Zillow je v USA pojem. Realitní služba, která komentuje cenu nemovitostí a význam realitních transakcí Elona Muska nebo ex-prince Harryho a která je globálně považována za nejprogresivnější „digitální realitku“, ke které se chodí opisovat.
A také je to služba, která kvůli letošnímu pětasedmdesátiprocentnímu pádu hodnoty akcií vnáší nejeden otazník do budoucnosti digitálních realitních služeb. O pádu Zillow a paralelách s českým realitním trhem píše v komentáři Hendrik Meyer, šéf portálu Bezrealitky a CEO realitní skupiny European Housing Services.
Na počátku to vypadá tak jednoduše: nasbíráte data z trhu, izolujete mikrotrendy, vytvoříte pár prediktivních modelů pro souběžné testování a pak necháte vybírat algoritmus nemovitosti, které se pohybují na trhu pod cenou. Skoupíte je a prodáte mírně nadsazeně. A máte profit.
Jednoduchý model, který nabízí všechno. Flexibilitu, nízké mandatorní výdaje, škálu. Seženete další miliony dolarů, nakupujete a vyděláváte.
Jenže zapomenete na jednu podstatnou věc. Váš model funguje, jen když trh roste. Plavete prostě s proudem a v podstatě děláte ve velkém měřítku jen to, co každý běžný zájemce o bydlení. A ve výsledku sami sobě efektně podkopnete nohy, protože se stanete obětí bubliny, kterou jste pomohli vytvářet.
V USA teď padá jedna z hlavních realitních hvězd, startup Zillow. A je to velice poučný příběh i pro Česko. Podobných projektů, které mohou investory dostat do problémů, může na přehřátém trhu vykvést spousta i tady.
Co se vlastně stalo
Zillow startoval jako běžný inzertní portál. Postupem času se z něj stal celý ekosystém služeb působící v USA a Kanadě, který zajistil vše kolem prodeje i nákupu nemovitosti. A protože si stále více uvědomoval roli svých dat, v roce 2018 spustil službu Zillow Offers, nabízející rychlý odkup nemovitosti za předem jasně stanovenou cenu.
Také v USA rostou ceny nemovitostí od počátku roku 2012 konstantním tempem. A od druhého kvartálu 2020 toto tempo začalo zrychlovat a na některých trzích se kvůli vysoké poptávce zcela vymkly kontrole. V tu dobu už Zillow vstupuje do takzvaného „flat flipping“ trhu a používá svůj algoritmus pro nákup nemovitostí v aukcích, které ve velkém vyhrává díky přeplácení ostatních nabídek.
Postupem času si Zillow vybudoval fond čítající zhruba 7000 nemovitostí v celkové hodnotě 2,8 miliardy dolarů, tedy kolem 63 miliard korun. Pokud by se dařilo prodávat s plánovanou 15% marží, mohla by služba vydělat pouhým „překlopením“ nemovitostí z původního vlastníka na vlastníka nového několik stovek milionů.
Jenže nevydělala. V druhé polovině letošního října služba Zillow oznámila, že přestává vykupovat jakékoliv nemovitosti a listopad probíhá v duchu propouštění. Důvod byl jednoduchý – nemovitosti nedokáže prodat za vyšší cenu, než za kterou je nakoupila. Stala se obětí bubliny, kterou sama vytvořila.
Následuje pád hodnoty celé skupiny Zillow: z maxima na začátku letošního roku, kdy se akcie obchodovala za 212,40 dolaru je propad na 56 dolarů. A čím více informací vyplouvá na povrch, tím více je jasné, že pád jen tak neskončí.
Ukázalo se, že algoritmus nebyl založen na důkladné znalosti realitního trhu, ale aplikoval v podstatě jednoduchý matematický model. Byl v krátkém čase schopen nakoupit byty jedné kategorie v jednom místě, takže na trhu de facto sám sobě šrouboval cenu a stal se tak nejvýznamnějším vlastníkem draze nakoupených bytů.
Zcela chyběla manuální kontrola, což znamenalo, že ve výsledku byla místo patnáctiprocentního zisku na více než třetině portfolia zhruba totožná ztráta.
Hrozí to i v Česku?
Model Zillow jasně ukazuje, proč je na přehřátých realitních trzích taková nechuť k investorům. Někteří z nich jdou totiž prokazatelně cestou skutečně nafukující realitní bublinu a vzdalující bydlení běžným lidem. Příběh Zillow jasně ukazuje, že to z principu cesta nemůže být a jedná se v podstatě jen o variaci na pyramidové schéma.
A to se může zbortit i na trhu, kde cena bydlení stoupá dvouciferným tempem v každém kvartálu. Nabízí se tedy otázka, jestli něco podobného nehrozí také při investování do realitních fondů v Česku. Odpověď není tak jednoduchá a pro její pochopení je třeba znát specifika českého realitního trhu.
Ten se pro investory vyznačuje hned několika zásadními rozdíly oproti běžné západní struktuře. V první řadě se jedná o trh konzervativní, se stále minimální vnitřní migrací, limitovanou zaprvé sociálními zvyklostmi, zadruhé stále nedostatečnou dopravní obslužností území.
Přestože se v této oblasti leccos mění, je stále utopií myslet si, že by se brněnská domácnost přestěhovala do vlastního nového domu do Opavy ve chvíli, kdy zde dostane lepší pracovní nabídku. Pokud se lokálně zvednou ceny bydlení, domácnosti přestávají přeplácet a raději se smíří s nákupem nemovitosti horší kategorie nebo prostě zůstanou v nájmu.
Druhým rozdílem je rozmanitost bytového fondu. Kdo ví, jak vypadá běžná rezidenční čtvrť ve velkém americkém městě, pochopí, jak jednoduše tu může docházet k přehřátí poptávky nebo naopak jejímu propadu. Stovky až tisíce totožných nemovitostí, vázaných na pracovní trh, služby v okolí a kvalitu místní „society“.
Domy, které se dají v realitních nabídkách v podstatě přehazovat vidlemi, protože parametrově jsou často totožné. V Česku je to přesný opak – diametrálně rozdílné mohou být ceny bytů ve vedle sebe stojících panelácích. A to opět brání jednoduchým automatickým modelům.
Pak je tu samozřejmě velikost celého trhu. Ta je limitující v dobrém i ve zlém. Na českém trhu totiž škálu uděláte výrazně složitěji než jinde. Ale zase to zabraňuje vzniku tak velkých bublin, které by dokázaly poškodit ceny bydlení v celém jednom městě nebo regionu, jako se to stalo v případě Zillow.
Co si z toho vzít?
Byznys s odkupem nemovitostí je každopádně na vzestupu i v Česku a my sami v rámci European Housing Services chceme investovat každoročně alespoň miliardu do nákupu nemovitostí, které pak se ziskem prodáme. A možná právě na našem příkladě je možné ukázat, jak se to dá dělat bez toho, abychom svým podnikáním podporovali vznik realitní bubliny.
Rozdílem oproti modelu Zillow je totiž extrémní tlak na naši přidanou hodnotu v rámci celého procesu. I v našem případě se v porovnávání nabídek spoléháme na vlastní algoritmy, vycházející z jedné z největších datových bází na trhu. Nicméně naše role je výrazně širší než v případě pouhých „přeprodejů“. Prostě to bereme tak, že si na sebe musíme vydělat – ne jen ukousnout někomu z maržového koláče.
Nemovitosti nenakupujeme bez rozmyslu a před nákupem je vidí realitní specialista. Nepotřebujeme přeplácet kupce, kteří jsou ochotni dát za ně víc, než jaká je reálná hodnota na trhu. A po nákupu investujeme do zvýšení hodnoty nemovitosti jejím refreshem nebo rekonstrukcí.
Ano, kdybychom chtěli, můžeme růst klidně dvoj- nebo trojnásobným tempem. Ale s rizikem, které nebude spravedlivé vůči investorům a etické vůči trhu. Jinými slovy – pokud se zde v Česku objeví success story podobná Zillow, které bude stavět svůj úspěch na jednoduchém mechanismu se zázračnou schopností vybudovat škálu, budu se mít na pozoru.
Je strach z realitních investic namístě?
Máme se tedy aktuálně bát investovat do nemovitostí přes realitní fondy? Nikoli, pokud se budou hlásit k odpovědnosti a budou mít prokazatelné tržní know-how. Nákupem dat z katastru, která naroubujete na vlastní algoritmus, totiž úspěch – ať to bude znít sebevíc sexy – nezaručíte a přinejlepším budete plavat s proudem.
Má smysl investovat do nemovitostí ve chvíli, kdy se i v Česku zdá, že kvůli investorům roste realitní bublina? Za mě jednoznačně. Český realitní trh a Česko jako takové je z mého pohledu na prahu historických změn, na kterých budeme všichni profitovat – pověst krásné a bezpečné země bude mít v následujících letech vysoce pozitivní efekt.
Vždy je ale třeba mít na paměti, že ani na realitním trhu zkratky nikam nevedou a partner, kterému své peníze svěříte, si musí společný úspěch odpracovat.
