Česká společnost Preston Capital postaví ve Spojených arabských emirátech na uměle vytvořeném ostrově v Perském zálivu modulární čtyřhvězdičkový hotelový komplex za zhruba padesát milionů dolarů.
Sun Beach Hotel Resort na ostrově Al Marjan v Emirátu Rás al-Chajma bude provozovat mezinárodní řetězec Earth Hotels.
„V Česku čekáte na stavební povolení pro hotel klidně přes pět let. My ho v Emirátech získali za čtyři měsíce,“ vysvětluje v rozhovoru majitel společnosti Preston Capital Filip Navrátil důvody, proč pro byznys zvolil právě Blízký východ.
Lokalita, kterou pro hotel zvolil, se nakonec ukázala jako výhodná. Ostrovu Al Marjan totiž patří prvenství v podobě vůbec prvního kasina v celých Spojených arabských emirátech.
Foto: Preston Capital
Jak se česká společnost dostane k tomu, že buduje čtyřhvězdičkový hotelový komplex ve Spojených arabských emirátech?
Když jsem se rozhodoval, do které akvizice vstoupíme, tak jsem jednoznačně chtěl nějaký developerský projekt. A historicky mám zkušenost s hotel managementem a hospitality byznysem.
V Česku je ale spousta věcí, které developerům podnikání komplikují. Jsou destinace, kde je to výrazně jednodušší. Do Emirátů létáme už asi deset let a ta lokalita má mnoho výhod. Zaprvé je Dubaj asi nejrychleji rostoucí destinací na světě, je to takový ráj developerů.
A největší výhodu v rámci Emirátů vidím v tom, že stát tam při výstavbě pomáhá. To v Česku není zvykem. Stavebko si musí každý oběhat a trvá to neskutečně dlouho. Prověřil jsem si, jak v Emirátech development funguje, a zjistil jsem, že ostrov Al Marjan jde veřejně developerům na ruku.
Tak vznikl nápad. A nějaké vazby jsem v Dubaji historicky měl. Dali jsme dohromady tým, začali jsme vybírat operátora a chtěli jsme vytvořit projekt, který se bude trochu odlišovat od toho, co dnes tamní hotely nabízejí.
V čem se bude odlišovat?
Tím, že jsme mladá firma, jsme se chtěli soustředit na určité vlastnosti, které jsou blízké mladším lidem a které jiné hotely na Al Marjanu nemají.
Majitel Preston Capital Filip Navrátil. Foto: Preston Capital
Ale co konkrétně to je? Jde třeba o udržitelnost, kterou jste zmiňovali v tiskové zprávě k představení projektu?
Udržitelnost je velkým tématem. Na druhou stranu nejde jen o ni. Pracovně jsme tu cestu pojmenovali jako avocado generation. To jsou lidé do čtyřiceti let, na které cílíme. Ti už nepotřebují kongresový sál na to, aby si udělali schůzku. Řeší věci přes aplikace, nepotřebují svým způsobem recepci, jsou zvyklí na Airbnb.
A samotná výstavba je odlišná v tom, že ji řešíme modulárním způsobem. Z modulárních prvků je zvykem stavět třeba dvou nebo třípodlažní budovy. Ale v Londýně je třeba několik takto vystavěných hotelů. Pokud se přijedete podívat na pozemek, tak je tam sice podloží a tak dále, ale ten hotel vlastně vyrábíme v Litvě, kde nám připravují jednotlivé bloky.
Modulární blok má čtyři a půl metru na deset metrů a vyrábí se na lince s tolerancí na dva milimetry. Plní to všechny standardy, což je pro nás důležité, protože standard v Emirátech je trochu jiný. Když vidíte spáry v pětihvězdičkovém hotelu, není to úplně ideální. Odlišit jsme se chtěli i službami, proto jsme vybrali jako provozovatele síť Earth Hotels.
Ostrov Al Marjan. Foto: Preston Capital
V Česku si přes aplikaci vyberete pokoj, zaplatíte ho, přes mobil se dostanete až do něj, nastavíte si teplotu, žaluzie a třeba to, jakou chcete mít uhlíkovou stopu. Šetříme tím náklady, ale přicházíme s něčím nevšedním. Sami si také budeme čistit vodu, chceme využívat kompostování a podobně.
Jednotlivé moduly tedy přivezete na pozemek hotové a sestavíte jako stavebnici?
Přesně tak. První dvě patra, které vyjdou asi na jedenadvacet milionů dolarů, začneme dělat teď v lednu. Musíme dům založit standardním způsobem, protože nemůže stát hned na modulech. Za dalších 24 milionů máme objednaných sedm pater bloků. Ty se vyrábějí v Litvě čtyři měsíce. Za den jich udělají až pět.
Na pozemku se pak svaří konstrukce, což zabere asi tři měsíce. V lednu 2024 chceme spustit zkušební provoz. Pořád to vypadá tak, že začátkem příštího roku otevřeme na pozemku, kde zatím stále nic není. Ale investory bereme přímo do fabriky, aby viděli, že to vzniká.
Jaká tam je konkurence při skupování pozemků?
Zásadním okamžikem byl leden letošního roku. Kupovali jsme pozemek někdy v říjnu nebo listopadu loňského roku. A v lednu na Al Marjan vstoupil Wynn Resorts Casino, což je velký developer, který dělal třeba kasina v Las Vegas. A od té doby ceny pozemků vzrostly o nějakých deset až dvacet procent.
Dnes už třeba není možné koupit pozemek s přístupem na pláž. Takže jsme měli štěstí na dobu. Byly tu určité signály, protože vznikl třeba úřad pro regulaci her. Muslimský svět je pro mě stále něčím nepochopitelný. Na jednu stranu říkají, že půda je svatá, pak se tam ale schválí kasino, kde se to ospravedlní tím, že jde o umělý ostrov, takže o svatou půdu nejde.
Máte za sebou nějaké jiné zkušenosti s developmentem?
Historicky jsem dělal finančnictví a real estate. Od osmnácti jsem začal pracovat pro jednu mezinárodní firmu jako broker od akvizičního oddělení přes manažera. Pak jsem byl půl roku v Asii, kdy jsem obchodoval s cennými papíry v Kuala Lumpur. Mezi tím se nám narodil první kluk, takže jsem se vrátil zpátky.
Foto: Preston Capital
Začal jsem pracovat pro jednu developerskou firmu, která developovala v Budapešti Hotel Marriott a apartmánové bydlení. Tam jsem hodně nabyl dovedností a byl to poslední krok k tomu, abych udělal něco vlastního. Emiráty mi nepřišly jako taková překážka. Všechno tam funguje hladce.
Zmiňoval jste, jak v Česku dlouho trvá získat stavební povolení. Na jak dlouho to vychází v Emirátech? Pokud to jde srovnat.
V Česku nakreslíte projekt, jsou tam nějaké lhůty a pak dostanete stavebko. Na rodinný dům to trvá rok dva, na větší hotel i pět deset let. My jsme přišli za úřady s tím, že budeme dělat hotel a stavebko máme rozdělené na tři části. Je to preliminary design, concept design a retail design.
Ve chvíli, kdy dokončíte to první, jste sice limitovaní tím, co můžete dělat, můžete začít dělat třeba pilotáže a u toho zároveň dopracovávat concept design. Nikoho zatím nezajímají třeba interiéry. Až začnete dělat interiéry, je požadavek mít hotový retail design. Takže pracujete na stavbě a jednotlivých povoleních paralelně.
Takže to jde výrazně rychleji.
Určitě. První část jsme měli hotovou za čtyři měsíce. Což v Česku je doba, za kterou možná tak ta žádost o povolení někam dorazí.
Jak je to s financováním projektu? Kde na něj berete prostředky?
Vydali jsme dluhopisovou emisi. Pozemek jsme ovšem koupili z vlastních zdrojů. A co se týče výstavby, počítáme s předprodeji apartmánů, kdy při zaplacení prvních třiceti procent z ceny apartmánu, která je 350 tisíc dolarů, se investor stává právoplatným investorem. Postupně splácí další části a poslední část platí po kolaudaci.
Foto: Preston Capital
To je výrazná část stavebních nákladů. Ve chvíli, kdy se dostaneme nad investiční náklady projektu z prodejů apartmánů, tak vracíme dluhopisy.
A máme také předjednaný úvěr u Rakbank, což je lokální banka, ale vypadá to, že ho nebudeme potřebovat. Aktivun je tak nevšední, že máme vysokou poptávku a nebude nutné si úvěr brát.
Apartmán sám o sobě funguje malinko jinak, než jsme v Česku zvyklí. Není to rezidence, je to prostor, kam může investor přijet dva týdny v roce, ale má garantovaný výnos z apartmánu šest procent ročně z kupní ceny, což je nějakých dvacet tisíc dolarů. A nemá s tím vůbec žádné starosti.
Takže apartmány pro investory jsou přímo součást hotelu.
Celý hotel má 255 pokojů, z toho my si sedmdesát necháváme v portfoliu a 185 jich prodáváme. V Česku zatím máme padesát rezervovaných, v Maďarsku je to asi třicet. A ještě jsme ani nespustili oficiální prodej. Čekáme na dopracování smluv, které by mělo být do Vánoc. A v lednu začínáme s kampaní a prodejem.
Foto: Preston Capital
Zájem tedy investoři mají?
Zájem je velký, protože v Česku, když pronajímáte třeba krátkodobě byt, jste s výnosem někde kolem dvou až tří procent. Tady máte dvacet tisíc dolarů ročně a jste bez starostí. Navíc tam vzniká nárok na rezidenční vízum, což je určitě zajímavé.
Kolik jste investovali do pozemku?
Pozemek stál osm a půl milionu dolarů. Je to deset tisíc metrů čtverečních, což je nějakých dvacet tisíc korun za metr. Jsou tam samozřejmě dražší a větší pozemky. Ale skvělá je ta poloha. Když se podíváte třeba na ikonický ostrov Palm Džumeira v Dubaji, tak ten má mnoho nevýhod, o kterých se moc neví.
Foto: Preston Capital
Když si koupíte vilu za několik milionů dolarů uvnitř palmy, tak tam voda stojí a není vůbec dobrá. Na Marjanu jsou také hluchá místa, ale my jsme chtěli, aby to místo bylo dobré, aby tam foukalo, aby se tam lidé cítili dobře.
V přípravě máte na Al Marjanu ještě rezidenční vily. O co jde?
Je to jedna příležitost, kterou řešíme. Máme klienty, kteří říkají: chci tam být déle než jen ty dva týdny. Proto jsme se rozhodli, že bychom měli něco mezi deseti a patnácti vilovými domy s bazénem.
Vystavíme je, prodáme, klíče si bude moci klient vyzvedávat na recepci našeho hotelu, může tam strávit jak dlouho chce, ale bude tam mít třeba úklid a tak dále. To je taková druhá etapa a příležitostí je víc.
Čím dalším se vaše společnost ještě zabývá?
Pro mě osobně nejdůležitější oblastí hned po Emirátech je létání, které mám odmalička hrozně rád. Létám vrtulníkem a rozhodli jsme se, že tu službu zpřístupníme klientům. Máme celkem pět vrtulníků a poskytujeme výcvik, zážitkové lety i leteckou dopravu.
Hodně lidí si myslí, že je létání vrtulníkem nedostupné. Ale ono to tak ani není. A výhoda je doprava přímo na místo. Oproti Německu a Rakousku je přitom u nás trh stále relativně volný.
Foto: Preston Capital
Na čem tedy váš byznys stojí?
Hlavní zdroj jsou Emiráty. Respektive do nich hodně investujeme a během příštího roku to bude hlavní zdroj. Část zajišťují lety a ještě máme v rámci holdingu Preston IT, což je firma, ve které vyvíjíme a zajišťujeme IT služby v oblasti financí.
Máme i obchodní pobočky v Maďarsku a Rumunsku. Tam mám také historicky dobré vazby na obchodníky a prodáváme tam apartmány, dluhopisy, obchodní lety.
V roce 2016 jsem založil Preston Business, což je teď dceřinka, která drží firmu v Dubaji. Co se týká hodnoty projektů, jsme v Dubaji na nějaké jedné miliardě korun a celkově je hodnota všech projektů asi 1,5 miliardy.
