Pandemie onemocnění covid-19 přinesla nejistotu do mnoha oblastí byznysu a ekonomiky. A velmi výrazně zasáhla i kancelářský trh, což se projevilo i na tempu výstavby nových administrativních projektů. V současné době se podle dat realitní poradenské společnosti JLL staví v Praze přibližně 147 300 metrů čtverečních kancelářských ploch, což je o sedmačtyřicet procent méně, než činí pětiletý průměr.
Co se týče dokončených kancelářských projektů, budou tedy roky 2021 a 2022 spíše podprůměrné. „Očekáváme, že se celkově v součtu těchto dvou letech dokončí v hlavním městě bezmála 150 tisíc metrů čtverečních kanceláří, přičemž průměrný roční přírůstek nových kanceláří v letech 2011 až 2020 činil 133 500 metrů čtverečních,“ uvádí analytik JLL v oddělení průzkumu trhu Martin Stričko.
Zároveň se podle něj ale ukazuje, že práce z domova není pro každého a není vhodná dlouhodobě. Kanceláře prý stále budou plnit roli místa pro setkávání, spolupráci, školení i vývoj nových produktů.
Jejich výstavba tedy postupně ožívá a poptávka po nových kancelářích zůstává poměrně silná. O tom vypovídá i podíl neobsazených prostor, který je i v kontextu ostatních trhů střední Evropy velmi nízký. Výraznější oživení přírůstku nových kanceláří se dá však očekávat až pro rok 2023.
Na tu dobu je plánováno dokončení několika významných projektů, které zahájily výstavbu během pandemie. Jde především o budovy A a B z první etapy výstavby společnosti Penta za tři a půl miliardy korun u Masarykova nádraží, kde v projektu Masaryčka přibude přes dvacet tisíc metrů kancelářských ploch, a projekt Port 7 od developerské části skupiny Skanska. Ta v Holešovicích buduje více než třicet tisíc metrů čtverečních kanceláří za zhruba dvě miliardy.
„Významně do nabídky nových administrativních ploch promlouvá také Sekyra Group se svými projektem Smíchov City a výstavbou na Rohanském ostrově. Jejich plány dosud nepozměnily ani rostoucí ceny stavebních materiálů a energií,“ píše se v aktuální analýze poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate.
Ve druhém čtvrtletí letošního roku bylo podle analýzy na pražském kancelářském trhu dokončeno 51 040 metrů čtverečních nových moderních kancelářských ploch. Nejvíce kancelářských prostor dodala budova Bořislavka Centrum v Praze 6 s více než pětadvaceti tisíci metry čtverečními. Na konci letošního roku dokončí skupina Kaprain více než třicet tisíc metrů čtverečních kanceláří na Harfě v projektu Harfa Business Center.
Pomalejší výstavbu ostatně podle analytiků nemá na svědomí nedostatek poptávky ze strany firem, ale především komplikace v oblasti organizace staveb a prodloužení schvalovacích procesů. Přesto developeři věří v úspěch svých projektů a chystají zahájení výstavby.
„Problém trochu vytváří opatrnost finančních institucí, které odmítají financovat projekty bez předpronájmů. Bude tedy zajímavé sledovat, jaké zdroje se developerům podaří získat, aby mohli zahájit výstavbu na spekulativní bázi, která je pro místní trh typická,“ říká Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro region střední a východní Evropy společnosti Cushman & Wakefield.
Navíc developeři bojují s opožděnými dodávkami a neustále rostoucími cenami stavebních materiálů, což ovlivňuje časové harmonogramy a částečně i ceny pronájmu. Nájemné pro kancelářský trh zůstává ale spíše stabilní. V průměru se nové kanceláře v lepších pražských lokalitách dlouhodobě pronajímají přibližně za cenu kolem dvaceti euro za metr čtvereční na měsíc.
„Nájemné v Praze nepodléhá častým výkyvům. Majitelé efektivně pracují s pobídkami, takže výše nominálního nájemného se mění jen pomalu. K lehkému nárůstu došlo v roce 2019 a až na výjimky se nominální nájemné nesnížilo ani v průběhu pandemie. Jedním z důvodů je stále nízká neobsazenost a zároveň masivní nárůst stavebních nákladů, který musí zvláště developeři reflektovat v cenách pronájmu,“ shrnuje situaci na trhu Radka Novak.
Stabilní je také již několikrát zmiňovaná neobsazenost kanceláří. Ta se v Praze pohybuje pod zdravou hranicí deseti procent a na konci druhého čtvrtletí letošního roku byla na hodnotě 7,8 procenta.
Nicméně v reakci na pandemii a s ní spojenou nejistotu se na trhu objevilo relativně velké množství kanceláří, které dál nabízí k podnájmu firmy, které pro ně najednou neměly využití. „Tyto prostory nejsou evidovány v rámci oficiální neobsazenosti, nicméně fyzicky zvyšují nabídku,“ doplňuje Stričko.
Aktuálně je podle něj v Praze k podnájmu přibližně 65 tisíc metrů čtverečních, což znamená 1,7 procenta celkové nabídky kancelářských ploch v metropoli. „Tudíž se zde bavíme o faktické neobsazenosti na úrovni 9,5 procenta,“ vysvětluje.
Zdroj: Prague Research Forum
Ačkoli se kancelářský trh vrací k normálu, co se týče výstavby a situace s nájmy, fungování samotných kanceláří se už do předpandemické podoby pravděpodobně vracet nebude.
„Je zřejmé, že pandemie natolik urychlila některé trendy, že návrat k původnímu fungování už je v podstatě nemožný. Kromě postupující digitalizace je to i rozptýlení pracovní síly na různá místa. Řada firem přechází na kombinaci práce z kanceláře a vzdáleně, čímž se radikálně proměňuje role, kterou kancelářské prostředí hraje,“ shrnuje Vendula Bláhová, workplace konzultantka společnosti JLL.
Z dubnového průzkumu JLL mezi více než čtyřmi tisíci zaměstnanci v Česku vyplynulo, že 79 procent z nich si přeje dlouhodobě pracovat hybridně, tedy v různém poměru práce z kanceláře a z domova.
„Neznamená to, že kanceláře nebudou v budoucnu potřeba nebo že by se měly radikálně zmenšovat administrativní plochy, ale mění se jejich vnitřní uspořádání. Je potřeba více komunitních a neformálních prostor pro spolupráci, oddělené místnosti na online schůzky nebo soustředěnou práci, kreativní prostory a podobně,“ dodává Bláhová.
Podobně trh hodnotí i Radka Novak za Cushman & Wakefield. „S koncem roku by zpátky v kanceláři mohly být cca dvě třetiny zaměstnanců, na což firmy nejčastěji budou reagovat přijetím hybridního modelu. To přinese častější sdílení pracovních míst, a tedy i snížení velikosti kancelářských prostor. Ne však nějak dramaticky, v průměru asi o 20 až 25 procent,“ říká.
