho nikdy nepodaří využít naplno.
Provozujete sedmnáct workspaců na ploše 66 tisíc metrů čtverečních. Letos jste překonali obrat šesti set milionů korun a míříte k miliardě. Co bude hlavním motorem dalšího růstu?
Ano, do roku 2029 chceme být na ploše 110 tisíc metrů čtverečních a jedné miliardě korun obratu. Musíme ještě naplnit Prahu, Brno a Ostravu a pak jsou před námi menší krajská a regionální města, kde bychom rádi lidem přiblížili práci do jejich místa bydliště, aby nemuseli dojíždět do hlavního města nebo jinam.
A co zahraničí?
Ta myšlenka už tu jednou byla, ale je těžké někam přijít, když nemáte výhodu lokální znalosti a netrávíte tam sto procent času. Nevěřím na zkratky.
Musel bych tomu obětovat hrozně moc času i klíčové lidi, kteří žijí tady v Praze, takže je to otázka. Do zahraničí se nechceme hnát za každou cenu, ale samozřejmě je to lákavé, protože budoucnost flexibilních kanceláří je opravdu veliká a odborníků na ně je v Evropě a ve světě hrozně málo.
A kdybyste se přece jen rozhodl, kam byste zamířil?
Racionálně na Slovensko, do Polska, Maďarska, Rumunska. Ale srdce říká spíš Rakousko, Španělsko, Spojené státy nebo Velká Británie.
Foto Jan Berounský
Jaká největší výzva vás teď čeká?
Otevření naší dosud největší lokality – PernerKarlín. Je to projekt, na kterém pracuje prakticky celá firma. Nejde jen o velikost, téměř šest tisíc metrů čtverečních a čtyři patra v nové budově, ale hlavně o nový koncept.
Poprvé zde zavádíme Experience Event Hub – celé patro s kapacitou sedmi set osob věnované zážitkovým a eventovým prostorům.
Budeme tam mít TEDxový sál pro tři stovky lidí, sál, který podporuje brainstorming, zasazený do krásné přírody, velkou část tvoří gastro, dále sál, který bude podporovat wellbeing, nebo klub vhodný pro oslavy všeho druhu. Cílem je nabídnout firmám i jednotlivcům úplně nový typ pracovního zážitku.
I po těch letech je vidět, že vás to stále naplňuje. Co vás na podnikání a budování firmy baví nejvíc a co vás žene dopředu?
Nejvíc mě na tom baví lidé. Setkávání se s inspirativními osobnostmi, nové nápady, energie, kterou to přináší. Nejsem typ člověka, který by udržoval status quo. Baví mě budovat, tvořit, posouvat věci dál. Co mě naopak ubíjí, je stereotyp. Dělat pořád to samé.
I proto podnikání beru trochu jako hru. Hru, kde neustále hledáte rovnováhu, někde přidat, někde ubrat, něco zlepšit, něco změnit. Je to soustava rozhodnutí, která dohromady vytváří výsledek. A právě tahle nekonečná dynamika, ten proces růstu a objevování, je to, co mě na tom pořád baví.
