Jak pandemický rok zamával s realitním trhem? O tom se pro Forbes rozepsal Prokop Svoboda, spoluzakladatel a majitel Svoboda & Williams, jedné z nejzavedenějších realitních kanceláří na tuzemské scéně.
Přesně před rokem zbývalo jen pár dnů do vydání Market Reportu shrnujícího dění na pražském trhu prémiových nemovitostí za rok 2019 – a my museli na poslední chvíli přepisovat několik jeho částí. Do Evropy se totiž oficiálně přivalila první vlna nového koronaviru, která již pár měsíců předtím začala řádit v Číně.
Právě na začátku loňského února na nás začalo s plnou tíží doléhat uvědomění, že stojíme na prahu krize, s níž se bude muset moderní společnost vyrovnávat poprvé v historii. S napětím jsme vyhlíželi, jak se v té bezprecedentní době zachová trh nemovitostí.
Po roce můžeme s úlevným výdechem říci, že pro rezidenční segment šlo z ekonomického hlediska o velmi dobrých dvanáct měsíců, i když predikce finančních analytiků byly zpočátku všechno, jen ne příznivé.
Zájem o nemovitosti z portfolia naší společnosti nejprve skutečně ochromila březnová pandemická panika – tehdy jsme v meziročním srovnání zaznamenali jeho osmnáctiprocentní propad. Poté ale telefony v našich kancelářích začaly téměř bez ustání vyzvánět a e-mailové schránky nabobtnaly množstvím poptávek.
Pro tohle období se nabízelo označení manická fáze. Mnozí si totiž rychle uvědomili, že kola inflace se budou kvůli bezprecedentnímu tištění peněz roztáčet ostošest a relativně bezpečných investičních přístavů bude ubývat. Jedním z mála takových přístavů se ukázaly být právě kvalitní nemovitosti.
Zejména ve druhé polovině roku se v rámci našeho portfolia uskutečnilo mnoho významných transakcí. Prodávaly se vily v lukrativních pražských lokalitách, zejména v Bubenči, velkoryse pojaté byty v tradičních částech Starého i Nového Města či penthousy v moderních rezidenčních objektech.
Enormně se zvýšila také poptávka po rekreačních nemovitostech. Pod rukama nám mizely jak jednotky v rámci větších rezidenčních celků, především v horských oblastech, tak i chalupy v jižních Čechách.
Většinu takových transakcí uskutečňovali klienti z hlavního města, kteří kvůli omezeným možnostem cest do zahraničí hledali místo pro rekreaci v rámci České republiky. Některým nemovitost zároveň posloužila jako „úkryt“ před pandemií a samozřejmě i v případě rekreačních nemovitostí klienti často zohledňovali jejich investiční potenciál.
Složitá ekonomická situace minulého roku měla také další zajímavý efekt: poprvé od vydání Market Reportu totiž převážil počet klientů, kteří nákup nemovitostí z našeho portfolia financovali hypotečním úvěrem – ve druhém pololetí roku 2020 jich bylo 53 procent.
Důvod byl zřejmý: stále klesající úroky, které zapříčiní rostoucí inflaci investičních aktiv, tedy i nemovitostí. Právě tento jev pak v budoucnu část hypotéky pokryje. K hypotékám se tak ve větší míře začali uchylovat i movití investoři, pro něž taková koupě představovala lákavou investiční strategii, která se – doufejme – nebude dlouhou dobu opakovat.
Co se pražského segmentu rezidenčního pronájmu týče, podle předpokladů jej zasáhl odliv turistů. Byty, které byly do příchodu pandemie pronajímané krátkodobě, začaly sytit nabídku dlouhodobého pronájmu. Na Praze 1 se počet nájemních bytů v našem portfoliu v porovnání s předchozím rokem zvýšil dokonce o 80 procent.
Hromadné stěhování do centra Prahy ale nenastalo. Jednak velká část těchto bytů není koncipovaná pro potřeby dlouhodobého bydlení, jednak se nájemci obávají, že jakmile se situace vrátí aspoň trochu do normálu, majitelé začnou hromadně zdražovat nájemné, nebo se vrátí ke své původní investiční strategii a neprodlouží nájemní smlouvy.
Naopak v jiných lokalitách Prahy se zájem o nájemní bydlení stále zvyšuje, a to i mezi vyšší střední třídou. Nelze se proto divit, že i velcí developeři hodlají pro tento segment vyčleňovat stále významnější část své produkce – v uplynulých dvanácti měsících se do nájemního segmentu rozhodlo investovat více silných privátních investorů i korporátních a penzijních fondů.
Když se ještě vrátíme do segmentu rezidenčního prodeje, s jistou nadsázkou lze říci, že rezidenční nemovitosti začaly suplovat jeden z pilířů důchodového systému. S příchodem nového viru se toho hodně událo a lidé došli k rozhodnutí, že co se budoucnosti týče, na stát se nelze dále spoléhat.
Věříme, že jakmile se pandemická situace začne ubírat příznivějším směrem, nastane období euforie, ekonomika opět vystřelí vzhůru a ti, kdo investovali v době krize do nemovitostí, si budou moci „vybrat svoje zisky“.
Autor je majitelem realitní kanceláře Svoboda & Williams.
