Zatímco ceny nového bydlení v Česku stagnují a starší byty především v regionech už zlevňují, nájemní bydlení stále zdražuje. Ceny nejvíc rostou v Praze, Brně a Moravskoslezském kraji. A nájemní trh v Česku se začíná proměňovat. O tom, co se teď kolem nájmů děje a jak bude vypadat tuzemský nájemní trh v budoucnosti, píše v komentáři CEO služby Bezrealitky Jan Škrabánek.
Nejprve malé shrnutí. Za růst nájmů na začátku letošního podzimu může souhra několika okolností. Zaprvé – do nájmů mířilo největší množství domácností za poslední roky.
Češi, kteří nedosáhli na hypotéku, lidé, kteří neutáhli stávající byt (v Praze velice často v centrálních čtvrtích s cenou z dob velice levných covidových nájmů), do toho studenti vysokých škol, kteří často do poslední chvíle čekali, jestli se náhodou letos univerzity opět nerozhodnou fungovat spíše v distančním módu.
Započítat je potřeba i vliv ukrajinsko-ruského konfliktu a rychlý nárůst ukrajinských domácností v Česku z jara tohoto roku.
Svoji zásadní roli pochopitelně sehrála i inflace a nárůst cen energií. Český nájemní trh je totiž specifický. Stojí silněji na pronajímajících jednotlivcích než institucionálních poskytovatelích nájemního bydlení.
To s sebou nese i dlouhodobě podseknuté hladiny nájmů. Včetně těch nejpremiovějších lokalit, jako je hlavní město. Pokud majitel splácí desetititícovou hypotéku z roku 2015, spokojí se v klidných časech s dlouhodobým bezproblémovým nájemníkem za dvanáct tisíc, přestože by si mohl říci o několik tisíc více.
Jenže klidné časy skončily a nárůst nájmů se pro řadu majitelů najednou stal jedinou cestou, jak dopady inflace kompenzovat – mezilidským vztahům navzdory.
Nenechme se mýlit. Nájmy jsou pořád levné
Tento mix tak nevyhnutelně vedl k jedinému – zhruba od května se začaly průměrné ceny jednotlivých nájemních smluv setrvale zvedat. A v září už jsme byli svědky nabídek, které se nebály nájemné dokonce výrazně nadsadit oproti trhu – majitelé tušili, že zájemci stejně přijdou.
V Praze a na Ostravsku se proto na začátku podzimu zvedly ceny meziročně o skoro pětinu, v Brně a Středočeském kraji o dvanáct procent. A ty nejlepší inzeráty vysbíraly za pár dnů stovky zájemců.
Jakkoli to může vypadat jako zásadní nárůst, nezapomínejme hned na několik skutečností. Nájmy mnohokrát nerostly ani o aktuální míru inflace. Majitelé bytů tedy nijak zásadně nezbohatnou a péče o nemovitost pro ně bude stejně problematická jako v minulosti.
Zároveň, a to platí především o Praze, porovnáváme růst cen oproti období, kdy byly ceny spíše podhodnocené. Vůči prvnímu kvartálu roku 2020, kdy pražské nájmy dosáhly svého maxima, vyrostl třetí kvartál letošního roku za dva a půl roku jen o desetinu.
Jinými slovy – ať chceme, nebo nechceme, nájmy jsou v Česku stále spíše laciné a mají prostor pro růst. Tedy pokud mají mít racionální ekonomickou návratnost. A možná jste právě teď dostali odpověď na otázku, jak je možné, že ve velkých městech se leckdy vyplatí nemovitost nepronajímat a nechávat zhodnocovat zakonzervovanou.
A jak to tedy bude dál?
Porostou tedy stejným tempem ceny nájmů i nadále? Ne nezbytně. Data z trhu za poslední týdny teď ukazují něco jiného. Tempo růstu nájmů výrazně zpomalilo a v některých případech zaznamenáváme dokonce stagnaci. Zatímco v září se na jeden byt průměrně hlásila třicítka zájemců (v Praze něco přes čtyřicet, v Brně ke čtyřiceti), nyní to je zhruba polovina.
Konec roku sice vždy bývá slabší, málokdo má potřebu řešit důležitá životní rozhodnutí v předvečer vánočních svátků, nicméně tentokrát se ukazuje i něco jiného. Došlo totiž k tomu, co jsme v Bezrealitky předpovídali: V nabídce se objevilo výrazně více nemovitostí. Najednou je opět z čeho vybírat – a často i v regionech, kde byla v posledních měsících nabídka spíše dlouhodobě hubená.
Do nabídky se nyní po dokončených rekonstrukcích dostaly byty, kupované na jaře tohoto roku. Řada lidí, kteří měli druhý byt k vlastní potřebě, běžně třeba jako útočiště pro dítě – vysokoškoláka, přehodnocuje a dává nemovitost k dispozici.
A podobně je to i s byty, domy a částečně celoročně využitelnými rekreačními objekty, ve kterých doposud bydlely ukrajinské domácnosti. I pro jejich majitele je často přirozené pokračovat v pronájmu a přilepšit si v době rostoucích nákladů.
A vznikly také zcela nové kategorie – například nabídky spolubydlení, které už dávno neslouží jen pro mladé a vysokoškoláky. Stále častěji do něj pro snížení životních nákladů míří i dříve narození Češi.
Tři kategorie bydlení
Trh tak svým způsobem reagoval na zdražování po svém a rozdělil se na dvě či možná tři cenové hladiny.
Nejdražší a nadále rostoucí bude segment bytů, které míří na Čechy, pro které se nájem stal životním stylem. Nemají problém si za něj připlatit, chtějí však jasnou kvalitu – rekonstruovaný, dobře spravovaný byt a co nejprofesionálnější jednání s majitelem. Tento segment se bude prolínat s kategorií bytů, které zejména ve větších městech nabízí velké nájemní sítě.
Druhou kategorii pak budou utvářet běžné byty (a častěji i domy) majitelů, kteří pronájmy berou spíše jako cestu k umoření nákladů na druhou nemovitost než jako byznys.
A třetí kategorií se pak stane „low cost“ bydlení – nejčastěji ve formě již zmiňovaného spolubydlení. To bude cílit na všechny, pro které jsou rychlé nárůsty cen v některých městech neakceptovatelné. A zároveň pro ně nedává smysl vyměnit lepší cenu za výrazně delší dojezdovou dobu.
Budoucnost – mírný růst, norské pronájmy
A to je ostatně již v náznacích popsaná budoucnost českého nájemního trhu. Kromě výše zmíněné segmentace ho bude definovat několik základních trendů.
Pravidelné zvyšování o inflaci, které se postupně pravděpodobně stane standardem většiny nájemních smluv. Vytvoření nového nájemního fondu v regionálních městech, často na úrovni bývalých okresních i menších, kde v minulosti zcela chyběl. A také zájem nových domácností o to, kompenzovat si nájmem vysoké náklady na bydlení a život.
Právě poslední bod je poměrně zajímavý a ve světě poměrně běžný. Například v Norsku – odtud „norské pronájmy“ –, je například běžné, že při stavbě nebo rekonstrukci rodinného domu je do dispozice zařazena právě oddělená „komůrka na pronájem“. Dvacet metrů čtverečních pronajatých studentovi, single třicátníkovi nebo kadeřnici na její provozovnu, která funguje od 9 do 17, tak může umořit celoroční platby za energie.
A v Česku se již nyní s podobnými „norskými pronájmy“ setkáváme nejen na úrovni jednotlivých pokojíků, ale klidně celých komfortních pater dvougeneračních rodinných domů.
Pořádek dělá přátele
A ještě jedno zajímavé poučení přinesla aktuální situace – že pořádek dělá přátele. Vidět je to na zájmu o nájemní smlouvy – a to i v případě, kdy si byt pronajímají známí mezi sebou. Zatímco v minulosti nebyl problém pronajímat si bydlení vzájemně na dobré slovo, dnes se situace obrací.
Důvod je prozaický – přepisy energií jsou složitější než dřív a málokdo chce po ukončení nájemního vztahu doplácet protočené kilowatthodiny z vlastní kapsy.
A výrazně opatrnější pak budou logicky i majitelé, kteří pronajímají lidem, se kterými žádný přátelský nebo rodinný vztah nemají. Doložení bezdlužnosti, zkušenosti z předchozího bydlení nebo reference ze zaměstnání se tak pravděpodobně stanou standardem při hledání bydlení také v Česku.
