Developerská skupina Sekyra Group miliardáře Luďka Sekyry se ve velkém pouští do nájemního bydlení. S Kooperativou a společností Dostupné bydlení České spořitelny už se dohodla na prodeji projektu Opatov II se třemi stovkami bytů, ve kterých budou bydlet nájemníci, a byty k pronájmu plánuje i v dalších velkých projektech.
Zároveň Sekyra Group pokračuje ve výstavbě dvou velkých čtvrtí Smíchov City a Rohan City pro tisíce lidí, do kterých postupně investuje kolem čtyřiceti miliard. A příští rok developerskou společnost čeká rekonstrukce obchodního domu Kotva, kterou zajišťuje pro vlastníka budovy
Generali Real Estate.
„Kotva je významný dům s velkým přesahem do veřejného prostoru. Věnujeme jí i ve spolupráci s památkáři hodně práce,“ říká v rozhovoru pro Forbes výkonný ředitel Sekyra Group Leoš Anderle.
Projekt na Opatově, který prodáváte Kooperativě a České spořitelně, bude mít tři stovky nájemních bytů. Připravovali jste ho od začátku jako nájemní?
Projekt má poměrně dlouhou historii, původně byl plánovaný jako kanceláře. Když jsme získali povolení na kanceláře, tak jsme jeden kancelářský dům postavili, ale po druhém nebyla taková poptávka, tak jsme ho předělali na vlastnické byty. Ještě před covidem, kdy situace trochu kopírovala to, co se děje dnes, klesala poptávka individuálních kupujících a objevili se tu institucionální investoři, kteří chtějí kupovat nájemní bydlení.
A bylo to v době, kdy se přizpůsobily i banky a přišly s novým produktem. Do té doby požadovaly předprodanost projektu před úvěrem. Jenže ve chvíli, kdy bychom měli část bytů prodanou, vylučuje to transakci s institucionálním investorem, který chce být jediný vlastník. To naštěstí odpadlo. Před covidem jsme tak projekt překlopili do nájemního bydlení.
V covidu naopak přišla velká poptávka po vlastním bydlení a padaly rekordy prodejů. Jenže my už jsme měli rozběhnuté přepovolování na nájmy. No a když jsme projekt dali na trh, tak už poptávka po koupi zase ochlazovala, takže jsme toho využili.
Opatov II, Sekyra Group
Opatov II, Sekyra Group
Jaké změny musíte v projektu udělat, když ho celý překlápíte do nájemního bydlení a máte ho v plánu nabídnout velkému investorovi?
Je pravda, že jde o trochu jiný produkt. První změnou bylo to, že jsme z 270 bytů udělali asi 305 jednotek, aby jich bylo více a byly efektivnější. U vlastnického bydlení se snažíme, aby skladba bytů byla hodně barevná, pracujeme s více architekty a propisuje se to i do typologie bytů.
Ale u bytů, které se mají spravovat hromadně, je naopak dobře, když se ty jednotky opakují. Na Opatově to byl navíc velký projekt, takže jsme tam naplánovali i recepci, která u nájemních bytů dává smysl. A je to pro nás jednodušší i tím, že se vše dělá v jednom standardu a odpadají klientské úpravy vybavení nebo dispozic.
Bude podobných transakcí na trhu přibývat? Pociťujete zvýšený zájem institucionálních investorů?
Je to znát. A do budoucna se podle mě bude procento nájemního bydlení zvyšovat. Domácí nájemní trh zatím stojí na individuálních vlastnících, kteří drží třeba tři investiční byty, pronajímají je a zároveň je mají jako zajištění na důchod nebo pro rodinu. Často je tato skupina lidí vnímaná pejorativně, ale ukázalo se, myslím, že to počítal Dataligence, že tahle roztříštěná skupina pronajímatelů je spolu s obcemi největší pronajímatel bytového fondu u nás kolektivně vlastnící přibližně 225 tisíc bytů.
Takže zaplať pánbůh za ně. Na druhou stranu jsou pravidla pronájmů často nejednotná a také to může být pro nájemníky často spojené s nejistotou. Třeba že vlastník bude chtít byt prodat, bude tam chtít ubytovat vlastní rodinu a podobně. To je samozřejmě pro nájemníka nejistota.
U instituce, kterou zajímá, aby tam klient byl co nejdéle a měla stabilní a konzervativní byznys, je to jiná situace. Rizika, že by něco nebylo v souladu se zákonem, nebo by majitel chtěl byt vyprázdnit, tam v podstatě nejsou. Jistota se u institucionálních investorů blíží vlastnickému bydlení. To na trhu chybí a do budoucna ho to podle mě bude kultivovat.
Foto Michael Tomeš
Budete tedy v nájemních projektech pokračovat? V čem je to pro vás zajímavé?
U prvních fází velkých projektů nájemní bydlení nemáme. Ono to bohužel zase dokumentuje to nefunkční tuzemské povolování staveb, protože třeba u první etapy Rohan City jsme žádali o povolení někdy v roce 2013. A tenkrát nájemní trh pro institucionální investory v podstatě neexistoval. Ale pro následné etapy vždy připravujeme část produktu na to, aby se dal prodat jak po jednotkách, tak i institucionálnímu investorovi jako celý dům.
Ono nám to zároveň umožní projekty realizovat rychleji. Absorpce trhu pro prodej je omezená. Neprodáte na jednom místě v jednom typu projektu za rok 300 bytů. Prodáte jich třeba jen sto, když to není extrémní rok, jako byl 2021. Pro nás je to cesta, jak urychlit výstavbu, protože můžeme prodat jeden domovní blok po bytech lidem a dalších třeba dvě stě bytů můžeme zároveň prodat institucionálnímu investorovi. To povede k rychlejšímu rozvoji.
Takže i na Smíchově a Rohanském ostrově od vás mohou stát domy s nájemními byty…
V podstatě to tak máme připravené všude. A když probíhala participace k Smíchov City, tak zaznívaly ze strany veřejnosti i municipality apely, aby tam nájemní bydlení bylo. Nedokážu předjímat, jestli se dohodneme s nějakým investorem, ale jsme na to připraveni. Chováme se tak i jinde. Máme třeba stavební povolení na přibližně 550 bytů v Čakovicích a i tam je část připravená pro institucionální investory a část pro individuální bydlení.
Jak to vlastně vypadá s dvěma velkými čtvrtěmi, které stavíte? Na Rohanském ostrově už toho stojí docela dost…
Na Rohanu dokončujeme první dva bytové projekty z první etapy. Ty by se měly někdy na podzim předávat klientům. Rozestavěli jsme administrativní budovu, pro kterou už teď hledáme nájemce. Tam bude v budoucnu i naše nové sídlo.
A před několika dny jsme tam vztyčili glajchu u příležitosti dokončení hrubé stavby. Vedle bude ještě jedna administrativní budova, kterou bychom měli brzy také začít stavět. Tím bychom dokončili tuto etapu a paralelně připravujeme další etapu, která je blíže k městu.
Ta je o něco větší a je tam více rezidencí. Tam předpokládám, že do konce roku získáme stavební povolení, a připravujeme proto už i zahájení prodeje bytů. Část nabídneme, jak jsem říkal, institucionálním investorům pro nájemní bydlení. Uvidíme, jak v té době bude vypadat poptávka.
Z prvních dvou čtvrtletí roku se zdá, že se trh odrazil ode dna a křivka prodejů roste. Tak doufám, že se dostaneme zase do pásma normality na nějakých čtyři až šest tisíc bytů ročně.
Rohan City
Penthouse Cullinan v Rohan City
Na Smíchově jste zase nedávno získali stavební povolení pro jižní část, kde bude i velký kampus České spořitelny…
Ano, tam je významným prvkem vstup České spořitelny do projektu. Najednou se projekt, který jsme měli rozvíjet od náměstí Na Knížecí po etapách ven z města, rozvíjí z obou stran. Takže se připravujeme na zahájení výstavby v tom jižním segmentu.
Může to být ještě letos?
To ne. Musí tomu předcházet ukončení drážního provozu a vytrhání kolejí, což by se mělo odehrávat už letos. Vlastní stavební činnost by ale začala až někdy ve druhém čtvrtletí příštího roku.
Co dalšího vás tam tedy čeká?
Na konci loňského roku jsme dokončili první budovu Na Knížecí, kterou nazýváme Na Knížecí Office. Teď se kolauduje první bytový domovní blok, který přiléhá k ulici Nádražní. To je asi 210 bytů a na konci prázdnin je budeme předávat lidem. A na jaře příštího roku budeme kolaudovat další dům. To je ta pomyslná první etapa. Ze druhé strany bychom pak měli navázat a začít stavět komerční část včetně kampusu České spořitelny.
To bude poměrně náročné území, je tam dohromady 135 tisíc metrů čtverečních hrubých podlahových ploch. A bude to velká stavební aktivita v jeden moment. Navíc v době, kdy budeme stavět, by město mělo začít stavět svůj dopravní terminál a Praha 5 zase novou školu. Takže se tam toho bude dít mnoho. Ale protože nám chybí rezidence, tak k tomu připravujeme stavební povolení na další tři rezidenční bloky, které jsou mezi první a druhou etapou.
První z nich bychom začali stavět během příštího roku. Podle poptávky i podle toho, jestli tam bude zájem o nájemní bydlení. Do roku 2027 nebo 2028 lze tedy předpokládat, že velká část projektu Smíchov City bude postavená. Pak zůstane jen pás v prodloužení ulic Stroupežnického a Radlická. Ale to hlavní, včetně pěší zóny, už bude fungovat.
Kampus České Spořitelny, Smíchov City | Pavel Hnilička Architects+Planners
Smíchov City
Řada developerů kvůli slabé poptávce odkládala své projekty nebo další etapy už rozestavěných čtvrtí. Vás se to netýkalo?
Ono to závisí na tom, kam se daný developer ve svém výrobním cyklu zrovna trefil. Bohužel, a nechci, aby to vyznělo, že si jen stěžuji, jsou povolovací procesy opravdu nevyzpytatelné. Nedokážeme plánovat tak, že bychom si řekli, kdy chceme mít konkrétní projekt povolený, a tak si párovat projekty s poptávkou. My můžeme jen doufat, že se to v čase potká.
A to je to, co zmiňujete, že se některým developerům stalo. Produkt připravený mají, mohli by ho dát na trh, ale nedají, protože trh by ho v danou chvíli nepřijal. Nám se to nestalo. Pokles trhu se trefil přesně do cyklu, kdy jsme k připravenému projektu na Opatově už měli dohodu s Kooperativou a Českou spořitelnou na nájemní bydlení, první etapy Rohanu a Smíchova jsme měli vyprodané a další etapy jsme ještě neměli připravené.
Ale věřím, že trh oživuje, takže bychom na podzim chtěli nabízet další vlny vlastnického bydlení. Je to spíš tím, že jsme měli štěstí. Proto jsme nic brzdit nemuseli.
Ještě by mě zajímalo, jak to vypadá s rekonstrukcí obchodního domu Kotva. Tu budete mít na starosti vy a pokud vím, někdy po létě byste rádi měli stavební povolení…
Na projektu se intenzivně pracuje. Tím, že má dům památkovou ochranu a my měníme částečně jeho funkční využití, vedla se velmi podrobná diskuse s památkáři.
Revitalizaci fasády a každý i malý zásah jsme si ukazovali ve 3D ve virtuální realitě. Orgány památkové péče tomu věnovaly hodně času, protože je to významný dům. Takže věřím, že je to vše vydiskutováno v takové míře, že povolení nebude nijak kontroverzní.
Pro vás to ale musí být poměrně odlišný druh práce. Nejde o stavění nové čtvrti, ale o rekonstrukci historické budovy…
Není to pro nás asi úplně typické, to je pravda. Ale má to i společné rysy. Chystáme například revitalizaci prostor okolo Kotvy tak, abychom vylepšili veřejný prostor, do budoucna předpokládáme participaci veřejnosti.
Tím chci ukázat, že Kotva je městotvorný prvek a má velký přesah do veřejného prostoru. Podobně jako třeba náměstí v nové čtvrti. Je to zkrátka významný urbanistický bod. Praha navíc dlouhodobě pracuje na projektu Hradebního korza, což mimo jiné zahrnuje i cestu kolem Kotvy.
Ještě jedna historická budova se vás týká. Budete se podílet na konverzi památkově chráněné nádražní budovy na Nákladovém nádraží Žižkov, kde chystáte další novou čtvrť. Je tam nějaký posun?
Z hlediska funkce historické budovy je už v zásadě rozhodnuto, ale podstatná je změna územního plánu, která je ještě ve finální fázi projednání. A je komplikovanější než třeba na Rohanu, v území dotčeném změnou územního plánu je více investorů, jsme tam my, Penta, Central Group, Finep a Geosan. Připravují se kontribuční dohody, jejichž obsahem je mimo jiné závazek budovat související technickou a veřejnou infrastrukturu, včetně veřejné základní školy.
Jsou to vlastně tři související změny územního plánu. Administrativy je tak opravdu hodně. Kontribučních smluv, které kolektivně představují shodu v území, je tam k dotažení šest a vzájemně na sebe navazují. Myslím ale, že se to posouvá kupředu.
Snažili jsme se, aby se změna územního plánu stihla projednat před volbami, to se nepovedlo. Pak byly volby, dlouho trvalo, než se sestavila nová koalice, takže se celá diskuse teprve opět rozbíhá. Není asi reálné, aby to bylo do konce tohoto roku, ale příští rok se to snad dotáhne.
A váš plán je stavět tam především bydlení…
My tam chystáme majoritně rezidence. Tím, že tam prozatím není metro, není komerční potenciál až tak velký, takže to hlavní bude bydlení. Ale pořád je to multifunkční čtvrť. Komerce i služby budou hodně koncentrované do historické nádražní budovy a nově vzniklého náměstí v jejím středu. Ona ta budova je skutečně rozsáhlá. Jen v nadzemních podlažích má asi 45 tisíc metrů čtverečních. Nad rámec toho by měla mít ještě nástavbu, i původně byla připravena pro další patro.
Delší křídlo má asi 420 metrů délky. Takže se prostor mezi dvěma křídly budovy dá přirovnat šířkou a délkou k horní polovině Václavského náměstí. Je to skutečně velkorysý prostor. Věřím, že to bude centrum nejen toho území, ale celého Žižkova.
