Před lety boxoval o královský pohár v Bangkoku. Teď bojuje o co nejvyšší výnosy pro klienty, kteří chtějí investovat do apartmánů v Dubaji. „Krátkodobé pronájmy tam mají dvakrát vyšší perspektivu než v Česku. Trh ale skrývá řadu rizik, jimiž je třeba provést,“ říká realitní makléř Petr Brzobohatý.
V prosluněné Dubaji, která je populární nejen jako destinace na dovolené, prodal realitní makléř Petr Brzobohatý svým klientům během čtyř let na dvě stě apartmánů. Z toho jich aktuálně osmdesát spravuje se svým kolegou v režimu krátkodobých pronájmů. To je nejpopulárnější způsob zhodnocení investice do tamních nemovitostí. Jestliže v Česku, konkrétně v Brně, představuje roční výnos za pronájem bytů dvě až tři procenta, v Dubaji jde podle Brzobohatého minimálně o šest procent po odečtení všech nákladů.
„Najdou se makléři, kteří slibují třeba dvacet procent, jenže to je s dnešními cenami a popularitou trhu nereálné,“ říká Brzobohatý. „Já si zakládám na transparentních informacích a varuji před riziky, kterých je v Dubaji požehnaně.“
Místo sportu reality
Jeho cesta k nemovitostem nebyla přímočará. Původně se věnoval sportu. Po dorosteneckém fotbalu přešel v sedmnácti letech k Muay Thai. Během tří let se stal amatérským mistrem světa, boxoval v Bangkoku před thajským králem. V průběhu osmi let u české reprezentace zvládl 52 profesionálních zápasů. Jenže přišlo zranění a s ním i konec úspěšné kariéry.
„Lékaři rozhodli, že s tím musím skončit. Ten drsný sport mi ale dal do života hodně disciplíny a citu pro fair play, což mě provází i byznysem,“ konstatuje.
Jeho kariéra se potom posunula k online marketingu nebo ke strategickému nákupu pro značku Bomar, postupem času přičichl i k nemovitostem. S manželkou v roce 2016 koupili garsonku k pronájmu a portfolio se postupně rozrostlo. Dnes mimo jiné pod brandem Čajkovskij Apartments nabízejí osm apartmánů v Brně a jeden v Jeseníkách.
Jak se dostal do Dubaje? „To bylo v podstatě náhodou. V roce 2021 jsme sháněli další garsonku k pronájmu, ale s výnosy v Česku se to nevyplatilo. Rozhodli jsme se pro zahraničí,“ vzpomíná Brzobohatý.
Původně mířili do Španělska, kde se ale už tehdy chystala regulace krátkodobých pronájmů. V platnost vešla letos v dubnu. A podobné se objevují v dalších zemích Evropy. „Představte si, že koupíte byt jako investici v projektu ve výstavbě. Za dva roky se dokončí, ale pak se shodne šedesát procent sdružení vlastníků, že krátkodobé pronájmy nebudou. A jste nahraní. V Dubaji je situace opačná,“ říká s tím, že v tomto městě se i licence k pronájmům vyřídí online do 24 hodin, zatímco v Evropě se čeká měsíce.
Vedle toho je plusem pro investory stabilní ekonomika a bezpečnost země. „Řada klientů z Evropy Emiráty poslední dobou bere jako ‚plán B‘. Kdyby se nedejbože zhoršila třeba situace kvůli eskalaci války na Ukrajině, mohou se tam přestěhovat,“ zmiňuje.
Rozhodují minuty
V Dubaji už má sám Brzobohatý dva vlastní apartmány a čeká na dostavbu třetího, který bude přímo na pláži v emirátu Umm al-Kuvajn. Zkušenosti s koupí i pronájmy vidí jako jednu z výhod pro poskytování služeb klientům přes značku Investice v Dubaji. Na vlastní kůži poznal, čím je třeba si projít.
„Víme například, jak pracovat s algoritmy platforem pro pronájmy, jako je Airbnb nebo Booking.com. Zalistováváme na několika z nich a jdeme jim naproti. Vedle správné prezentace apartmánu například cenovou nabídku aktualizujeme denně. Zároveň do managementu dáváme přístup klientům, aby v reálném čase viděli, kolik vydělávají. To u správců nebývá obvyklé,“ uvádí Brzobohatý.
Kdo chce podle něj v Dubaji zhodnocovat investice přes pronájmy, měl by počítat s bytem nejméně za pět milionů korun. Jeho klienti kupují apartmány v průměru za osm až deset milionů korun.
Nemovitost se dá sice koupit už hotová, tak ale investor přichází o zhodnocení, které nabíhá během stavby. Nejlepší perspektivu nabízí podle Brzobohatého koupě off-plan projektů v předprodejních akcích developerů. Rozhoduje rychlost. Zájemce se registruje zaplacením poplatku, takzvané registrace zájmu, ve výši dvaceti až sto tisíc dirhamů, čímž získá místo v pořadníku. Jakmile na něj přijde řada, může mít třeba i jen dvě minuty na rozhodnutí o konkrétní jednotce. Pouze u opravdu drahých bytů to může být třicet minut až hodina.
„Vyvinuli jsme vlastní systém, který pracuje s projektovou dokumentací developerů. Vybíráme perspektivní apartmány, u kterých řešíme spoustu parametrů od ceny a půdorysu přes umístění v objektu až po výhled. To všechno výnosy ovlivňuje,“ říká Brzobohatý.
Řeší také, jaké doplňkové služby projekt nabízí – od restaurací a fitness center přes dětská hřiště až třeba k infinity bazénu na střeše. Projekty srovnává i s územním plánem Dubaje, aby za pár let výhled z apartmánu nezastínila nová budova. A hlídá, aby developer doručil, co slibuje v brožurách.
„Díky několikaletým zkušenostem víme, s kým se vyplatí spolupracovat. Teď se třeba prodává jako nový jeden projekt, který ale developer převzal po krachu původní stavební společnosti a po tom, co nechráněnou konstrukci budovy šestnáct let poškozovaly povětrnostní podmínky. To vám neřekne ani developer, ani makléř, který se od něj nechá nalákat na vyšší provizi,“ varuje.
Sázka na technologie
Na službách, které využívají technologie, si Brzobohatý dává záležet. Vedle zmiňovaného systému pro předprodejní akce a správy pronájmů nabízí i online portál, který klienty provede celým procesem nákupu. Investor se do něj pod vlastním heslem přihlásí a hned vidí, co vše je potřeba udělat a co už je hotovo.
„Samotnou koupí to pro nás vlastně začíná. Zařizujeme například zápisy v katastru, pomáháme se získáním víza. Při poskytnutí plné moci provádíme technickou kontrolu i převzetí bytu. Zajistíme přípojky, společně s naší designérkou můžeme byt i vybavit. Radíme, jakým způsobem posílat peníze do emirátů, aby se ušetřilo na poplatcích a převodech,“ vypočítává Brzobohatý.
Klientům pomáhá také hlídat čas splátek. A těch může investora s několika byty čekat celkem třeba tři sta. Od týmu značky Investice v Dubaji pak dostává upozornění přes e-mail, SMS nebo WhatsApp.
Se svým desetičlenným týmem, který pracuje zčásti z Česka a zčásti z Dubaje, se Brzobohatý chystá systémy ještě více automatizovat. Aktuálně spouští vlastní unikátní systém poprodejního servisu. Klient ho má k dispozici po celou dobu výstavby projektu. Podmínkou přístupu do systému je nákup nemovitosti přes realitní kancelář Brzobohatého.
Systém klientovi pomůže s vyřízením víz, sepsáním závěti, pohlídá budoucí splátky i průběh výstavby a zároveň odpoví na všechny jeho otázky. „To, s čím nyní přicházíme, je naprostý game changer pro celý realitní trh, ale hlavně pro klienty, kteří svoji nemovitost koupí přes nás,“ dodává Brzobohatý..
