Obchodní dům Kotva má nového majitele. Společnost Generali Real Estate ho koupila od PSN. Společnost Václava Skaly a Michala Malého měla původně s legendární brutalistní budovou velké plány, chystala kompletní přestavbu a komerční rozvoj. Nakonec jí ale celá akce přestala dávat smysl a rozhodla se k prodeji.
„Jednali jsme s nimi více než rok. Postupně byli odvážnější a odvážnější v ceně, až se naše a jejich představy protnuly,“ říká Max Skala, syn Václava Skaly a CEO realitní společnosti, v rozhovoru pro Forbes. Cenu ani jedna strana nechce zveřejnit, spekuluje se o 3,5 miliardy korun. Sedmipodlažní budovu s celkovou plochou 28 tisíc metrů čtverečních teď čeká rekonstrukce pod taktovkou italské pojišťovací skupiny.
Proč jste se rozhodli k prodeji?
Důvody jsou dva. Ten první je, že jak jsme postupovali s projektováním, povolováním a tendrováním stavebních firem, tak se souhrnné číslo v nákladech na rekonstrukci šplhalo do takových výšek, že to pro nás nebylo ekonomicky obhajitelné. Oproti původnímu plánu se naše představa přestavby vyvíjela, zvyšovala se naše odvaha udělat celý projekt stavebně velkoryseji. V kombinaci s nedostupností stavebních sil v Česku jsme se dostali na trojnásobek stavebních nákladů, s nimiž jsme původně pracovali. A i když jsme pak celý projekt překreslili a rozložili do prvočinitelů, pořád jsme byli o 60 procent výš a to prostě nedávalo smysl.
Foto Jan Mudra
Obchodní dům Kotva | Foto Wikimedia Commons
A ten druhý důvod?
Když se okolo Vánoc rozhodovalo o prodeji, o koronaviru jsme samozřejmě nic nevěděli. Ale nějak jsme podvědomě cítili, že konjunktura přesluhuje. Obava, že přijde krize, rostla. A my jsme už s projektem nabrali velké zpoždění…
Zdrželo vás jednání s památkáři?
Určitě nám neházeli klacky pod nohy, neviděl jsem žádný zlý úmysl. Ovšem Kotva je hodně exponovaný dům a poměrně mladá památka, takže na to nebyly úplně připravené metody rozhodování. Úředníci se toho báli, byli opatrní, celý proces šel pomalu. Když jsme se rozhodli dům prodat, povolení už bylo na spadnutí, ovšem rostoucí očekávání krize u nás převládlo. A nynější situace ohledně koronaviru vlastně ukázala, že to bylo správné rozhodnutí.
Původně jste ovšem nehledali kupce, nýbrž spoluinvestora, že?
Ano. Říkali jsme si, že je riskantní být v tak velkém projektu sami. Angažovali jsme společnost Deloitte, aby za nás osahala trh – chtěli jsme do toho pustit někoho až na padesátiprocentní podíl. Potkávali jsme se s různými investory, každý měl jiné požadavky a představy. Mezi zájemci byli i tací, kteří by to chtěli koupit celé. Až postupně jsme se ve světle nových skutečností rozhodli pro prodej celku.
Jak dlouho jste se tahali s Generali na ceně?
Jednali jsme s nimi více než rok. Postupně byli odvážnější a odvážnější v ceně, až se dvě neznámé protnuly.
Mluví se o prodejní ceně 3,5 miliardy korun. Přitom jste Kotvu podle našich informací v roce 2016 kupovali od irské investiční skupiny Markland za cenu maličko převyšující dvě miliardy…
O ceně nemůžu říct nic, máme podepsanou smlouvu o mlčenlivosti. Je pravda, že jsme v porovnání s kupní cenou vydělali. Dali jsme do toho hodně energie a práce, měli jsme jen na Kotvu tým 20 lidí, takže se nám s ní těžce loučilo. Teď je ale zřejmé, že to bylo správné rozhodnutí.
Jak se vám spolupracovalo s rodinou architektů Machoninových?
S Věrou Machoninovou a její dcerou jsme vycházeli velmi férově, jednali jsme s nimi už před koupí Kotvy. Získali jsme jejich důvěru a daly nám souhlas s naším záměrem rekonstrukce. Díky tomu pak bylo jednání s památkáři snadnější. Chápali, že z nákupního domu uprostřed Prahy nemůžeme udělat skanzen. Panovala shoda, že se musí budova přestavět a udělat přitom kompromisy.
Popište mi, co jste s Kotvou plánovali.
Byla navržená v 70. letech jako obchodní dům s otevřenou plochou a to jsme chtěli funkčně a architektonicky obnovit. Vzorem pro nás byl britský obchodní dům Selfridges.
Vím, že už to asi není otázka na vás, ovšem zaujalo mě, že development Kotvy bude pro Generali dělat Sekyra Group, která se běžně rekonstrukcím moc nevěnuje…
Pro Generali je to jeden z prvních pokusů developerského přístupu. Dosud byli zvyklí kupovat hotová aktiva, ovšem tohle je pro ně příležitost pro repositioning obchodního domu. Ano, pro Sekyra Group to není core byznys, ale má na to určitě schopný tým lidí.
Nebyl při prodeji budovy institucionálnímu investorovi problém, že fasáda je plná azbestu?
Nebyl. Bylo jasné, že při rekonstrukci se bude azbest odstraňovat. Fasáda není v technickém stavu, aby se zachovala, takže jsme s památkáři měli schválený sofistikovaný postup, jak se to udělá, aniž by to mělo dopad na vizuální stránku budovy.
PSN, které patří i Tančící dům, Dům módy či metronom na Letné, teď má nabito na další nákupy. Už jste si vyhlédli nějakou nemovitost na českém trhu?
Není žádné tajemství, že teď sedíme na penězích a budeme čekat na zajímavé příležitosti, které určitě nastanou. Už teď máme hodně věcí rozpracovaných a vyhlížíme další příležitosti.
Jak pandemie koronaviru změní tuzemský nemovitostní trh?
Netroufám si předpovídat, jelikož se situace mění z týdne na týden. Jedna věc je jasná: svět nenávratně zahájil recesi, a i kdyby se našel rychle lék, což si moc přeju, tak hlavní ekonomická škoda už je napáchaná. A to se dřív nebo později propíše i do nemovitostí tady u nás.
Jak se to konkrétně projeví?
Nemyslím si, že by měly výrazně klesat ceny bydlení, protože nedostatek nabídky bytů v Praze je obrovský. Ano, zřejmě se zpomalí stěhování lidí do metropole a obecně se trošku ochladí poptávka, ovšem na druhou stranu i developeři zpomalí svou stavební činnost. Tím klesne i nabídka bytů. Myslím si, že ceny stavebních prací by mohly klesnout do normálu, ale všechno ostatní je věštění z křišťálové koule.
Už teď je ale jasné, že banky budou opatrnější s úvěrováním.
Určitě. Ovšem bankovní sektor se tváří jako připravený na současnou situaci, má dostatek likvidity a většina úvěrů se zdá býti zdravých. To je rozdíl oproti krizi 2008. Nevím, co udělá rozhodnutí s odkladem splátek. Banky možná nebudou chtít dávat, když budou vědět, že z toho prvního půl roku nebudou mít nic.
Max Skala na charitativní dražbě Forbesu v listopadu 2019. | Foto Forbes
Jaká opatření jste zavedli u vás v PSN?
Kdo může, je na home officu. To se týká dvou třetin zaměstnanců a zbytek, který se musí občas ukázat v kanceláři, je rozdělen do podskupin, aby se mezi sebou nepotkávaly. Prodeje bytů se trošku zpomalily, ovšem jinak jedeme celkem nepostiženě. Nebudeme tudíž muset dělat žádná razantní opatření jako propouštět lidi, naopak pracujeme naplno, abychom z této situace udělali maximum.
Jak probíhá prodej bytů v této „bezkontaktní“ době?
Zavedli jsme novou věc: virtuální prohlídku. Obchodník jde sám a přes videohovor – WhatsApp, Facebook Messenger nebo FaceTime – klienta provede bytem. Kromě toho jsme přizpůsobili smluvní dokumentaci tak, aby se smlouvy daly podepisovat na dálku.
Jak podle vás zvládá pandemii koronaviru Česko?
Před třemi týdny jsem se vrátil z USA – v té době už se u nás začínalo mluvit o karanténě, tam nebylo nic. S odstupem je vidět, že to podcenili. A Česko? Máme možná agresivní, ale poměrně rozumná opatření. Je klíčové nákazu zpomalit. Na druhou stranu se mi přestávají líbit nápady nových zásahů, jako jsou odklady splátek a placení nájmu – je špatně, že to je plošné. Ano, není správné někoho vyhodit z bytu, protože přišel o práci, jelikož stát zavřel provoz jeho zaměstnavatele. Tam je určitě nutná ochrana. Ale plošná opatření se dají zneužít těmi, kdo odklad nepotřebují. A z toho se může stát větší problém.
