Snaha reformovat daň z nemovitosti už tu jednou byla. Před více než deseti lety s ní přišel tehdejší ministr financí Miroslav Kalousek, který navrhoval vyšší daň z nemovitosti podle místa. Výzkumný ústav PAQ Research nyní přichází s vylepšeným návrhem, který reflektuje názor ekonomické komunity.
Podle odborníků z PAQ Research je český daňový mix špatně nastavený, protože brzdí ekonomiku. Po sérii návrhů reforem, které se zabývají chytřejším zdaněním zaměstnanců nebo sociálních dávek, přináší návrh reformy daně z nemovitosti, jehož cílem je otevřít debatu, jak to udělat lépe.
„Kvůli daňovým výjimkám vybírá Česko o sto miliard ročně méně, než je celoevropský průměr, které pak chybějí ve školství, armádě i na klíčové investice do budoucnosti,“ komentuje ekonom PAQ Research a spoluautor návrhu Jakub Komárek.
Současný systém zdanění nemovitostí v Česku podle něj není ani efektivní, ani spravedlivý. Více zatěžuje investice do nemovitostí než samotné pozemky, což brzdí rozvoj trhu.
Daňová zátěž navíc neodpovídá skutečné hodnotě nemovitostí, což dopadá hlavně na nízkopříjmové vlastníky a chudší regiony. K tomu připočtěme nelogické daňové výjimky při prodeji nemovitostí, neefektivní úlevy na hypotéky a systém zdanění pronájmu, který spíše podporuje daňovou optimalizaci než efektivní využívání bytů.
Výsledek? Nespravedlivý a nefunkční daňový model, který je podle odborníků z PAQ Research třeba změnit.
PAQ ve spolupráci s předními experty přináší návrh komplexní reformy, která po vzoru Miltona Friedmana přesouvá daňovou zátěž z nemovitosti na hodnotu pozemků, včetně těch zastavěných, čímž chce motivovat k efektivnějšímu využívání nemovitostí a zastavování proluk.
Konec prázdných nemovitostí?
„Daň z hodnoty budov je dnes čtyřikrát vyšší než daň z hodnoty pozemku, včetně těch zastavěných. Navrhujeme lepší navázání daně na tržní ceny v okolí. Hodnotu pozemků chceme určovat podle cenových skupin,“ vysvětluje Komárek, podle kterého by se reforma vyplatila 59 procentům domácností. 25 procent lidí, zejména z chudších regionů, by podle něj platilo menší daň než dnes.
„Zejména v oblastech s vysokou poptávkou po bydlení by to znamenalo vyšší motivaci pro výstavbu a investice místo pasivního držení pozemků. Víc se pak vyplácí zastavování proluk a stavba vyšších domů, když využívají stejný pozemek,“ vysvětluje Komárek.
Propojení reformy zdanění nemovitostí s územním plánováním by mohlo pozitivně ovlivnit trh s bydlením. Návrh zároveň zohledňuje i nedávná doporučení Národní ekonomické rady vlády (NERV).
Současný systém více zatěžuje nízkopříjmové vlastníky a chudší regiony. Relativně vyšší daňovou zátěž nesou levnější nemovitosti, což je důsledkem neefektivního systému koeficientů, který špatně odráží skutečnou hodnotu nemovitostí a pozemků v jednotlivých oblastech.
Například v Havířově je sazba daně na metr čtvereční až třikrát vyšší než v menších obcích u Prahy, přestože ceny nemovitostí jsou tam poloviční.
Výsledkem je degresivní efekt – majitelé levnějších nemovitostí a pozemků platí v poměru k jejich hodnotě až pětinásobně vyšší daň než vlastníci nejdražších nemovitostí. Zároveň tato daňová zátěž dopadá dvojnásobně víc na pětinu domácností s nejnižšími příjmy než na nejbohatších dvacet procent obyvatel.
„Navrhujeme, aby výše daně lépe odrážela skutečné tržní ceny v jednotlivých regionech. Katastrální území proto rozdělujeme do osmi cenových pásem, která odpovídají aktuálním hodnotám bytů a domů na trhu,“ vysvětluje Komárek.
Současný systém zdanění nemovitostí nebere v úvahu specifické potřeby běžných vlastníků nebo zranitelných domácností, jako jsou například senioři s nižšími příjmy. Tento nedostatek chce PAQ řešit několika slevami, které by pomohly zmírnit daňovou zátěž.
Navrhuje zavedení slevy na poplatníka ve výši tisíc korun pro rezidenční bydlení, která by ulevila běžným vlastníkům. Dále se počítá se slevou pro vlastníky jediné nemovitosti, která by snížila daň pro 29,5 procenta fyzických osob s nižšími hodnotami majetku.
Pro důchodce a další zranitelné domácnosti, které mají vyšší hodnotu nemovitostí, ale zároveň nízké příjmy, by byla zavedena sleva ve výši 1500 korun. Tento systém slev by měl zajistit, aby daňová zátěž nepadala především na ty, kteří ji nesou nejhůře, a tím by se zavedl spravedlivější přístup ke zdanění nemovitostí.
Návrhy motivují k využívání prázdných pozemků a neobsazených bytových domů. Naopak vyšší daň by dopadla na kancelářské budovy a sklady u velkých měst, kde by místo nich mohly vzniknout byty.
Reforma by podle PAQ Research státnímu rozpočtu přinesla téměř šestnáct miliard korun. Zvýšený výběr daní z nemovitostí by umožnil snížení zdanění zaměstnanecké práce, což by pomohlo většině domácností.
Kvůli vysokým sazbám sociálního a zdravotního pojištění činí u bezdětného zaměstnance s polovinou průměrné mzdy zdanění 36 procent nákladů; pro částečné úvazky to může být až 41 procent, uvádějí výzkumníci. Vysoké zdanění navíc motivuje nízkopříjmové k práci v šedé ekonomice.
„Na základě této studie navrhujeme zvýšení výběru o 15,5 miliardy korun, které by kompenzovalo snížení zdanění zaměstnanecké práce. Kombinace obou navrhovaných reforem by měla fiskálně neutrální dopad a průměrně by čtyřem pětinám domácností přinesla roční úsporu ve výši 6 až 8,4 tisíce korun. Tato změna by tak měla pozitivní vliv nejen na celkovou ekonomiku, ale i na většinu českých domácností,“ konstatuje Prokop.
Jedním z argumentů, proč daňově zatížit zrovna nemovitosti, je, že Česko má nejnižší daň z nemovitostí v Evropě. „V roce 2024 tvořila daň z nemovitostí pouhých 0,7 procenta daňových příjmů, zatímco průměr EU je 2,5 procenta. Například Polsko, Slovensko či Maďarsko vybírají v přepočtu o čtyřicet miliard korun více než Česko, což jim umožňuje méně danit práci,“ vysvětluje Daniel Prokop, sociolog, spoluautor návrhu a ředitel PAQ Research.
Nižší zdanění nemovitostí v chudších oblastech by pak podle expertů podpořilo investice a zvýšilo kupní sílu místních obyvatel. Vyšší zdanění by bylo možné zavést u rozlehlých kancelářských a skladovacích prostor v lokalitách, kde je vysoká poptávka po bydlení.
Na místě záleží
Současný systém zdanění těchto objektů téměř nezohledňuje, zda se komerční budova nachází v centru města, jako je Praha, nebo na okraji obce, v oblastech, kde by mohla vzniknout rezidenční zóna. „Mít stamilionový sklad, který zabírá místo pro čtyři sta až pět set domácností, by mělo něco stát,“ říká Prokop.
Propojení polohové renty a místních cen by vedlo k vyššímu zdanění komerčních nemovitostí v bohatších městech a jejich okolí. Tím by se zvýšila motivace podniků šetřit místem, což by zároveň podpořilo podnikání v oblastech s nižší kupní silou.
„Ačkoli reforma jako celek zvyšuje daňový výběr, zvýšení se dotkne především kancelářských budov, velkých zastavitelných pozemků a vlastníků vysoce hodnotných či mnoha nemovitostí. Naopak pro řadu běžných vlastníků jedné nemovitosti by reforma přinesla snížení zdanění.
Mezi klíčové přednosti návrhu patří, že nepotřebuje složitý systém posuzování počtu nemovitostí a jejich obsazenosti. Stačí daň dobře vázat na ceny pozemků a aplikovat slevu na poplatníka a zranitelné domácnosti,“ vyzdvihuje Daniel Prokop.
Jednodušší nájmy
Součástí návrhu je i jednodušší zdanění nájmů. Příjmy fyzických osob z nájmu dnes lze zdanit dvěma způsoby a obvykle to zvýhodňuje větší pronajímatele s vyššími příjmy.
Režim paušálních výdajů je administrativně jednodušší, využívá ho většina pronajímatelů (66 procent) a umožňuje zdanění hrubých příjmů sazbou 10,5 procenta.
Režim reálných nákladů je administrativně náročnější a je typický pro pronajímatele s vyššími příjmy a větším počtem nemovitostí. Tento režim nabízí možnost snížit zdanění ostatních příjmů, přičemž někteří pronajímatelé vykazují ztrátu z pronájmu, kterou mohou uplatnit ke snížení daní například z jiných příjmů.
Rozdíl ve zdanění mezi oběma režimy není způsoben různými náklady pronajímatelů, ale spíše jejich schopností optimalizovat daně. Klíčovým faktorem je zejména relativně výhodný systém odpisů nemovitostí. V režimu reálných nákladů je možné výrazně zvyšovat uznatelné náklady, což efektivně snižuje daňovou zátěž.
Pro zajištění spravedlivějšího zdanění u stejného typu příjmu PAQ Research navrhuje úpravy podmínek pro oba režimy tak, aby efektivní zdanění bylo srovnatelné. „Je třeba zvýšit paušální výdaje na čtyřicet procent, omezit uznatelnost reálných nákladů na šedesát procent příjmu a prodloužit odpisovou dobu pro nemovitosti a omezit uznatelný náklad,“ dodává Prokop.
„Je to systémová reforma. Je hodně opatrná, aby to nevedlo k žádnému extrémnímu dopadu na domácnosti,“ uzavírá.
