Období levných nájmů, které především v Praze srazila pandemie, končí. Analytici už hlásí zastavení pádu cen a pomalý obrat k jejich růstu. V případě nájmů se tak vracíme zpátky do doby před pandemií, kdy konstantně zdražovaly. Důvody, proč budou nájmy v následujících měsících stále dražší, a dopady na realitní trh shrnuje v komentáři Hendrik Meyer, šéf portálu Bezrealitky a CEO nově založené realitní skupiny European Housing Services.
Když v roce 2018 zpřísnila ČNB podmínky pro získání hypoték, ukončila tak klesající zájem Čechů o nájemní bydlení. Během jediného kvartálu do něj zamířilo o sedmdesát procent domácností víc než v předchozích měsících.
Ceny na to reagovaly pochopitelně růstem, který, viděno celorepublikovou optikou, zbrzdil až koronavirus. A nyní jsme v podobné situaci. S tím rozdílem, že tentokrát se musíme připravit na výrazně jiné kulisy.
Bydlení zdražilo. Smiřme se s tím
Napřed jedna velice nepříjemná informace. Bydlení zdražilo. A to natolik, že rozevírá nůžky mezi lidmi, kteří koupili nemovitost deset, dvacet let zpátky a kteří ji chtějí koupit dnes. Ceny, které nám dnes přijdou nesmyslně přestřelené, budou za pár let zase vypadat přívětivě nízké. A výrazně zdražit musí i nájemní bydlení. Taková je bohužel realita.
Trh novostaveb a staršího bydlení je s tím nájemným úzce propojen. V Česku je běžný model pronajímajících jednotlivců, kteří nájmy umořují hypotéku. Bude-li hypotéka vysoká, musí logicky stoupnout i nájemné, aby tento mikrobyznys dával smysl. A tím vzniká první důvod pro růst nájmů v budoucnu.
Tím druhým je inflace, rostoucí ceny stavebních prací a materiálů. Ještě pár let zpátky byly české rekonstrukce v kontextu celého realitního trhu velice levné. Nyní se dostávají na ceny, na které nejsme zvyklí, ale bohužel se stávají novou realitou. Občasnou rekonstrukcí však musí procházet všechny pronajímané byty. A z čeho jiného než z výnosů z nájmů by takovou rekonstrukci majitel platil, že?
Třetím elementem, který bydlení v nájmu prodraží, jsou zvyšující se ceny energií. Zdražovat se pravděpodobně bude už od září. Rostou ceny emisních povolenek, zemního plynu i černého uhlí. U černého uhlí mimo jiné kvůli klimatu, které jeho spalování pomáhá měnit. Vysychající vodní zdroje totiž ve světě vyřadily řadu vodních elektráren, jejichž výkon je třeba nahradit právě spalováním fosilních paliv.
A čtvrtý důvod? Souběh dvou silných poptávek. Již za pár týdnů začne nájem hledat několik stovek tisíc vysokoškolských studentů, kteří své privátní bydlení v loňském roce často rušili s ohledem na distanční výuku. Jejich poptávky se střetnou s domácnostmi, které nedosáhnou na zdražující hypotéky a na trhu se vytvoří chvilkový silný tlak, který možná vyplaví na trh zase takové bizarnosti, jako jsou podzemní kamrlíky bez oken, kam se sotva vejde lůžko, za nesmyslné peníze.
A to nezmiňujeme ještě trápení podhorských měst, kde ceny nájmů zdražuje turistický ruch, protože majitelům se vyplácí byt nabízet jako turistický apartmán.
Roky českého stěhování
Už teď jsou přitom trhy, pro které další zdražení znamená historickou změnu. Vzpomeňme třeba na Brno, kde koronavirus růst nájmů zastavil na jeden jediný kvartál. Což je velký rozdíl oproti Praze, kde se nájmy momentálně nachází na dlouholetých minimech a pocitově je tedy růst výrazně milosrdnější. Do Brna přitom v minulosti před rostoucími náklady utíkala právě celá řada Pražanů.
Na jiných trzích se pak znovu nastartují trendy předchozích let, které koronavirus zastavil. Praha se rozlije do Středočeského kraje. Opět se zvýší počet lidí dojíždějících každé ráno ze svých středočeských nájmů takzvanými třístovkami (autobusy, které dopravují Středočechy do Prahy začínají číslem tři, pozn. redakce).
V Jihomoravském kraji poroste význam okolních obcí. A i další krajská města začnou mít svůj vlastní spádový „metropolitní prstenec“, kam lidé zamíří za levnějšími cenami.
Pokud se bude opakovat scénář z předchozích let, můžeme od září čekat skokové zdražení – ve střednědobém kontextu však ještě natolik nízké, že se možná rozplyne ve zdražování všeho kolem. Od roku 2022 by však situace mohla být jiná a spousta domácností začne vnímat nepříjemný fakt – že na bydlení v dané lokalitě zřejmě skutečně nemají dostatek peněz.
Klíčem je zkracování vzdáleností
Nechci však končit negativně. Překotně rostoucí ceny českého bydlení totiž mají své řešení. A pokud po něm dokážeme sáhnout, mohla by se situace na trhu úspěšně stabilizovat. Tím řešením je infrastruktura a mrtvý bytový fond. Respektive kombinace obojího.
Nájemní bydlení se dnes nevybírá jen podle lokality. Rozhodující bývá dojezd. A ten jde v podmínkách malého Česka dobře zajistit, pokud se vybuduje vhodná infrastruktura. Krásným příkladem může být spojení Prahy a největšího středočeského města Kladna. Jakmile se podaří zajistit rychlou železnici, „pražský“ bytový fond se zvedne o ten kladenský, který bude výrazně levnější.
Koleje – ať už železniční, nebo tramvajové – mají navíc další efekt. Pomáhají takzvanému zmrtvýchvstání nemovitostí, které leží ladem. Podle OECD máme největší počet nevyužitých obytných staveb v rurálních oblastech v Evropě (skoro čtvrtinu) a nadprůměrné množství ve městech (deset procent). To je obrovské číslo. A důvod bývá prostý – zatím se do nich prostě nevyplácelo investovat. Když k nim zavedete zájemce o bydlení, situace bude jiná.
A v případě, že poroste trend „opouštění měst“, protože fyzická přítomnost v kancelářích se stane minulostí, nesmíme zapomenout ani na infrastrukturu datovou. Ta se ostatně může stát velkou šancí pro zapadlé regiony, kam budou za životní změnou pravděpodobně putovat v příštích letech tisícovky domácností.
Zdražování není nutně špatné, ale…
A zakončíme tam, kde jsme začali – dopady obecně rostoucích cen. Rád bych totiž přidal jeden pohled, který se moc nenosí. Ono totiž nemusí být nutně zlé. Na zdražování je třeba dívat se spíše jako na konstantní růst hodnoty českých nemovitostí.
Česko je úžasná země k životu se skvělým potenciálem, který není zdaleka vyčerpán. Čím hodnotnější tu budou nemovitosti, tím lépe budou prosperovat a spíše budou sloužit bydlení. Vysoké ceny tak mohou nakonec ze sutin vykřesat nové domy a byty a výrazně obohatit bytový fond.
Rostoucí ceny bydlení navíc bývají předvojem rostoucí životní úrovně. A věřím, že tomu tak bude i v Česku, pro které to může v budoucnu znamenat silný impulz například v oblasti růstu platových podmínek. Mohou vzniknout nové, bohaté regiony, které vytvoří protiváhu předraženým metropolím. A může se postupně transformovat také český venkov, který dostane potřebný impulz pro hledání nové identity.
Pokud to tedy vezmeme za správný konec.
