Drolící se zdi, omítka odpadávající na silnici i chodník a statika na pokraji zřícení. Takový je stav památkově chráněné historické budovy vyšehradského nádraží, která léta chátrá. Teď ale nádražní budovu čeká o poznání pozitivnější osud.
Developerská společnost Karlin Port Real Estate, jejíž zakladatel a partner Milorad Mišković stojí třeba za přeměnou Karlína na přelomu tisíciletí, totiž od společnosti Miquelira Limited, která byla posledním majitelem budovy, nádraží po sedmnácti měsících vyjednávání koupila.
A společně s tím teď Karlin Port Real Estate představuje i celý projekt na opravu a dostavbu chátrající památky.
Karlín Port Real Estate plánuje ve dvou budovách v těsné blízkosti historického nádraží stavět mikrobyty většinou s výměrou dvacet až dvacet pět metrů čtverečních, část bytů bude do třiačtyřiceti metrů.
„Je to koncept, který existuje všude ve světě a který by do Prahy za jiné situace přišel tak za pět let. Kvůli vysoké inflaci a úrokovým sazbám jsme s tím přišli už teď a bude to v Praze úplná novinka,“ popisuje Mišković.
Samotnou historickou budovu hodlá investor kompletně zrekonstruovat a i do ní umístí byty.
„Rád bych zdůraznil, že nebudeme bourat žádný dům, historická budova bude revitalizována. A genius loci toho místa zůstane,“ upozorňuje Mišković. Celkem bude v projektu 170 mikrobytů a zhruba jedenáct maloobchodních jednotek v přízemí.
Cenově by se byty měly pohybovat v rozmezí čtyř až šesti milionů korun. A developer počítá s tím, že o ně budou mít zájem i investoři, kteří je pak budou pronajímat.
Plánovaná výše investice se pohybuje kolem sedmi set milionů korun. Projekt Karlin Port Real Estate také vloží do svého investičního fondu Opportunity Real Estate Fund SICAV.
Povolování rekonstrukce a výstavby dvou bytových domů podle návrhu architekta Iva Nahálky by přitom nemuselo trvat nijak výrazně dlouho. Na pozemcích už totiž historicky jeden projekt získal stavební povolení i územní rozhodnutí. Současný přepracovaný projekt by se tak do povolovacího kolečka vrátil pouze v režimu změny stavby před dokončením.
„Pokud bude vše, jak má být, mohli bychom zahájit výstavbu v průběhu léta, nejpozději v září,“ říká Mišković s tím, že zhruba za dva a půl roku by mohlo být hotovo. K zajištění zoufalého stavu nádraží ale dojde co nejdříve, aby památka dál nechátrala.
Povolování by mohlo být hladké i proto, že pražský magistrát, městská část Praha 2 i památkáři usilují hlavně o to, aby po dlouholetých peripetiích, kdy se měnili majitelé, ale žádný z nich se neměl k tomu, aby postupné chátrání zastavil, budova nespadla a aby místo ožilo.
O odkupu v předchozích letech z tohoto důvodu jednalo i samo město. Nikdy se ale s vlastníky nedokázalo dohodnout. Úvahy se nakonec stočily i k doposud bezprecedentní možnosti vyvlastnění.
„Neměli jsme nějakou zásadní potřebu objekt vlastnit. Řešili jsme to z toho popudu, že jsme nechtěli, aby nádraží spadlo. Proto jsme iniciovali exekuční řízení vůči předchozímu vlastníkovi nebo se zkoušeli domluvit v rámci směny pozemků,“ vysvětluje pražský zastupitel Jan Chabr, který byl v minulém volebním období radním pro oblast majetku a osud nádraží Vyšehrad řešil.
Podle něj se v předchozích letech ozvali už asi tři investoři, kteří měli zájem projekt rekonstrukce a dostavby spustit, vždy z něj ale nakonec vycouvali.
„Objevovaly se různé spekulace o tom, kdo je skutečný vlastník. A obavy případných investorů,“ dodává Chabr. Předchozí majitel, kterým byla od roku 2022 společnost Miquelira Limited, má sídlo na Kypru a s úřady téměř nekomunikoval. A doposud to vypadalo, že pouze čeká, až nádraží spadne a pozemky rázem nabudou na hodnotě.
„Budova vlastního nádraží je spíš danajský dar, vzhledem k tomu, že se musí opravit s ohledem na historickou fasádu. Možnosti rekonstrukce, která by dávala nějaký větší byznysový potenciál, jsou limitované. A bude to náročné i provozně. Pozemky vedle jsou už spíš takovou třešničkou na dortu,“ popisuje Chabr.
Složitost akvizice potvrzuje i fakt, že společnost Karlin Port Real Estate o prodeji jednala dlouhých sedmnáct měsíců. „Musím říct, že je to jeden z nejkomplexnějších obchodů naší společnosti z hlediska nákupu nemovitostí,“ dodává Mišković.
Původní projekt počítal ve dvou novostavbách s kancelářemi. Ten nový by měl objem výstavby zachovat, změní se ale funkce.
Vzhledem k tomu, že půjde o bydlení, které v Praze chybí, a že i předchozí podoba projektu měla podporu města, dá se předpokládat, že magistrát ani Praha 2 proti rekonstrukci a dostavbě zásadní připomínky mít nebudou. Investor už s městem ostatně jedná.
Další detaily o projektu na nádraží Vyšehrad i příběh Milorada Miškoviće, jedné ze zásadních postav tuzemského developmentu, se dočtete v březnovém vydání Forbesu, které vychází 7. března.
