Ve srovnání s velkými obchodními domy v centru Prahy nebo s moderními kancelářskými budovami od renomovaných architektů mohou retail parky na okrajích malých měst působit na první pohled jako chudý příbuzný. Ve skutečnosti jde ale o jeden z nejdynamičtějších a nejodolnějších typů nemovitostí v celé střední a východní Evropě.
Stejně tak je tomu i v Česku, kde retail parky zhruba od roku 2023 zažívají boom jak z hlediska výstavby, tak i z pohledu zájmu investorů. I letos mají být retail parky klíčovým motorem rozvoje maloobchodních ploch v Česku.
Podle prognózy společnosti CBRE bude v letošním roce výstavba retailových parků dominovat celému maloobchodnímu sektoru s očekávaným dokončením více než 170 tisíc metrů čtverečních, a to zejména v regionálních obchodních centrech.
„Pro developery a vlastníky jde o formát, který se dá relativně rychle postavit, rozšiřovat a dobře přizpůsobovat konkrétní lokalitě. Neporovnatelné jsou i stavební náklady oproti stavbě obchodního centra. V Česku navíc pomohlo uklidnění inflačního tlaku a návrat spotřebitelské důvěry, což se okamžitě projevilo v aktivitě nájemců,“ shrnuje současný trend Peter Fazekaš, ředitel a zakladatel realitní společnosti CS Property Services, která v současnosti staví nebo připravuje více než dvanáct retail parků.
Pro developery a vlastníky jde o formát, který se dá relativně rychle postavit, rozšiřovat a dobře přizpůsobovat konkrétní lokalitě.
Developeři podle Fazekaše míří do stále menších měst, přičemž tuto expanzi táhnou hlavně potravináři, pro které je umístění v rámci retail parku výhodnější a lepší než otevírání samostatných prodejen. „Jednoduše v nich dosahují vyšších obratů,“ dodává Fazekaš.
Obratový potenciál retail parků v menších městech potvrzuje i Jan Kubíček, předseda výkonného výboru Asociace nákupních center ČR. Podle něj retail parky převzaly roli tahouna po obchodních centrech ve velkých městech, jejichž boom vrcholil někdy před patnácti lety.
„Trh s obchodními centry v centrech velkých měst a na sídlištích je již téměř saturován a prostor ani poptávka pro výstavbu nových projektů prakticky neexistují. Zároveň přibylo nájemců připravených jít i do jednodušších maloobchodních konceptů, jakými jsou právě retail parky, jejichž výstavba je také obvykle ekonomicky i urbanisticky jednodušší,“ vysvětluje Kubíček.
Vizualizace CS Property Services
Ačkoli se i trh s retail parky postupně saturuje, prostor pro další výstavbu pořád existuje. A to především v lokalitách s nedostatečnou občanskou vybaveností, v menších městech nebo na okrajích větších aglomerací, tam, kde ještě chybějí prodejny potravin typu Albert, Penny, Billa, Kaufland nebo Lidl.
„Velký smysl dává také rozšiřování již fungujících retail parků. Naopak v některých oblastech už může docházet k lokálnímu přesycení, kde uspějí jen projekty s kvalitním konceptem. Výstavba bude pokračovat, ale čím dál víc bude rozhodovat kvalita, ne samotný objem nových metrů čtverečních,“ dodává Fazekaš.
Boom retail parků zároveň nastal v době, kdy velkou část trhu pokrývá e-commerce v čele se službami typu Rohlík nebo Alza. Ta ale není s retail parky v přímé konkurenci, spíše se navzájem doplňují. Třeba tak, že kamenná prodejna v rámci retail parku slouží také jako výdejní, servisní nebo poradenské místo pro e-shop. A zároveň bývají v obchodních zónách také výdejní boxy, jejichž příjmy se započítávají do celkového výnosu parků.
„Retail parky nabízejí koncentraci více obchodů na jednom místě, zboží je dostupné okamžitě, zákazník si může produkty fyzicky prohlédnout, vyzkoušet a získat odbornou radu. To vše s dobrou dopravní dostupností a snadným parkováním. Mají také vyšší podíl diskontních konceptů než tradiční nákupní centra a zákazníka tak dokážou oslovit příznivou cenou,“ popisuje Kubíček důvody, proč retail parky o poptávku nepřicházejí.
Významnou roli hrají také diskontní koncepty, které jsou primárně postavené právě na kamenném prodeji. „Tyto značky často nejsou typickými e-shopovými hráči, případně online vůbec neřeší, a jejich model je založený na vysoké návštěvnosti a impulzním nákupu v prodejně. Právě retail parky pro ně představují ideální prostředí,“ říká Fazekaš.
Velký zájem o retail parky mají i investoři, což je patrné i z nedávných transakcí a pohybů na investičním trhu, především na poli realitních fondů. Například česká investiční skupina Star Capital Finance (SCF) koncem roku představila nový podfond SCF CROP fondu kvalifikovaných investorů SCF Investment Partners SICAV. Ten se má zaměřovat na investice do retail parků v regionu střední a východní Evropy.
Skupina Fidurock zase na konci listopadu koupila nákupní galerii Arkáda Prostějov za více než půl miliardy korun, čímž své portfolio rozšířila na celkem čtrnáct retail parků v Česku a na Slovensku. A celé portfolio vložila taktéž do svého nového fondu kvalifikovaných investorů.
„Retail parky jsou v současnosti vnímány jako velmi bezpečná investice se stabilním a předvídatelným výnosem. V době zvýšené ekonomické nejistoty investoři logicky vyhledávají aktiva, která jsou méně volatilní a odolná vůči výkyvům trhu,“ vysvětluje zájem investorů o retail parky Zdenka Klapalová, šéfka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a řídící partnerka poradenské společnosti Knight Frank.
Mezi klíčové výhody retail parků z investorského pohledu podle Klapalové patří především stabilní výnos, který je dlouhodobě méně náchylný k ekonomickým výkyvům. Navíc segment už prokázal svoji odolnost v dobách covidové pandemie.
„Retail parky obvykle disponují delšími nájemními smlouvami a nájemci jsou mnohdy silné maloobchodní řetězce. Pokud je navíc součástí retail parku potravinářský operátor, výrazně se zvyšuje jeho atraktivita i bezpečnost investice, protože potraviny představují základní spotřební zboží, a tedy sortiment s trvalou poptávkou,“ dodává Klapalová.
Česko není z hlediska růstu zájmu o retail parky výjimkou. Podíl retailových parků například v Polsku vzrostl podle dat poradenské společnosti Colliers z devíti procent z moderních maloobchodních prostor v roce 2015 na dvaadvacet procent v roce 2025. A na rozvíjejících se trzích, jako je Rumunsko, Srbsko a Bulharsko, dochází k rychlému rozvoji segmentu, často v menších městech s omezenými možnostmi moderního maloobchodu.
„Segment retail parků si i v České republice nadále zachovává pozoruhodnou odolnost a schopnost přizpůsobení. S tím, jak se obnovuje spotřeba domácností a zákazníci hledají větší hodnotu a pohodlí, se retail parky stávají preferovanými cíli,“ shrnuje Katarína Brydone, ředitelka společnosti Colliers v České republice.
