Porovnat úrokové sazby hypoték u jednotlivých bank se může vyplatit nejen při výběru nového úvěru na bydlení, ale také před koncem doby fixace toho stávajícího. Díky refinancování hypotéky můžete získat výhodnější podmínky, nižší úrokové sazby nebo v ideálním případě obojí. Na co si při tom dát pozor?
Při refinancování hypotéky je klíčové znát všechny poplatky spojené s procesem a zvážit, zda vám náklady, čas a úsilí stojí za výslednou úsporu.
Obecně platí, že vhodná doba k refinancování hypotéky nastává, když jsou tržní úrokové sazby nižší než ty, které máte na svém stávajícím úvěru. „Je dobré sledovat trend vývoje úrokových sazeb – zda rostou, klesají, nebo stagnují – a očekávání, která na trhu panují. Pokud věřím, že sazby půjdou výrazně dolů, nebudu řešit refinancování hned, ale počkám,“ doporučuje Michael Opočenský z OVB Allfinanz.
Jinými slovy, je důležité vystihnout správný okamžik, abyste zbytečně dlouho neplatili vysoké úroky, ale zároveň nemuseli refinancovat znovu po krátké době.
„Refinancování se nejvíc vyplatí, když je rozdíl úrokových sazeb co největší a objem úvěru vyšší – čím vyšší hypotéka, tím větší úspory přináší. Naopak u nižších objemů úvěru nemusí rozdíl v sazbě pokrýt náklady, čas a energii spojené s refinancováním. Proto je vždy důležité posoudit aktuální situaci a konzultovat možnosti s odborníkem,“ doplňuje Miroslav Majer z Hyponamiru.cz.
První kroky by měly vždy vést do vaší stávající banky. „Pokud kontaktujete svou stávající banku s tím, že nejste spokojeni s aktuální úrokovou sazbou, mohou vám ji i mimo období fixace snížit. Tento krok by měl předcházet tomu, že začnete řešit případné refinancování u jiné banky, protože i to samozřejmě vyžaduje určité úsilí, čas a také finanční náklady,“ vysvětluje Opočenský.
Každý dlužník má právo splatit svůj úvěr kdykoli, přičemž zákon určuje, kdy tak může učinit i bez dalších nákladů. Věřitel, tedy banka, si může za předčasné splacení účtovat takzvané účelně vynaložené náklady, tedy poplatky, které se vypočítají podle zákonem nastaveného vzorce.
V současné době existují dva způsoby výpočtu těchto nákladů. „U úvěrů poskytnutých do 31. srpna 2024 mohou klienti splatit či refinancovat hypotéky za náklady v řádu stokorun. V případě úvěrů poskytnutých nebo refinancovaných po 1. září jsou účelně vynaložené náklady vypočítávány složitěji. Můžeme ale zjednodušeně říct, že náklady jsou 0,25 procenta krát počet let do konce fixace, maximálně však jedno procento z dlužné jistiny,“ vysvětluje Opočenský. To už mimochodem mohou být tisíce i desetitisíce korun.
Kromě toho jsou tu i další poplatky spojené s refinancováním. „Je nutné zjistit u stávající banky, jaké jsou případné poplatky za předčasné splacení. Počítejte s tím, že s novou hypotékou mohou být spojené různé náklady, například vklad zástavního práva, výmaz starého zástavního práva, odhad nemovitosti, poplatek za poskytnutí úvěru nebo za čerpání. Tyto výdaje je třeba zohlednit při výpočtu výhodnosti přechodu ke konkurenci,“ radí Pavla Petlachová, vedoucí hypoteční specialistka z portálu Ušetřeno.cz.
Někdy může být z dlouhodobého hlediska výhodnější zůstat u banky, která vám poskytne kvalitní servis a flexibilitu při realizaci vašich budoucích plánů, i když sazba nemusí být nejnižší.
Většina Čechů splácí hypotéku dvě až tři desetiletí. Během té doby se jim naskytne příležitost refinancovat úvěr a získat tak výhodnější podmínky na bydlení hned několikrát. I když fixovat úrokovou sazbu hypotečního úvěru a platit díky tomu konkrétní dohodnutou výši úrokové sazby lze i na delší období, v posledních letech má většina lidí na výběr jen z kratších variant.
V době vysokých sazeb je lepší volit kratší fixaci
„Většina bank nyní nabízí maximálně pětiletou fixaci. Delší fixace byly zrušeny nebo omezeny kvůli nejistotě nebo je nabízejí za vyšší úrokovou sazbu. Klienti se soustřeďují převážně na tříleté nebo kratší fixace, jelikož očekávají, že sazby budou během této doby klesat,“ zmiňuje Pavla Petlachová.
Jednoletá sazba může být podle Opočenského zajímavá v případě, že věříte, že sazby klesnou během následujícího roku. „Pravda však je, že jednoleté fixace nejsou pro banky výhodné, protože hypotéka na jeden rok pro ně není zisková. Je tedy pravděpodobné, že banky budou chtít klienty udržet a nabídnou jim lepší podmínky pro nové fixační období,“ konstatuje odborník.
Nejvhodnější strategie je v dobách vysokých úrokových sazeb volit kratší fixace, a když se sazby dostanou na pomyslné dno, volit fixaci delší. Ale kde je dno pro daný ekonomický cyklus, je samozřejmě těžké odhadnout.
Aktuálně se refinancování příliš nevyplatí
Podle Opočenského dnešní doba není refinancování hypotečních úvěrů příznivá. „Troufám si dokonce říci, že refinancování je na nějaký čas téměř bezpředmětné,“ říká. Od dubna totiž klesly úrokové sazby jen minimálně, asi o 0,2 procenta. A ačkoli je cena zdrojů, od kterých banky odvozují výši úrokových sazeb, oproti dubnu nižší více než o procento, banky sazby nesnižují.
Příčin je několik. „Jednak je velký zájem o hypotéky. Banky mají od poloviny roku problémy zvládnout zpracování žádostí o hypotéky v rozumných časových lhůtách a de facto není žádný konkurenční boj, protože každá banka má dost klientů,“ vysvětluje odborník.
Čím si mezi sebou banky nejvíce konkurují? Cenou. „Tlak na snižování úroků ovšem není, až na pár menších bank, které představují jen jednotky procent na trhu,“ říká Opočenský s tím, že banky dnes zažívají období, kdy jejich obchodní marže můžou být nadprůměrné. „Argumentují sice tím, že vyšší zisk z tohoto období bude snížen snižováním úrokových sazeb během fixací, ale uvidíme, na jaké hodnoty sazby klesnou a kdy,“ doplňuje.
Jiná situace je podle Opočenského u stávajících klientů. Banky se prý totiž poučily z dob, kdy sazby klesly a klienti refinancovali mimo fixaci za náklady v řádech stokorun a banky jen přihlížely.
„Banky jsou dnes v retencích mnohem aktivnější a situace na trhu jim nahrává. Klientům, kterým končí fixace, mohou nabídnout sazby nižší než těm, kterým dnes poskytují úvěry nové. Výnos bude u retenčních nabídek sice nižší, ale i náklady na udržení klienta jsou mnohonásobně nižší než náklady na získání nového,“ dodává Opočenský.
