Loni se na pražském realitním trhu přepisovaly historické rekordy. Zatímco třeba prodeje nových bytů dosáhly v roce 2025 historického maxima, výstavba nových kanceláří zaznamenala rekord z opačného konce.
Za celý rok 2025 bylo v Praze dokončeno pouhých 26 600 metrů čtverečních nových prostor, což představuje historicky nejnižší přírůstek nabídky. Poptávka po nových kancelářích přitom zůstává vysoká. Mění se však to, co od nich firmy očekávají.
Nové kancelářské projekty, které na pražský trh přibyly v loňském roce, můžete spočítat na prstech jedné ruky. Bylo jich přesně pět.
Ve čtyřech případech se navíc jednalo jen o rekonstrukce už stojících budov: E Factory v Praze 9, projekty NR7 a VN 62 v Praze 1 a Panorama Airport Building v Praze 6. Jedinou dokončenou novostavbou byl projekt PernerKarlín v Praze 8 od společnosti KKCG Real Estate.
Důvodů, proč bylo v uplynulém roce naprosté minimum hotových kancelářských projektů, je více. Především ale developeři během covidu a v období po něm utlumili výstavbu, což se nyní projevilo v minimu dokončených prostor.
„Výstavbu brzdily zejména vysoké stavební náklady, ať už na stavební materiál, energie či pracovní sílu, dále vysoké náklady financování developerských projektů a dlouhé povolovací procesy,“ vysvětluje Kamila Breen, vedoucí průzkumu trhu poradenské společnosti Cushman & Wakefield.
Developeři byli podle ní nuceni zvyšovat požadované nájemné, aby ekonomika projektů dávala smysl, což se ne vždy potkalo s poptávkou trhu.
„Zároveň panovala zvýšená nejistota na straně nájemců, kdy firmy častěji optimalizovaly stávající prostory a byly opatrnější při uzavírání dlouhodobých nájemních smluv, což omezilo zahajování spekulativních projektů,“ dodává.
Není to ale tak, že by o kancelářské prostory aktuálně nebyl zájem. Míra neobsazenosti pražských kanceláří loni pokračovala v poklesu a dosáhla úrovně 5,9 procenta, což je nejnižší hodnota od začátku roku 2020 a podle analytiků je to zároveň úroveň pod běžně považovaným zdravým rozmezím trhu.
V pěti největších kancelářských lokalitách Prahy, tedy v centru města, v Karlíně, na Pankráci, v Holešovicích a na Brumlovce, které dohromady tvoří 48 procent pražského kancelářského trhu, se podle dat skupiny Colliers neobsazenost pohybuje dokonce pouze mezi třemi a pěti a půl procenty.
„Po covidu byly kanceláře přehlíženým assetem, změna však nastala, jelikož se plně projevily nové způsoby práce v hybridním režimu. To má za následek větší poptávku po moderních prostorech s nižší energetickou
náročností, které odpovídají novým požadavkům práce,“ shrnuje aktuální poptávku Matyáš Hájek z Cushman & Wakefield.
Na trhu se tak nyní spíše rozevírají nůžky mezi poptávkou po nových, moderních a flexibilních prostorech v prémiových lokalitách a staršími nebo méně kvalitními kancelářskými prostory.
„Tak, jako tomu bylo v období silné kancelářské výstavby, i dnes hraje při rozhodování nájemců klíčovou roli lokalita. Vedle ní však do popředí stále více vystupují také požadavky na úroveň služeb a dostupnost občanské vybavenosti v okolí kancelářských budov,“ popisuje Breen.
Podle hlasů z trhu se tak v následujícím období vyprofiluje pár „áčkových“ pražských lokalit, kde budou firmy chtít mít své reprezentativní kanceláře, a zbytek Prahy spadne do nižší kategorie kanceláří, které mohou začít stagnovat.
Od období těsně po pandemii se nyní také firmy snaží více stabilizovat pracovní týmy a omezovat práci z domova tam, kde se neukazuje jako dostatečně efektivní.
„Moderní kanceláře na tento trend reagují zejména důrazem na dobrou dopravní dostupnost, inspirativní prostředí a flexibilitu. Vzhledem k tomu, jak omezená je v současnosti nová výstavba, je na trhu takových příležitostí nedostatek,“ myslí si prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a šéfka české pobočky Knight Frank Zdenka Klapalová.
V dohledné době podle odborníků neovlivní poptávku po moderních kancelářích ani rozvoj umělé inteligence, respektive nahrazování živých pracovníků AI nástroji.
„Umělá inteligence bezpochyby přispěje k další automatizaci řady činností napříč různými odvětvími. V krátkodobém až střednědobém horizontu však neočekáváme, že by její rozvoj měl zásadní dopad na celkové prostorové požadavky firem,“ shrnuje Lenka Šindelářová z Knight Frank.
Spíše tak bude nadále pokračovat trend proměny struktury kanceláří.
„Kanceláře dnes netvoří pouze pracovní stanice, ale především prostory pro spolupráci, kreativní práci, neformální setkávání či odpočinek. Právě tyto funkce nelze umělou inteligencí nahradit. Pokud se tedy AI projeví, bude to spíše na straně nájemců, kteří mohou optimalizovat velikost svých kancelářských ploch, než na straně developerů jako takových,“ doplňuje Kamila Breen z Cushman & Wakefield.
Důvěra v potřebu moderních kancelářských prostor je patrná i z toho, že se výstavba nových projektů opět rozjela, ačkoli naprostá většina nyní připravovaných staveb přijde na trh až v roce 2028, kdy se očekává dokončení rekordních 304 tisíc metrů čtverečních.
Spadat do nich bude například nedávno zahájená výstavba budovy Sequoia s téměř 33 tisíci metry čtverečními kancelářských ploch, kterou developer Radim Passer staví v lokalitě Nových Roztyl. Mezi lety 2027 a 2028 se dokončí třeba i nové sídlo ČEZ ve čtvrti Smíchov City od developerské společnosti Sekyra Group nebo centrála skupiny Creditas, kterou staví Creditas Real Estate na Rohanském ostrově.
Další nové kanceláře mohou vyrůst také na území brownfieldu Bubny-Zátory, kde by měl výstavbu odblokovat nový pražský Metropolitní plán. V letošním roce bude ovšem nabídka nových kancelářských budov ještě podobná té loňské. Pro rok 2026 je podle analýzy Colliers naplánováno dokončení pouze čtyř projektů s celkovou volnou plochou 30 400 metrů čtverečních.
