Firmy se v Česku vracejí do kanceláří a upouštějí od takzvaného hybridního modelu práce, ceny nájmů přesto nerostou. Oproti situaci v zahraničí. O tom i o dalších aktuálních aspektech tuzemského trhu s kancelářskými nemovitostmi píše ve svém komentáři šéf valuačního oddělení poradenské společnosti RSM Jiří Skotnica.
Situace na trhu s kancelářemi připomíná v Česku již několik let klidnou vodní hladinu, která se mírně čeřila pouze v době, kdy v okolních státech nezájem o kanceláře připomínal vlnobití. O stojatém rybníku už ale nemůže být řeč, neboť trend umožňující sto procent práce odkudkoli se začíná pomalu obracet.
Zatímco například sousední Polsko zažívá kancelářský boom, doprovázený vznikem zcela nové generace kancelářských prostor uzpůsobených aktuálním trendům a potřebám firem a ceny nájmů zde dosahují nových maxim, office parky v Praze, Brně a řadě dalších českých měst setrvávají v konzervativním stavu. Pokud ceny rostou, je to růst inflační.
Co to však vypovídá o českém trhu? Opravdu je důvod brát kancelářské prostory jako barometr ekonomické kondice státu? Ne tak docela. I u nás se trh a poptávka transformují, jen se jedná o trendy hůře viditelné. Je potřeba si uvědomit, že české gró komerčních nemovitostí posledních dekád navíc neleží v officech, ale především v retailu a logistických parcích.
V Česku probíhá postupný návrat firem k práci z kanceláře. Takzvaný hybridní model (tři dny z práce, dva odkudkoli), který se ve světě prosazuje jako nový standard, byl v tuzemsku majoritní od samého počátku. Naopak přibývá i firem, které začínají prosazovat každodenní účast na pracovišti. Zatímco v letech minulých byla práce z domova žhavým kandidátem na model budoucnosti práce, je dnes už zjevné, že firmy se vydaly směrem opačným.
To vše se již stihlo promítnout do rostoucí obsazenosti prostor, která se ale prozatím neposunula do podoby zvýšení nájmů. Dlouhodobý trend je spíše ve prospěch těch, kteří prostory hledají a mají si z čeho vybírat. Hybridní model navíc neznamená nutně snížení nároků na nájemní plochu – přechod z hybridu na „full“ tedy nemusí souviset s nutností další poptávky.
Výhodu mají zejména firmy, kterým nezáleží na lokalitě, takže mohou dlouhodobě čerpat z velice atraktivních podmínek. Nájemné roste de facto jen o inflaci. A pokud mají nájem v eurech, aktuální kurzová situace jim šetří náklady ještě více.
Tato dynamika se již potvrzuje v číslech. Když se podíváme na hlavní město, které slouží jako lakmusový papírek celého trhu, klesla tu ve druhém čtvrtletí letošního roku neobsazenost ke zhruba 6,5 procenta. Prime nájemné však zůstává stabilně na hodnotách kolem třiceti eur (zhruba 724 korun) za metr čtverečních měsíčně.
V protikladu pak stojí záměrné omezování nové výstavby, na které jsme si zvykli v minulých letech. Většina projektů má dnes horizont na roky 2026 až 2027, což i nadále cenové hladiny konzervuje.
Prestižní adresa je nadále nedostatková
Přesto existují výjimky. Zajímavostí je totiž fakt, že roste role takzvaných mikrolokalit. Jde o místa, která jsou výjimečná i v rámci vysoko hodnocených čtvrtí. Klasickým případem mohou být osy některých ulic v pražském Karlíně nebo Holešovicích, případně konkrétní místa přímo v centrech měst. Vznikají tak takzvané dvourychlostní lokality, kde se nájemce dostane ke zcela jiným hladinám klidně v rámci jedné ulice.
Prestiž takovéto lokality je poměrně křehká a proměnlivá. Většinou se jedná o unikátní mix dostupnosti jak MHD, tak automobilové dopravy, služeb v bezprostředním okolí, ale také proměny a potenciál lokality v čase. Specifickou vrstvu vytváří také všeobecná pověst lokality, která může být postavena například na gastroscéně nebo konkrétním geniu loci (i tyto faktory mají zásadní vliv na určování cen).
Právě v těchto místech poptávka zásadně převyšuje nabídku a ceny zde mají prostor pro zásadní růst. Řada projektů dnes proto logicky volí spíše tuto cestu – sázku na menší plochu například v původní zástavbě, která bude vyvážena dlouhodobě prémiovým nájemným. Nutno dodat, že centrům českých měst to může přinést důležitý oživující impuls.
Z pohledu Evropy jsou dlouhodobě vyrovnané ceny nájmů spíše požehnáním. Pro majitele se však v době jejich růstu stávají pochopitelně brzdou. Český trh jde proto cestou příplatků. Výsledná cena se tak málokdy vyčte z katalogu, ale je tvořená komplexním posouzením jednotlivých prostor.
Nájemci platí za kvalitu parametrů, jako je osvit, akustika, vzduchotechnika, energetické standardy a pochopitelně doprovodné služby. Výrazně více se připlácí například za možnost využívat střechu nebo společenské prostory v rámci celé budovy. Z těchto „extras“ se pak může výrazně lépe odvíjet případná diskontní politika.
Z pohledu investorů totiž trh vyžaduje obecně změnu taktiky. Rychlé spekulace dnes nemají oporu v tržní realitě. Smysluplné jsou proto investice do budov s kvalitním cash flow – tedy do kvality, ať už v rámci lokalit, anebo charakteru budovy a jejích provozních standardů.
Posledním zajímavým trendem jsou pak dopady ekonomického osvěžení na segment, který zde rostl především od koronavirové krize – coworkingová centra. Stabilnější hospodářský výhled Česka se totiž odrazil v sektoru business services – tedy oblasti „podnikání mimo korporáty“.
Podnikatelé a malé společnosti výrazně častěji míří právě do coworků a flexibilních kanceláří. Do jisté míry pomáhá i inflační tlak na nájemním trhu, který řadu „bytových kanceláří“ předělal zpět na prémiové byty. Poptávka tak v současnosti roste skoro skokově a bude zajímavé sledovat, jak na ni trh zareaguje. V této oblasti se z mého pohledu rodí velice zajímavá developerská příležitost.
České kanceláře za české peníze
A český kapitál tyto příležitosti již proměňuje, pomalu, ale jistě. Znalost českých poměrů se v tomto ohledu ukazuje jako podstatná. A přestože Česko získává nálepku provinčního trhu, není to nutně špatně. Už jen kvůli tomu, že vést v takovém případě dialog mezi majitelem a nájemcem je výrazně snazší a v dané situaci to je jasný win-win model, který se může propisovat i do smluvních podmínek.
Protože budoucnost výnosů neleží v Česku v návratu lidí do kanceláří, ale v kvalitě prostor a flexibilitě jejich provozovatelů.
