Dlouho platilo, že to zajímavé se na realitním trhu odehrává v Praze. Poslední dekádu musíme počítat i s Brnem a řadou lokalit ve Středočeském kraji. A jak se zdá, rok 2025 tuto skupinu rozšíří velice rychle o další města. Takřka od základů se totiž začíná reformovat také realitní prostředí v Plzni, Olomouci nebo třeba Českých Budějovicích. O realitní emancipaci regionů píše v komentáři pro Forbes CEO realitní skupiny EHS Hendrik Meyer.
Oproti Německu, ze kterého působím, je Česká republika taková pěkná realitní zahrádka. Optikou Česka to samozřejmě tak nevypadá, ale situace na trhu s bydlením je tu oproti západní Evropě stále ještě poměrně rovnostářská.
A i to, co označujeme za nedostupnost, je proti většině hlavních ekonomických center Evropy stále ještě selanka. A vím, že nikdo, kdo si nevyzkoušel dojíždění osmdesát minut příměstskou železnicí každý den z bytu, který tak tak zaplatí, mi věřit nebude.
Trendy v Česku navíc určují pořád ještě domácí impulsy. Trh dlouhodobě funguje na bázi akce a reakce. Drahé nemovitosti v Praze vyhánějí zájemce o bydlení do Středočeského kraje. Cena pozemků a stavebních prací určuje, jestli bude Brno domkářské, nebo se víc zaměří na byty.
A prodejní ceny nemovitostí přímo úměrně zasahují do podoby nájemního trhu v podstatě ve všech krajských městech. Pokud bych měl zvolit realitní trend dekády, bude to právě tento.
Ještě před covidem totiž byly nájemní trhy v naprosté většině krajských měst v plenkách. Stačilo pár let a změnilo se úplně všechno. Počet pronajímaných nemovitostí stoupl násobně nejen v krajských metropolích, ale i řadě okresních měst.
Nabídka se diverzifikovala a s ní i cenové hladiny. A do nájmů se vlastně poprvé od revoluce vyplácí investovat. Že se té příležitosti chopili Češi vrchovatě, to vidíme ostatně i v číslech.
Ty nejlepší „investiční byty“ teď nenajdete v Praze nebo Brně, ale v Plzni, Olomouci, Českých Budějovicích, Hradci Králové nebo Pardubicích. Oproti Praze je zde podle zjednodušeného modelu návratnost až o pětinu lepší.
Ceny bytů se pořád drží poměrně nízko, nájmy oproti tomu tlačí poptávka stále výš. Ve jmenovaných městech si tak často noví nájemníci připlatí skoro o pětinu víc než před rokem. Praha přitom rostla „jen“ o desetinu.
Foto EHS
Lokální kupní síle navíc začínají konkurovat takzvaní „navrátilci“, kteří mají stále větší vliv na formování trhu. Jedná se o domácnosti z Prahy nebo Brna, které nemají na pořízení nemovitosti v lokalitě, kde jejich členové žijí a pracují (anebo už si zde nemovitost pořídili). A investují do krajů, odkud pocházejí. Dosáhnou nejen na dobrou cenu nemovitostí, ale i na lokalitu, která bude do deseti let nedostatkovým zbožím.
Znamená to konec dostupného bydlení v krajích? Ne. Přehodnocení realitních zvyklostí však ano. A tak jako pokaždé, když se něco po delší době mění, přinese to s sebou řadu výzev. Já však vidím především pozitiva. Krajská města mohou dostat silný ekonomický impuls.
Řada lokalit se začne transformovat, zvýší se kvalita života v mnoha čtvrtích. A vznikne pozitivní tlak na vylepšování dopravních vazeb do regionu po vzoru Prahy nebo Brna.
A také to znamená, že kdo v krajském městě nedosáhne na vlastní bydlení, bude mít výrazně více alternativ, jakou nemovitost si pronajmout. Byt v paneláku, krásně opravený apartmán na náměstí nebo třeba celou dvougenerační vilku na předměstí.
Protože investorům se po letech vyplatí do nemovitostí sypat peníze a držet je v adekvátním stavu. A to je věc, na které v dlouhodobém hledisku vydělají v regionu opravdu všichni.
