Budoucnost jednoho z největších pražských brownfieldů se řeší už od roku 1991. Od té doby jsou pozemky v lokalitě Bubny-Zátory mezi Holešovicemi a Letnou bez využití a stále čekají na novou městotvornou náplň. I díky připravovanému Metropolitnímu plánu by se výstavba na prázdných pozemcích, které vlastní jak město, tak špičky českého byznysu a na nichž má vzniknout bydlení zhruba pro 26 tisíc lidí, mohla přiblížit.
Navíc je teď kolem Bubnů živo i kvůli majetkovým změnám. Na přelomu roku realitní skupina CPI PG šestého nejbohatšího Čecha Radovana Vítka prodala polovinu svých pozemků v Bubnech spadající pod společnost Bubny Development skupině J&T, respektive společnosti J&T Real Estate, která spadá pod podílníka J&T Dušana Palcra.
Na rozvoji lokality se tak bude podílet společný podnik obou firem JV Bubny.
Ani jedna ze stran nového společného podniku ovšem zatím podobu spolupráce nechce komentovat. „Ohledně budoucích plánů je to zatím předčasné,“ napsal Forbesu mluvčí CPI Jakub Velen.
O možném prodeji pozemků CPI se přitom mluvilo už delší dobu, a to především proto, že se skupina Radovana Vítka stále snaží snižovat své vysoké zadlužení, které nabrala s obřím nákupem rakouských společností S Immo a Immofinanz v roce 2022.
Podle lidí z realitního trhu je prodej části pozemků z finančního hlediska logickým krokem. A zájem o lukrativní pozemky mělo více velkých realitních hráčů, a dokonce i hlavní město Praha, které hodlá na svých vlastních pozemcích v Bubnech stavět městské byty.
Zatím však není jisté, jak se oba partneři k pozemkům postaví. Ani to, zda si mezi sebou rozdělí roli developera a finančního partnera, nebo jestli budou stavět oba subjekty.
Zdroj: Územní studie Holešovice-Bubny_Zátory
CPI navíc figuruje ještě v dalších částech brownfieldu. Je součástí joint venture s dopravním podnikem a společností Karlín Group pro výstavbu nad stanicí metra Nádraží Holešovice a spolu s firmou Unibail-Rodamco-Westfield drží pozemky také v jižním cípu Bubnů, v sousedství nového vlakového nádraží Praha-Bubny.
Na těchto pozemcích plánovala zhruba před deseti lety francouzská realitní společnost Unibail-Rodamco-Westfield výstavbu nového obchodního centra za několik miliard. Podle původních plánů měla být plocha zastavěného území zhruba 3,6 hektaru a pronajímatelná plocha měla činit 54 tisíc čtverečních metrů.
Zda jsou tyto plány stále ve hře, není jasné. „Chápeme vaši otázku, nicméně společnost Unibail-Rodamco-Westfield se momentálně k danému tématu nebude vyjadřovat,“ sdělila mediální zástupkyně společnosti Anežka Boudná.
O něco jasnější je situace v severozápadním cípu brownfieldu, kde drží pozemky druhý nejbohatší Čech Daniel Křetínský. Jeho EP Real Estate chystá zhruba na 250 tisících metrech čtverečních výstavbu za více než šest miliard korun.
„Blíže k metru bychom chtěli asi čtyřicet tisíc metrů čtverečních podlahových ploch kanceláří, zbytek budou byty a k nim občanská vybavenost a obchody,“ popisuje šéf realitní divize impéria EPH Petr Palička.
EP Real Estate počítá také s využitím historické Holešovické elektrárny, která je památkově chráněná a kolem níž se pozemky spadající pod Křetínského holding nacházejí.
„Musíme ji zrekonstruovat a dát jí nějakou obchodní podobu. Chtěli bychom, aby to bylo těžiště celé oblasti a místo s geniem loci. Aktuálně hledáme program budovy, ale v úvahu připadá kultura, sport nebo třeba gastronomie,“ přibližuje Palička.
Urbanismus nové čtvrti podle Paličky navazuje na územní studii, kterou zadával magistrátní odbor územního rozvoje a kterou EP Real Estate pro své pozemky zpodrobnila a po diskusích s městskou částí a magistrátem upravila. „Na jednotlivé bloky nebo i samostatné domy pak budeme vypisovat samostatné architektonické soutěže,“ dodává Palička.
Jakákoli výstavba na pozemcích v Bubnech ovšem nejprve vyžaduje, aby se změnil územní plán. Změna územního plánu, která má připravit brownfield na zástavbu, prošla veřejným projednáním už na jaře roku 2023.
Zatím ale stále není u konce. Vedle toho bude navíc potřeba uzavřít také takzvané plánovací smlouvy s vlastníky jednotlivých pozemků, které stanovují výši příspěvků na infrastrukturu, jimiž je změna územního plánu podmíněna.
Takto se postupovalo třeba v případě nákladového nádraží Žižkov nebo u pozemků Penty na Florenci. Jenže v těchto případech bylo vlastníků jen pár, respektive jeden jediný na Florenci. V Bubnech je situace o dost komplikovanější, jelikož vedle těch největších hráčů drží pozemky především v severní části brownfieldu poměrně velké množství menších vlastníků.
„Vyjednat se všemi plánovací smlouvu je složité. A ukázalo se to jako problém,“ shrnuje proces Petr Palička. Z toho důvodu se s definitivní dohodou s největší pravděpodobností počká až na nový Metropolitní plán, který by měl být v ideálním případě schválen v polovině letošního roku.
Ten totiž oproti stávajícímu územnímu plánu umožňuje jednotlivé pozemky „zamknout“ právě podmínkou uzavření plánovací smlouvy, aniž by to blokovalo výstavbu ostatním vlastníkům na území.
„V tuto chvíli je tedy předpoklad, že území otevře dohoda uzavřená nad Metropolitním plánem ve formě plánovacích smluv s jednotlivými developery, jež budou zkoordinovány s podrobnější územní studií, na které se pracuje současně s dokončováním Metropolitního plánu a která území prověří v podrobnějším měřítku,“ shrnuje proces mluvčí Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) Matouš Hutník.
Podle Paličky spočívá riziko v tom, že by Metropolitní plán nějakou shodou okolností letos opět schválen nebyl, a tím pádem by se celý proces vrátil o několik kroků zpátky. „Ale jednání nadále probíhají a už se blížíme k dohodě s magistrátem i s Prahou 7,“ věří šéf EP Real Estate.
Vedle procesních záležitostí však bude potřeba zapracovat také na chybějící infrastruktuře.
„Klíčová bude výstavba nové větve kmenové stoky B, přeložka části stávající kmenové stoky B v ulici Vrbenského včetně souvisejících úprav kanalizační sítě v severní partii území, dále posílení vodojemu Mazanka, které je podmínkou pro rozvoj východní části území, a další technická infrastruktura, jež na velké části území chybí,“ uvádí mluvčí IPR Hutník.
Postupně se přibližuje i výstavba Vltavské filharmonie, která má být katalyzátorem celé budoucí čtvrti.
Na konci loňského roku získala Vltavská filharmonie kladné stanovisko EIA, které posuzuje vliv na životní prostředí, i potvrzení, že projekt neohrozí památky světového dědictví UNESCO. „V současnosti se zpracovává projektová dokumentace pro povolení záměru,“ říká za IPR Hutník.
Stále tak platí naplánovaný harmonogram, podle něhož by měla filharmonie získat povolení ke stavbě letos a samotná výstavba by měla začít v roce 2027.
