Loňský rok byl druhým v řadě, který přinesl pokles poptávky firem po pražských kancelářských prostorách. Zároveň je v hlavním městě 247 tisíc metrů čtverečních rozestavěných kanceláří, které po uvedení na trh dále vyostří konkurenční boj mezi pronajímateli – a potenciálně sníží nájmy. Vyplývá to z aktuální analýzy poradenské společnosti Cushman & Wakefield.
V roce 2019 přitom klesala jak hrubá poptávka, tj. celková včetně přejednání stávajících smluv, tak ta čistá, zahrnující pouze poptávku novou. Nabídka nových kancelářských prostor přitom od roku 2016 roste průměrným tempem 80 procent za rok.
Výsledkem takového stavu je klesající absorpce, tedy schopnost trhu obsadit nově postavené prostory. Přesto zůstávají hodnoty absorpce stále výrazně pozitivní a v roce 2019 bylo téměř o 170 tisíc metrů čtverečních více obsazené plochy kanceláří než v roce předchozím.
„Důvodů pro pokles poptávky je několik. Zpomalení ekonomiky v západních zemích Evropy značně ovlivňuje situaci jejich lokálních poboček a ty se v rámci příprav na horší časy začínají chovat opatrněji, konsolidují se, vracejí do normálu,“ vysvětluje Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor v Cushman & Wakefield. „Zároveň firmy nerostou i kvůli nedostatku nových zaměstnanců na trhu práce,“ dodává.
Podle Novak od roku 2015 setrvale klesala neobsazenost kancelářských prostor: ze 17 procent na rekordní 4,3 procenta volných ploch v prvním čtvrtletí loňského roku. Pak nastal obrat a během roku 2019 neobsazenost postupně vzrostla na 5,5 procenta v posledním kvartálu. A vše nasvědčuje tomu, že poroste dále.
S poklesem zájmu o nové prostory, kterých však letos zároveň vznikne rekordní počet, se překlápějí misky vah. V předchozích letech majitelé kancelářských budov v reakci na vysokou poptávku nejprve omezili pobídky pro nájemce, poté postupně zvyšovali ceny nájmů. To se však nyní nejspíš změní.
„Od poloviny loňského roku již nájmy stagnují, a to i v nejpopulárnějších lokalitách. Vlastníci budou muset hledat cesty, jak do svých volných prostor zájemce přilákat. Upravovat se bude nejen výše nájmu za metr čtvereční, ale očekáváme i zvyšování úrovně pobídek, jako jsou příspěvky na vybavení nebo nájemní prázdniny,“ uvedla Radka Novak.
Konkurenční boj podle ní ještě vyostří dostavba aktuálně rozestavěných 247 tisíc metrů čtverečních, které se mají dokončit do konce roku 2021 – a to i přesto, že obsazenost těchto stavěných objektů je v průměru velmi slušných 46 procent.
Ve druhém největším českém městě je podle Cushman & Wakefield situace odlišná než v Praze. Brněnský kancelářský trh se loni rozhýbal, dokončily se nové projekty a proběhlo množství transakcí, včetně těch velkých o několika tisících metrů.
Klíčové parametry oproti předchozímu roku výrazně rostly: hrubá poptávka o 40 procent, čistá poptávka o 46 procent, absorpce o 43 procent a nový přírůstek plochy o 34 procent.
Brno je nejdražší z regionálních měst střední Evropy. | Foto SchiDD
Přes třetinu objemu realizovaných transakcí tvořily tři největší, jejichž celková plocha dosáhla téměř 30 tisíc metrů čtverečních. Stěhovaly se (nebo se letos stěhovat budou) velké firmy: největší prostory si pronajala společnost Kiwi.com v budově Zet Office a společnosti Infosys a Zebra Technologies v projektu Vlněna Office Park.
Právě společnosti z oboru IT, poskytovatelé outsourcovaných služeb (BPO) a centra sdílených služeb tvoří velkou část brněnského kancelářského trhu, což je pro něj výhodou – jde o společnosti, které obvykle potřebují velké kanceláře. Podobně významné transakce se tak na stále malém brněnském trhu mohou opakovat, i když už ne v takovém počtu.
Vlněna Office Park | Foto CTP
Neobsazenost kancelářských ploch se v Brně stále udržuje kolem 10 procent; došlo sice ke zmíněným velkým transakcím, ale zároveň se trochu zvýšila i nabídka nových prostor. Nejvyšší dosažitelné nájemné se nicméně zvedlo na 16 eur za metr čtvereční, což je nejvíce ze všech regionálních měst v celé střední a východní Evropě.
„Růst nájemného je dán hlavně tím, že v Brně není konkurenční prostředí,“ komentuje brněnskou situaci za Cushman & Wakefield vedoucí regionálních trhů v ČR Lukáš Netolický. „Pro jeho vznik je zcela zásadní příchod dalších developerů do centra města, což doufám pozitivně ovlivní také kvalitu nových prostor.“
Ta je podle Netolického oproti projektům se srovnatelně vysokými nájmy v Praze, Bratislavě či polských regionálních městech bohužel zatím nižší.
