Poptávka po nájemním bydlení stále roste, na byty k pronájmu čekají zástupy zájemců a zároveň rostou i ceny nájemného. To je nová realita českého rezidenčního trhu. O tom, jak vypadá trh s nájemním bydlením, i o tom, co to znamená pro majitele bytů a investory, píše v komentáři CEO Bezrealitky Martin Ponzer.
Přestože za poslední tři roky stoupl celkový počet v Česku pronajímaných bytů, rozhodně to tak nevypadá. Stačí se podívat na rostoucí počet reakcí zájemců na jeden nájemní byt.
I to je nová realita, na kterou si všichni bez vlastního bydlení musejí zvykat. Ale také na celou řadu dalších věcí – vyšší frekvenci stěhování, postupný zánik bydlení „na psí knížku“ i rostoucí ceny tam, kde se v minulosti v nájmu bydlelo za „posekání zahrady“.
Dlouhá cesta k transformaci
Česko dlouhodobě patřilo k zemím, kde se v nájmu bydlí jen provizorně. Desítky let zažité pořádky však dokázala jednoduše spláchnout doba levných peněz. Roky 2018–2020 se svými levnými hypotékami pomáhaly lidem k vlastnímu bydlení. Jenže ho kvůli raketovému růstu cen bytů i domů stejným dílem také vzdalovaly každému, kdo neměl dostatečné úspory nebo mzdu. Anebo nebyl v životní situaci, kdy by se již dokázal a chtěl vázat.
Levné pražské nájmy v době utlumeného turistického ruchu a částečně také možnost pracovat z domova pak daly velice silné základy pro úplně nový typ poptávky – vyloženě městských domácností v áčkových lokalitách. Ten vytvářel kontrast k těm, kdo jdou do nájmu z nutnosti.
Nájemní trh díky tomu výrazně posílil v krajských městech nebo pražském metropolitním prstenci. A vůbec poprvé se pak ve větším začal utvářet také v okresních městech a jejich okolí.
Následná uprchlická krize, která zvedla poptávku po nájmech a celou řadu lidí tak de facto přesvědčila, že se jejich druhá nemovitost pronajímat vyplatí, pak překotný rozvoj nabídky dokonala.
Sečteno, podtrženo – lidí v nájmu je s největší pravděpodobností nejvíce minimálně za dvacet let a poptávka nepřestává sílit. A to znamená vždy jediné – nové problémy, nové příležitosti i nová pravidla. A není bez zajímavosti, že i tak malá země, jako je Česko, má trh natolik roztříštěný, že co platí v jednom regionu, neplatí v druhém.
Nájmy v době bezhypotékové
Ještě donedávna byl například nájemní trh vázán na poměrně silnou sezonalitu. Menší špička byla na konci jara, vrchol pak od srpna do října. Jenže to už neplatí, pokud nepočítám prosinec, kde se propadá nabídka i poptávka. Nájmy se už druhým rokem hledají v podstatě konstantně. A poptávka měřená počtem reakcí na průměrný inzerát meziročně roste.
Martin Ponzer | Foto Bezrealitky
Důvodů je víc a překvapivě nejsou univerzální – každý kraj a každá spádová oblast se chovají trochu odlišně. Zejména pro střední třídu hrají roli nadále nedostupné hypotéky. Ale stále častěji do dění promlouvají také sociální a demografické faktory. Rozvody, dospívání silných ročníků, nutnost stěhovat se za prací nebo stěhování z finančních důvodů. Zvyšuje se frekvence, s jakou bydlení měníme.
Jak se to promítá do aktuální poptávky? Především dalším prodloužením „virtuálních front“ pod každým z nabízených bytů.
Asi není překvapení, že největší se tvoří v Praze. Na jeden inzerát zde momentálně reaguje průměrně kolem 45 zájemců. V Brně a okolí se pak jedná zhruba o dvě desítky. A překvapivě podobně vysoké množství lidí se o nájemní bydlení uchází také v Plzni. Na čtvrtém místě se pak s deseti reakcemi umístila města Středočeského kraje a většina největších krajských měst.
Majitelé
Rychlost, s jakou majitelé mohou byt udat, je i dechberoucí. V Praze se více než polovina zájemců ozve již za 48 hodin, v Brně do pěti dnů. V obou městech nové inzeráty zpravidla mizejí kolem deseti dnů až dvou týdnů od zveřejnění. Podobná je situace u těch nejpoptávanějších bytů také v ostatních krajských městech. A není výjimkou, že dobrá nabídka se ohřeje v inzerci jen necelý den.
Je samozřejmé, že za dané situace tahají za delší konec provazu hlavně majitelé. A na trhu už je to znát. Legislativu, která nahrává spíše ochraně nájemníka, se snaží vyvažovat. Častěji se setkáváme s více než jednou kaucí a ke slovu se také dostávají reference a doložení bezúhonnosti, které mohou znát všichni, kdo kdy hledali nájemní bydlení v cizině.
Tlak na bezpečnost má však také další důvod. Pronajímat v posledních letech začal úplně nový druh majitelů. Nepronajímají poděděný nebo restituovaný majetek. Nekupovali v době nízkých cen nemovitostí a nízkých sazeb.
Splácejí nemovitost úvěrem a nájemné jim ne vždy pokrývá všechny náklady. Do nemovitosti často nainvestovali tolik, že jsou se svým cash flow na hraně. A u nich je pak „důvěřuj, ale prověřuj“ v podstatě logickým požadavkem jejich vlastního bytí nebo nebytí.
Růst cen? Čekali jsme to horší
A prosazovat se začíná také další trend. Poslední měsíce totiž ukazují zajímavou věc – počet zájemců pod inzeráty roste rychleji než reálný počet lidí hledajících bydlení.
Důvod? Klesající šance, kterou lidé hledající bydlení cítí, vede k tomu, že se snaží ucházet o více bytů současně. Často takových, které mají jen jako „nouzovou zálohu“ a ve výsledku o ně ani nestojí.
U Bezrealitky to například vyústilo až ve změnu byznysového modelu, který nově staví kvalitu zájemce nad rychlost, s jakou se snaží vyhrát svůj „klikací závod“.
A možná právě tato skutečnost přinesla překvapení v cenových statistikách mapujících výši nájmů v jednotlivých krajích. I přes predikovaný skokový růst se zatím drží spíše pod hranicí očekávání. Například pražské ceny vyrostly meziročně jen o šest procent a nyní se pohybují na úrovni 359 korun za metr čtvereční.
V Brně se nájmy zvýšily na 281 korun za metr čtvereční při tříprocentním meziročním růstu. A středočeská města hlásí 260 korun za metr čtvereční při růstu osmi procent.
Nemyslím si, že je to napořád. Ale zároveň je to důkaz, že trh narazil na ekonomické možnosti domácností a možná až do konce prázdnin si můžeme – alespoň na chvíli – vydechnout. A pokud ani ve druhé polovině roku neporostou nájmy překotně, můžeme konstatovat, že tento stav nějaký ten rok vydrží a zdražovat se bude – tak jako před lety – zhruba v rovině inflace.
O nájem půjdeme žádat se složkou informací. Jedno stěhování bude výrazně větší investicí než v minulosti a nebudeme bydlet za úsměv paní domácí a pětitisícovku v obálce. Nenastane však londýnský nebo pařížský scénář, který by pravděpodobně přinesl reálnou nedostupnost důstojných kvalitních nájemných bytů a udělal z bydlení v centrech měst výsadu vyšší třídy.
