Na adrese Bělehradská 29, na pomezí pražských Vinohrad a Nuslí, stojí měšťanský dům z roku 1910 v novobarokním stylu. Aktuálně prochází rozsáhlou rekonstrukcí pod vedením společnosti PSN, která by měla být dokončená ve třetím čtvrtletí tohoto roku. Po ní v něm bude devatenáct bytů v moderním standardu, které si nezadají s byty v novostavbách.
„Zachovali jsme charakter domu a jeho architektonické kvality, ale zároveň jsme ho přizpůsobili současným nárokům na bydlení, a to technicky, provozně i dispozičně,“ popisuje ředitel developmentu PSN Štěpán Smrčka. Podobně společnost patřící rodině Skalových postupuje i u dalších projektů. A rozhodně není jediná.
Rekonstrukcím činžovních domů se věnuje stále více firem. Na českém realitním trhu tak postupně posiluje samostatné developerské odvětví zaměřené na nákup a rekonstrukci starších činžovních domů a následný rozprodej po jednotlivých bytech. Navíc se k Praze a Brnu přidávají i další krajská města.
Trend, který bude v letošním roce ještě sílit, určuje hned několik faktorů: nedostatek bydlení, omezená výstavba a úbytek volných pozemků pro novostavby v širších centrech měst i hodnota nemovitostí.
„Vnímáme jednak rostoucí množství společností, které se na tento segment realitního trhu vysloveně specializují, ale také sílu českého kapitálu,“ říká Ondřej Křivanec, výkonný ředitel skupiny Fidurock, která skupuje staré činžovní domy a předělává je na nájemní projekty.
„V současné době existuje větší množství kupujících, kteří dokážou pořídit budovy v objemu okolo sto milionů korun a není výjimkou, že u takovýchto příležitostí dostane prodávající desítky nabídek a kupující se ve výsledku přeplácejí,“ dodává Křivanec.
Podle něj se časté rekonstrukce týkají především velkých měst, kde poptávka výrazně převyšuje nabídku. „Starší domy mají jednu nespornou výhodu, kterou je lokalita, tedy napojení na vybudovanou městkou infrastrukturu ve všech jejich aspektech,“ vysvětluje šéf Fidurocku.
To potvrzuje také Petr Míka, jehož skupina Boutiq Group se vedle prodeje prémiových nemovitostí věnuje také rekonstrukcím.
Foto Signature Living
„Důvodů této strukturální změny realitního trhu je více. Je to dlouhodobý nedostatek kvalitního bydlení ve městech, omezená nová výstavba, rostoucí nároky klientů na standard a zároveň změna investičního uvažování,“ říká Míka.
„Historické domy v dobrých lokalitách jsou dnes vnímány jako nenahraditelné aktivum. Jejich počet je konečný. Pokud projdou kvalitní rekonstrukcí, jejich hodnota roste nejen absolutně, ale i relativně vůči novostavbám,“ doplňuje spoluzakladatel Boutiq Group.
Na to ostatně jeho společnost sází. Typický model developerské činnosti skupiny je nákup staršího činžovního domu v dobré lokalitě typu Karlín nebo Vinohrady, jeho rekonstrukce a následné rozprodání po bytech. Takto už má Boutiq Group za sebou sedm dokončených projektů a na třech dalších nyní pracuje.
Podle Míky je posilování segmentu developerů, kteří se specializují výhradně na akvizici starších domů, jejich rekonstrukci a následný exit, logickým vývojem trhu.
„Pojí se s tím nižší riziko než u nové výstavby, rychlejší prodej a silná poptávka po kvalitním bydlení v zavedených lokalitách. Tento segment se navíc rychle profesionalizuje,“ tvrdí.
„Řada velkých hráčů tento model využívala již dlouho, nedostatek nových bytů a atraktivita realitního trhu ale k tomuto podnikání láká i menší společnosti. Může se jednat o částečnou modernizaci, která je po nějaké době nevyhnutelná, ale také o kompletní přestavbu, kde jsou standardy v řadě ohledů srovnatelné jako u nové výstavby,“ potvrzuje mluvčí Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Tashi Erml.
Podstatné je, že rekonstrukce staršího činžovního domu dává smysl hlavně byznysově.
Foto Signature Living
„Nezrekonstruované domy dnes narážejí na limity technické, provozní i tržní. Rostou náklady na jejich provoz, zhoršuje se energetická náročnost a klesá jejich atraktivita pro nájemníky i kupující. Rekonstrukce dává smysl tam, kde má dům dobrý základ a lokalitu,“ popisuje Smrčka z PSN.
Ačkoli i u nerekonstruované budovy dochází v čase k určitému zhodnocení, je otázka, jaké nájmy z ní dokáže majitel získat a jakou strukturu nájemníků může zaujmout. A jestli ho v takové situaci opravy a údržba budovy nedostávají na úroveň nízkého zhodnocení.
„V Praze a Brně je stále velké množství zcela zanedbaných budov, které v aktuálním stavu nemají potenciál generovat dobré výnosy,“ míní Křivanec.
K tomu se přidává i vliv ekologické a energetické politiky státu. Nerekonstruované domy v původním stavu tak ztrácejí na hodnotě přímo úměrně nákladům, které by bylo potřeba vynaložit k jejich uvedení do udržitelného stavu. V mnoha případech, především v menších městech, jejich cena klesá v podstatě na cenu pozemku.
„I domy, které byly kolem roku 2000 částečně rekonstruované, se dnes nezhodnocují a u domů v původním stavu například ze šedesátých nebo sedmdesátých let ceny rostou výrazně pod průměrem,“ vypočítává Hendrik Meyer, šéf skupiny European Housing Services.
Naopak v případě smysluplné rekonstrukce se činžáky mohou dostat k zajímavým výnosům. Starší činžovní domy se totiž zpravidla nacházejí ve velice atraktivních lokalitách a čtvrtích s dobrou urbanistickou koncepcí, jsou dobře dopravně dostupné, mají žádaný styl i kvalitu bydlení.
„Rekonstrukcí je možné jednotky modernizovat tak, aby splňovaly aktuální standardy a zdatně konkurovaly prémiovému developmentu. Cenovky jsou díky tomu často vyšší než u novostaveb,“ podotýká mluvčí portálu Bezrealitky František Brož.
Mezi lokality, ve kterých takové rekonstrukce dávají největší smysl, patří širší centra měst a zavedené rezidenční čtvrti s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností i s vysokou poptávkou po bydlení. Typicky jde například o již zmiňované pražské Vinohrady.
Na ty se zaměřuje také další firma, která se rekonstrukcím secesních činžovních domů věnuje. Společnost Signature Living má za sebou rekonstrukci sedmi domů na Vinohradech a tři aktuálně v prodeji.
„V centrech měst dnes často neexistuje jiná reálná možnost rozvoje než práce se stávající zástavbou, zejména s historickými činžovními domy,“ říká za Signature Living Marie Třešňák Lesáková.
Trend rekonstrukcí se nicméně netýká jen rezidenčních projektů. Transformace starších domů je klíčová i pro kancelářské nebo obchodní prostory, což opět pramení z nedostatku volných pozemků v centrálních částech měst.
„Velice často je možné rekonstruovat části domu na parterové obchodní prostory nebo bytové jednotky transformovat na kanceláře. To byl ostatně jeden z klíčových trendů, který poháněl rekonstrukce činžáků v devadesátých letech,“ uvádí Jiří Skotnica, šéf valuací v poradenské společnosti RSM CZ.
Pro investora je podle Skotnicy možné dostat se na zajímavý výnos třeba jen tím, že získá plochy v atraktivní mikrolokalitě a celý prostor bude koncipovat jako prestižní a prémiový.
„Genius loci a dobrá dostupnost jsou ostatně na trhu s českými kancelářskými prostory dlouhodobě elementy, které obhájí vyšší nájmy a podnítí zájem zaměstnanců vracet se do kanceláří,“ uzavírá Skotnica.
