Dynamická ekonomika, obrovský trh a rychlejší a efektivnější výstavba než v Česku. Polský realitní trh je oproti tomu českému v lecčem dravější a také lákavější. Uvědomují si to i tuzemské realitní fondy, které do polských nemovitostí hojně investují.
Aktuálním příkladem je akvizice pěti logistických parků v Polsku o celkové rozloze přes 212 tisíc metrů čtverečních, které koupil realitní fond Investika za více než 150 milionů eur (zhruba 3,7 miliardy korun) od developerské společnosti 7R. Jde přitom o největší transakci uzavřenou v letošním roce v sektoru industriálních nemovitostí v Polsku a druhou největší investici do průmyslových nemovitostí ve střední Evropě.
Je to druhá akvizice Investiky na polském trhu v rychlém sledu. Minulý týden realitní fond koupil také kancelářskou budovu P180 ve Varšavě, a to za více než dva a půl miliardy korun od Skanska Commercial Development Europe.
„Pro naše investory se nám podařilo získat prémiovou a zároveň úspornou kancelářskou budovu ve vyhledávané byznysové lokalitě Varšavy. Budova je téměř plně pronajatá kvalitním nájemcům a na obsazení zbývajících prostor pracujeme,“ říká Jaroslav Kysela, člen představenstva firmy Investika, investiční společnost, která realitní fond obhospodařuje.
Významná portfolia mají v Polsku i další české realitní fondy. A to v oblasti logistiky, retailu i kancelářských nemovitostí. Český kapitál je dokonce podle mezinárodní poradenské společnosti JLL na polském realitním trhu aktuálně třetím nejvýznamnějším investorem.
Před českými investory jsou už jen investoři z Velké Británie a Spojených států. A podíl českého kapitálu na polském trhu v posledních letech vytrvale roste.
„Polský trh je pro české, zejména pro institucionální investory zajímavý již dlouhodobě. Důvodů je celá řada. Jedná se o velký trh v rámci regionu střední a východní Evropy,“ vysvětluje prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a partnerka poradenské společnosti Knight Frank Zdenka Klapalová.
„Z hlediska cen jsou transakce výhodnější, lze docílit lepších transakčních podmínek. V Polsku je také vedle Varšavy více metropolí a komerčních lokalit, které jsou pro náš kapitál atraktivní,“ dodává Klapalová.
Například ve Varšavě, která je svou rozlohou srovnatelná s Prahou, je objem kancelářských ploch 6,3 milionu metrů čtverečních. V Praze je to jen 3,9 milionu.
Ve výstavbě je ve Varšavě podle dat za letošní třetí čtvrtletí 274 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch. Pokud se podíváme znovu do Prahy, najdeme ve výstavbě podle dat Prague Research Fora sedm projektů s celkovou kancelářskou plochou jen 166 600 metrů čtverečních.
Celkem za uplynulé tři kvartály letošního roku dokončili developeři v Praze 69 500 metrů čtverečních nových kanceláří. A pro rok 2025 očekává poradenská společnost Colliers nárůst trhu o pouhých 23 400 metrů čtverečních kanceláří, což bude představovat jeden z nejslabších výsledků v historii trhu.
Tuzemský kancelářský trh tak za tím polským zaostává. A tempem výstavby je to podobné i u dalších segmentů.
„Polsko má v oblasti stavebnictví a realitního developmentu mnohem větší ambice a drive než Česko. Podíváte-li se na rozvoj tamější infrastruktury nebo na výstavbu infrastruktury pro podnikání, rozdíl je čím dál patrnější,“ upozorňuje Čížek. „V Polsku se staví více a rychleji, což je také důvod, proč je na polském realitním trhu větší nabídka,“ dodává.
Zároveň nicméně v Polsku chybí silný domácí kapitál, který na trhu komerčních nemovitostí činí jen necelých deset procent.
„Polská legislativa nemá zákon pro realitní fondy, jak jej známe u nás. Více než devadesát procent investorů do polských komerčních realit jsou zahraniční investoři. Pro nás je to příležitost, zejména při současném trhu kupujícího,“ říká Jiří Hrbáček, portfolio manažer realitního fondu Wood & Company, který na polském trhu působí v segmentech kancelářských budov a logistických areálů.
Minimum domácích investorů ale nese i určitá rizika.
„Kvůli vysoké závislosti na zahraničním kapitálu v Polsku chybí stabilní lokální investiční zázemí, jaké známe z Česka, kde domácí kapitál tvoří významnou část trhu. Polský trh tak postrádá plně funkční fondovou infrastrukturu, která by zajistila dlouhodobou stabilitu,“ poukazuje Milan Kratina, spolumajitel holdingu Accolade a spoluzakladatel fondu Accolade Industrial Fund, který v Polsku vlastní obrovské industriální parky.
„Vytvoření fondové struktury vnímáme jako velikou příležitost a důležitý krok pro další rozvoj tamního trhu,“ doplňuje Kratina, jenž patří podle žebříčku magazínu Forbes mezi stovku nejbohatších Čechů.
Foto Martin Svoboda
Miliardář Milan Kratina
Lepší výběr komerčních nemovitostí k nákupu v porovnání s Českem v Polsku pozoruje i předseda představenstva Reico, investiční společnosti České spořitelny Dušan Sýkora. „Investoři v Polsku jsou ochotnější nemovitosti prodávat, což vytváří příležitosti pro kupující, kteří mají připravené peníze na akvizice,“ říká. Reico v Polsku vlastní velké logistické areály, kancelářské budovy i velké obchodní centrum.
„Pro nás nenajdeme při naší velikosti dostatek vhodných příležitostí k investování pouze na tuzemském trhu, proto je pro nás vhodné investovat i v zahraničí. Polsko je vcelku logickou volbou kvůli geografické diverzifikaci, vyšší návratnosti investic a také díky naší dlouholeté přítomnosti na tamním trhu,“ vypočítává Sýkora.
A ještě jeden faktor ovlivňuje atraktivitu polského trhu. Kromě toho, že má Polsko čtyřikrát větší trh než Česko, je také přímo napojené na námořní dopravu, což ho staví do strategické logistické pozice.
„V České republice máme více klientů výrobců, v Polsku naše haly využívá výrazně více nájemců z oblasti logistiky. Díky tomu polský trh významně přispívá k diverzifikaci našich klientů,“ shrnuje Kratina.
