Šestnáct let pracoval pro investiční obry KKCG a Penta Investments. Pak se rozhodl, že by rád investoval po vlastní ose. A zvolil nemovitosti.
Nájemní byty nakupuje Jakub Kořínek do vlastního portfolia a zároveň v roce 2018 založil se společníkem Tomášem Novákem Fond českého bydlení, který byl prvním českým fondem zaměřeným výhradně na nájemní bydlení. Fond skupuje nájemní domy v regionech a postupně roste.
Teď je v majetku fondu kvalifikovaných investorů 1,1 miliardy korun a více než 550 bytů. Včetně bytů v Příboru na Ostravsku, které fond nedávno koupil od společnosti Heimstaden Czech za nižší stovky milionů korun.
A na konci loňského roku do fondu přibylo také více než tři sta bytů v Berouně a Chomutově. Letos by Kořínek portfolio rád zdvojnásobil. „Na trhu už jsou zase k dispozici portfolia bytů, která svou cenou dávají smysl,“ popisuje Jakub Kořínek v rozhovoru pro Forbes.
S investicemi do nemovitostí jste začínal v roce 2013, kdy jste na základě svých zkušeností z Německa viděl potenciál v nájemním bydlení v regionech. Jak se od té doby trh proměnil?
Především došlo k solidnímu nárůstu cen v regionech. Ty byly v té době pro absenci investičního zájmu velmi nízké. Kolem roku 2010 proto nebylo neobvyklé ve městech, jako je Kladno nebo Beroun, dosahovat výnosů nad deset procent, v některých případech i okolo patnácti procent. To je minulost, která se už nikdy nevrátí.
Často se v médiích mluvilo o tom, jak extrémní byl nárůst cen nemovitostí v Praze, ale oproti regionům, které rostly z nízké základny, to nebylo nic. A tím nemyslím nějaká vysloveně strukturálně postižená města, ale zcela standardně fungující města, takový ten český střed. Tam ty procentuální nárůsty cen byly opravdu veliké.
Takže v zásadě se celkem jednoznačně potvrzuje, že zaměření se na investice do regionů a do staré zástavby naplnilo předpoklady. Český nájemní trh v podstatě začíná čím dál tím víc připomínat ten německý.
I v tom smyslu, jaké procento příjmů lidé vynakládají za bydlení. Čím vyspělejší a bohatší země, tím větší procento příjmů lidé odevzdávají za bydlení. A tenhle trend podle mě bude pokračovat.
Změnila se ve světle tohoto trendu, který jste teď popsal, investiční strategie, ať už vaše osobní, nebo fondu?
Strategie se změnila s okamžikem, kdy se začaly zvyšovat úrokové sazby. Když v roce 2018 fond začínal, fungoval na jednoduché premise: kupujeme s nízkým úrokem nemovitosti v regionech, které mají vyšší výnosy a na nájmu jsou schopné vydělávat takových sedm až osm procent.
Po roce 2020 se stalo to, že jednak konjunktura na realitním trhu přinesla takový nárůst cen nemovitostí a takové snížení nájemních výnosů, že se nemovitosti s výnosem kolem sedmi procent už v podstatě kupovat nedaly. A stouply i úrokové sazby.
Na to jsme reagovali podstatnou změnou strategie, že jsme splatili úvěry s pohyblivou sazbou, nechali si jen ty, které měly pevnou úrokovou sazbu, a snížili jsme zadluženost fondu na zhruba deset procent LTV (poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti – pozn. red.).
A než se na trhu ustanovila nějaká rovnováha, tak jsme přestali s novými nákupy a soustřeďovali jsme se na zušlechťování vlastního portfolia, tedy na růst jeho hodnoty. Pracovali jsme na půdních vestavbách a podobně. A mohli jsme si připravovat palebnou sílu na další akvizice, až se trh umoudří.
Foto poskytl Jakub Kořínek
To tedy nastalo, protože v posledních měsících jste nakupoval další byty za stovky milionů korun.
Prodávající větších investičních celků pochopili, že musejí cenu přizpůsobit trhu kupujícího. A to se naplno projevilo v loňském roce, kdy fond prakticky zdvojnásobil své portfolio a udělal zatím rekordní objem investic jednoduše z toho důvodu, že už na trhu byla k dispozici portfolia, která cenově dávala smysl.
Plánujeme v nákupech pokračovat i v letošním roce. Zatím až na malé výjimky kupujeme v podstatě jenom z hotovosti, ale tím, že úrokové sazby se začínají dostávat do rozumných úrovní a naše LTV pořád zůstává těsně nad dvaceti procenty, tak další rozvojový potenciál ve fondu je.
Jak velké portfolio teď ve fondu máte?
Aktuálně je to 550 bytů a předpokládáme, že v letošním roce přesáhneme tisícovku bytů.
Takže v podstatě zdvojnásobení?
On je počet bytů trošku ošidné měřítko, protože 1300 bytů v Praze má daleko větší hodnotu, než kdybyste měl portfolio tří tisíc bytů třeba v Bruntále. A tím se nechci dotknout Bruntálu. My jsme ale regionálně celkem diverzifikovaní.
Největší podíl bytů máme v Ústeckém a Moravskoslezském kraji, což má jednoduchý důvod, a to ten, že v těchto krajích historicky byly ty největší průmyslové podniky, které si budovaly velké bytové fondy, které se pak privatizovaly lokálním investorům.
Ale máme v portfoliu i Prahu, Plzeň nebo Liberec. Snažíme se zkrátka být po celé republice, abychom nebyli náchylní k riziku nějakého negativního vývoje, kdy například v jednom regionu odejde velký zaměstnavatel a hodnota nemovitostí poklesne.
Před dvěma lety jste avizoval expanzi do zahraničí, předně tedy na Slovensko. Tam už jste?
Máme zatím jednu investici na Slovensku a díváme se na další. Slovensko je specifický případ v tom, že ačkoli počtem obyvatel to je zhruba polovina Česka, tak slovenský realitní trh v segmentu nájemních nemovitostí není rozhodně polovina toho českého. Je to mnohem menší trh.
Je to dané odlišným historickým vývojem Slovenska, kde velké bytové fondy vznikaly až později a i cesta privatizace bytových fondů byla na Slovensku jiná. Takže velká bytová portfolia, tak jako je u nás třeba Heimstaden nebo CPI na Slovensku, v podstatě neexistují.
To znamená, že výběr pro akvizice tam není tak široký, ale určitě se chceme Slovensku dále věnovat. I proto, že v mnohém tamní trh připomíná ten český před mnoha lety s vyššími nájemními výnosy i absencí investorů.
Co se týče dalšího blízkého zahraničí, zajímáme se o Polsko a Německo a jsem téměř přesvědčen, že do budoucna, řekněme v horizontu příštích několika let, se těmito směry vydáme.
Po čem se typicky díváte při akvizicích? Jde o nějaký typ nemovitosti? Nebo vybíráte podle toho, jestli má potenciál dalšího rozvoje?
Jedním z klíčových kritérií je pro nás to, jestli se jedná o nemovitost, kterou si můžeme nějakým způsobem takzvaně odpracovat. Jestli tam je potenciál pro zvýšení hodnoty. Tím se můžeme lišit od některých jiných investorů, kteří kupují třeba novostavby.
Ne že bychom hledali nemovitosti, které jsou vysloveně na rekonstrukci, to je něco, co dělám spíš jako privátní investor, kdy hledám opravdu ošklivé nemovitosti, abych z nich mohl udělat hezké. Ale do fondu hledáme řekněme dobré nemovitosti, ze kterých můžeme udělat ještě lepší.
Může to být vestavba, přístavba, často mají nemovitosti prostory, které původně sloužily třeba jako prádelna, ale teď tam mohou vzniknout další byty nebo komerční prostory. Anebo může jít o energetickou optimalizaci, zateplení a podobně.
Navíc od loňského léta máme schválenou tu takzvanou komunitní energetiku, což je něco, co má také potenciál dlouhodobé tvorby hodnoty, kdy de facto z každého velkého bytového portfolia můžete udělat i menší energetickou firmu, která si solárními panely vyrábí elektřinu, kterou může i sama spotřebovávat.
Zkrátka nechceme na portfoliu jen pasivně sedět a spoléhat na kapitálový růst hodnoty, ale s každou nemovitostí individuálně pracovat a hledat možnosti, jak z ní vytěžit nejvyšší možnou hodnotu.
Zároveň, jelikož fond dosáhl velikosti přes jednu miliardu korun, je náš fokus nyní spíše na větší celky. Aby každá jednotlivá investice byla alespoň sto milionů korun.
Jaký je o váš fond a o nemovitostní fondy obecně zájem?
Situace je aktuálně z našeho pohledu velice dobrá. Bylo tady období, kdy ještě zhruba dva roky zpátky byly byty investičně trochu v nemilosti, protože lidé propadli panice, že ceny nemovitostí budou padat dolů, což se nestalo.
Druhým faktorem byl fakt, že fondy měly výnosy kolem osmi procent, ale zároveň určité riziko, a vedle toho byly spořicí účty v bankách s 5,5 procenta, kde navíc máte peníze okamžitě likvidní. Takže i růst našeho fondu se v té době trochu zabrzdil.
Ale jak jsem říkal, využili jsme toho ke zhodnocování stávajícího portfolia. V okamžiku, kdy se bytový trh vzpamatoval z toho drobného zaškobrtnutí a všichni viděli, že bytová apokalypsa se nekoná, tak se to projevilo i na velkém zájmu o investování do našeho fondu, který v letošním roce dál pokračuje.
