Nabídka nemovitostí na jižní Moravě je v současnosti největší za poslední tři roky. V dalším období tak můžeme být svědky propadů cen bytů a domů nacházejících se nejen mimo centrum Brna, které je hned po Praze nejdražší lokalitou v Česku. I zde se trh s prodejem takřka zastavil a ceny nemovitostí po dlouhé době klesají. To je špatná zpráva pro developery a majitele nemovitostí, kteří potřebují prodávat.
Na druhou stranu pro ty, kteří bydlení hledají a mají hotovost, je situace zajímavější. Vysoká nabídka, rozmanitost nemovitostí a jejich klesající cena je totiž možnou výzvou k nákupu. Navíc je přibližně patnáct procent nemovitostí na Moravě ve slevě a hlavní slovo dostává po letech kupující.
Pokud tedy máte hotovost a chcete koupit byt nebo dům v Brně, je teď správný čas?
„Myslím si, že ceny nemovitostí na svém minimu nejsou a čekal bych, že ceny většiny bytů a rodinných domů ještě klesnou,“ říká investiční poradce a spolumajitel portálu Kvalifikovaneinvestice.cz Oskar Michl. K tomuto názoru se kloní i makléř Rudolf Čumpelík z Remaxu a František Šudřich, ředitel developerské společnosti Impera, podle kterého je ale potřeba rozlišovat starší byty a novostavby.
„Ceny již začaly klesat u starších bytů. První na podobné změny na trhu zpravidla reaguje panelákový segment. Důvod je poměrně prostý – lidé, kteří byty nakoupili před pár lety, na prodeji vydělají, i když půjdou s cenou dolů.“ Byty totiž podle Šudřicha nakupovali z dnešního pohledu za velmi výhodné ceny. U starších bytů tak bezesporu prostor pro další slevy v řádu jednotek až nižších desítek procent je.
„Zejména pak u bytů ve špatném technickém stavu. Prodeje starších bytů se více řídí konkrétní situací majitele než obecnou situací na trhu. Kdo tedy potřebuje nemovitost rychle prodat, nabídne cenu nižší, než je aktuální tržní. Do takové situace se mohou lidé nyní dostávat častěji a z různých důvodů. Ať už jde o nárůst úrokových sazeb, růst cen energií, nebo i nezaměstnanost,“ doplňuje Šudřich.
Největší pokles cen se očekává u zmíněných panelákových bytů, chat a chalup. „Typicky se jedná o byt tři plus jedna v paneláku. Tento typ bytu se totiž nejčastěji pořizuje prostřednictvím hypotečního úvěru. Dále pak u domů, které jsou před kompletní rekonstrukcí nebo demolicí,“ přibližuje Čumpelík.
Podle Šudřicha budou také nejvíc ovlivněny poklesem cen nemovitosti vyžadující rekonstrukce a pak takzvané zbytné nemovitosti. „Pokles cen například u rekreačních objektů pozorujeme již nyní. Pokud lidem nebudou stačit příjmy pro překonání období recese, bezesporu raději prodají chalupu než vlastní byt.“
Nabízí se tak poučení z minulosti, kdy po krizi 2008 klesaly spíše panelákové byty a nemovitosti na periferii velkých měst. „Nemovitosti, které si držely svoji hodnotu, byly ty prémiové ve středu Brna. Čekal bych, že se situace bude opakovat,“ doplňuje Michl. „Naopak u pozemků se očekává nejnižší pokles – pokud vůbec nastane, protože pozemků je všeobecný nedostatek,“ dodává Čumpelík s tím, že se ale teď téměř nestaví.
Vše ovšem záleží na důvodech pro koupi nemovitosti. „Pokud potřebujete někde bydlet, tak nemáte moc na vybranou a koupit prostě musíte. Pokud někdo tvoří portfolio bytů na pronájem, může kupovat už dnes. Pokud někdo chce koupit jeden, dva byty na pronájem, počkal bych,“ radí investiční poradce Michl.
Že nelze nabídnout konkrétní radu, dodává i Šudřich z Impery, podle něj je pravděpodobné, že pečliví lovci výhodných nabídek budou mít v nadcházejících měsících větší šanci narazit na nemovitosti za výhodné ceny. „Bude se ale převážně jednat o starší nemovitosti. U nových bytů pomyslný polštář pro snižování cen zatím chybí a očekává se stagnace cen, případně marketingové pobídky na podporu prodeje.“
Pro spekulace s nemovitostmi podle Šudřicha v současné době vhodné příležitosti spíše nejsou. „Kdo ale řeší vlastní bydlení nebo dlouhodobé uložení financí s plánovaným pronájmem, bude uvažovat v delším časovém horizontu a pak se dlouhé čekání nemusí vyplatit. Současný pokles poptávky není reálným snížením zájmu o bydlení, ale spíše odložením nákupního rozhodnutí.“
„Pokud někdo kupuje více nemovitostí, dají se dnes najít zajímavé příležitosti,“ říká Michl. Čas pro levnou koupi a následný prodej prý ale ještě nepřišel. „Naopak, pokud chcete koupit a následně pronajímat, pak bych se spíš koukal na to, co chcete koupit a jakmile se něco bude líbit, tak jít do toho,“ doplňuje Čumpelík s tím, že ceny nájmů rostou.
Další variantou pak je investice do nemovitostních fondů. Ta je jiná především v tom, že nemovitostní fondy typicky vlastní a pronajímají komerční nemovitosti, kde se jejich hodnota stanovuje především výnosovou metodou. „Prostor pro pokles je i tady, důvody jsou však zčásti jiné než u bytů a rodinných domů. U nemovitostních fondů tak zásadní poklesy nečekáme a investujeme do nich s klienty stále,“ doplňuje Michl.
U klasických nemovitostí ale v příštím roce až dvou spadnou ceny nejspíš ještě níž, stejně jako poptávka. Nabídka naopak poroste – i proto, že budou končit fixace levných hypoték a řada lidí splátky nezvládne a budou se bytů zbavovat. Už teď se podle Čumpelíka z Remaxu každý týden zvětší nabídka zhruba o patnáct set nemovitostí.
„Nicméně toto trhu jen pomůže – dlouhodobě byla nabídka velice malá a zájemci o nemovitosti neměli z čeho vybírat. To se teď konečně mění,“ myslí si Čumpelík. Z dlouhodobého hlediska pak platí, že dobrá lokalita a dobrá nemovitost může i v době korekce trhu držet svoji cenu.
