Tři dekády úspěšně rozvíjí převážně jednu lokalitu: pražskou Brumlovku. Přesto se svým životním projektem, v němž je zainteresována polovina českého byznysu, není Radim Passer ani zdaleka hotový. Následující roky hodlá do jeho rozšíření a vybudování nové čtvrti v nedalekých Roztylech napumpovat dalších 35 miliard korun.
„Dvacet let říkáme, že máme dvě třetiny Brumlovky dokončeny. Pak se ale podíváte z okna a napadnou vás další etapy, které by celou čtvrť ještě o trochu pozvedly,“ říká 44. nejbohatší Čech v sedmnáctém patře budovy Filadelfie, kde jeho developerská společnost Passerinvest sídlí.
Administrativní areál, do letošního března známý také jako BB Centrum, se momentálně rozprostírá na zhruba 250 tisících metrech čtverečních, což z něj činí jeden z největších evropských projektů svého druhu.
Brumlovka
Pohled na Brumlovku, kterou Passerinvest buduje poslední čtvrtstoletí
Ve dvanácti kancelářských budovách mají svou základnu společnosti jako například ČEZ, Škoda Auto, O2, Unicredit, Microsoft nebo Moneta Money Bank. Kromě toho je součástí komplexu řada společenských, zábavních a relaxačních prostor, včetně špičkového wellness centra Balance Club Brumlovka.
Právě do jejich modernizace Passer v covidovém období investoval více než čtvrt miliardy korun. V posledních měsících nicméně osmapadesátiletý byznysmen poutal pozornost médií a veřejnosti zejména jízdou ve svém supersportu Bugatti Chiron, v němž se proháněl rychlostí 417 kilometrů za hodinu.
Byť se jednalo o dlouho promýšlenou akci na německé dálnici bez rychlostního limitu, na developera se snesla vlna kritiky, že jeho chování bylo zbytečně riskantní a ohrožující ostatní řidiče. Záležitost se záhy dostala i k německým úřadům, které ji prošetřují jako nelegální silniční závod.
Passer se videi z rychlé jízdy sám pochlubil na svém youtubovém kanálu (jinak by se o jeho aktivitě patrně nikdo nedozvěděl) a jízdu dosud blíže nekomentoval. „Nevadí mi o této věci mluvit, veřejně k ní chci zaujmout stanovisko zhruba v polovině roku. Do té doby činnost či nečinnost německých úřadů nebudu komentovat,” vysvětluje v obsáhlém rozhovoru pro Forbes.
Když odhlédneme od kauzy s rychlou jízdou, v jakém rozpoložení jsme vás zastihli?
S ohledem na dobu, v níž se nacházíme, by bylo rouháním si stěžovat. V mém životě je nejdůležitější vztah k pánubohu, a pokud od něj člověk neodchází, nic jiného než spokojenost být nemůže. Daří se tedy dobře, jsme zdraví, práce nás baví a převažuje v ní veliká spokojenost navzdory všem obtížím, které člověk musí při podnikání překonávat.
Jak osobně vnímáte ruskou agresi na Ukrajině?
Jsem přesvědčený, že žádný psychicky zdravý člověk nikdy nechce válčit. To je vždy dílo lidských zrůd a charakterových šmejdů, kteří jsou schopni pro své egoistické cíle brát životy nevinných civilistů. Válka je strašná, pro mě těžko uvěřitelná záležitost v dnešní civilizaci, ačkoliv to po revoluci není jediný příklad, měli jsme tu Jugoslávii…
Ponechávám teď stranou příčiny konfliktu, lidé mohou mít různé názory, ale skutečnost, že někdo napadne suverénní stát a vraždí v něm nevinné civilisty, je kategorie válečného zločinu.
Překvapilo vás, kam až konflikt vyeskaloval?
Musím se přiznat, že ano. Nevěřil jsem, že to ten chlap udělá. Když se nad tím člověk zamyslí a přečte si komentáře lidí, co situaci rozumí lépe než já, pochopí, že Rusko válkou může jedině oslabit. Je naprostou debilitou, že si nějaký sedmdesátiletý chlap s napoleonským komplexem honí ego a kvůli tomu umírají desítky tisíc lidí. Jedinou cestou je, že ho Rusové brzy sami odstraní, jinak Rusko skončí v totální izolaci a katastrofě.
Na druhou stranu chovám obrovský respekt před ukrajinským prezidentem a ukrajinským lidem, jak se brání. Západ je, řekněme si to na rovinu, nechal na holičkách, stejně jako potopil Československo před Hitlerem v roce 1938 a pak na konci druhé světové války, kdy nás takzvaně prodal Stalinovi.
Mnozí Ukrajinci riskují a také obětují své životy za svou vlast. Ostatně fakt, že jejich prezident mohl odjet a neodjel, vydává svědectví samo za sebe. Byla to obrovská vzpruha a motivace pro celý národ.
Jaká byla vaše reakce, když Rusko na Ukrajinu zrána 24. února zaútočilo?
Kromě pocitu děsivého překvapení mě okamžitě přepadly myšlenky, co v takové situaci mohu udělat. Ještě ten den jsem pánaboha prosil o moudrost, jakým způsobem můžeme pomáhat, ať už na osobní, či firemní úrovni.
Prvotní pomoc byla osobní a finanční – část šla přes mezinárodní humanitární organizaci ADRA, která pomáhá bez rozdílů náboženského vyznání, a část putovala přes Církev adventistů sedmého dne, aby bylo možné přímo podpořit křesťany.
S firmou jsme posléze přemýšleli, jak budeme moct být užiteční u nás, protože jsme tušili, že do Česka před válkou uteče spousta Ukrajinců, pro něž však nebude dostatek ubytovacího zařízení. Zároveň máme na Roztylech pozemek, na němž ještě dva roky nebudeme stavět, tudíž ideální místo pro vybudování dočasného ubytování.
Jenže jsme zjistili, že výroba a přizpůsobení stavebních buněk, v nichž jsme chtěli zázemí vybudovat, trvá půl roku, což je příliš dlouhá doba. Nakonec se k nám dostala informace, že Němci neodebrali modulární sestavu buněk pro školku, tak jsme ji odkoupili a místo ubytovacího zařízení jsme na Roztylech otevřeli komunitní centrum pro ukrajinské maminky a jejich děti, provozované Nadačním fondem Help Ukraine.
Foto Passerinvest
Foto Michael Tomeš
Navíc se nám podařilo buňky v krátkém čase legálně napojit na veškerou infrastrukturu včetně pitné vody a kanalizace. Není to trvalé řešení, ale ve střednědobém horizontu může hodně pomoci.
V jaké výši finanční pomoc byla?
U osobních darů nerad používám přesná čísla, ale oba dva se pohybovaly v řádech milionů korun. Co se týče komunitního centra, to vyšlo na osm milionů korun včetně dopravy a napojení na sítě.
Proměnil Putinův režim a jeho chování v posledních týdnech váš názor na Rusko a tamní lid?
Vím, že pánbůh miluje všechny lidi bez rozdílu. Nepochybně to ale vydalo svědectví o ruském národu – ač věřím, že v zemi je spousta slušných lidí, kteří agresi nesnáší a odsuzují, tak i kdyby takového chlapa podporovala třetina země, což reálně bude nejspíše výrazně více, je to strašné.
Osobně tím, že jsem prožil část života v komunismu, během něhož jsem si vybudoval odpor k ruštině, jsem nikdy neměl sebemenší touhu v Rusku podnikat, ani ho navštívit. Byl jsem v něm pouze jednou, na křesťanské konferenci v Soči. Rusko jsem vždy vnímal, že to není svobodná, demokratická země.
Projeví se to ve vašem byznysu? Budete v návaznosti na tuto událost ještě více obezřetný v tom, s kým navážete spolupráci?
Nepřísluší nám býti soudci, ale v principu jde o to, jestli dotyčný dělá něco, čím jednoznačně poškozuje lidi. Pokud někdo například vyrábí cigarety, na Brumlovce ho nechceme a je jedno, jestli je, nebo není Rus.
Zmínil jste podnikatelské obtíže. Co momentálně trápí jednoho z největších developerů kancelářských budov u nás?
Žádné podnikání se bez obtíží neobejde. Ty naše spočívají v podmínkách pro podnikání v soukromém investičním stavitelství – každých pět let se vždy o desítky procent zhoršují. Od devadesátých let zatím nenastala doba, kdy by se podmínky nastavované státem, případně hlavním městem Praha, v jakémkoliv ohledu zlepšily.
Naštěstí jsme přesto pořád v situaci, kdy ještě můžeme aspoň něco dělat. Zároveň jsou tyto obtíže vyvažovány našimi dlouhodobými výsledky, a proto říkám, že nemáme právo si stěžovat.
Takže vás primárně trápí legislativa?
Zoufalá legislativa, dále situace „klinické smrti“ na ministerstvech i na úřadech, naprosto šílená normotvorba a konstantní zhoršování dostupnosti pracovní síly. To jsou čtyři věci, které se dlouhodobě neřeší a jen se zhoršují. A v covidové a válečné době se k nim přidal ještě nedostatek stavebních materiálů jak někdy za bolševika.
Nikdo z nás ještě ani nemá tušení, k čemu tenhle smrtící koktejl povede. Za třicet let po revoluci se nikdy nestalo, že by generální dodavatel stavby nemohl uzavřít smlouvu na pevnou cenu. To je svědectví až roku 2022.
Nepředvídatelnost a nestabilita mohou být pro celou českou ekonomiku zničující, neboť stavebnictví je se svým multiplikačním efektem, stejně jako výroba, naprosto klíčové. Pokud kompetentní politici nezačnou situaci adekvátně řešit, škody na české ekonomice mohou být enormní.
Nový stavební zákon, který by měl plně vstoupit v účinnost příští rok, jste si nicméně pochvaloval.
Ano. Domnívám se, že se jedná o nejlepší porevoluční zákon. Důvod je jediný: minulá vláda ho řešila ve spolupráci s kompetentním soukromým sektorem, který měl možnost jej komentovat. Teď se ovšem zdá, že současná vláda, která jej chce upravit, si opět myslí, že je nejchytřejší a vyřeší vše bez soukromého sektoru.
Tím jen vyrobí další paskvil, který bude i nadále poškozovat českou ekonomiku a ožebračovat o obrovské částky státní rozpočet. I kdyby se ale stavební zákon znovu neměnil, je to jen jedna ze zmíněných oblastí. Tedy kvalitní nový stavební zákon je sice nezbytný, ale sám o sobě toho moc nezlepší.
Jaké další změny by měly nastat, aby došlo k posunu k lepšímu i v těch zbylých oblastech?
Je nezbytné, aby se zvolení politici radili s podnikatelským sektorem, který je jim ochoten nezištně pomáhat, aby se v zemi dalo lépe podnikat. Jestli něco tuto zemi likviduje, tak to nejdříve byla megakorupce za kmotrovského systému, a nyní to je smrtící aktivismus bez jakékoli odpovědnosti.
Přitom povinností lidí, kteří jsou placení z nejrůznějších daní soukromého sektoru, je vytvářet takové podmínky, aby soukromý sektor mohl předvídatelně podnikat. Pokud to dělat nebudou, likvidují tím životní úroveň všech, včetně sebe samých.
Co konkrétně by tedy politici měli udělat?
Základem je mít dlouhodobou vizi pro Česko. Všechny polistopadové vlády řeší operativu a neřeší vizi, dosud se neobjevila jedna jediná. Vize se musí stanovit na dvacet, třicet let dopředu a měla by odpovědět na úplně základní otázku: pro kolik lidí chceme republiku budovat. Pokud úředníci pracují se statistikou, že nás za pár desítek let bude sedm až osm milionů, tak tím jinými slovy říkají, že tato země jde do háje.
Vize musí směřovat opačně – plánovat zemi pro patnáct milionů. A proto se musí budovat infrastruktura, aby těch čtyřicet procent lidí navíc unesla a aby tito lidé měli kde bydlet. Tohle jsou věci, které naši politici za třiatřicet let ještě nepochopili a samozřejmě ani nezačali řešit, přitom to je absolutní základ. My podnikatelé je neplatíme za to, aby bojovali jedni proti druhým, ale aby přinesli akceptovatelnou vizi udržitelné prosperity pro Českou republiku.
Co vás přes to všechno, co nyní popisujete, na byznysu i po těch letech baví?
Svoboda. To, co minulý režim mému otci po většinu jeho života ukradl. Touha pracovat, vytvářet užitečnou prací hodnoty.
Jsou jednou z těch hodnot peníze? Jak velkou motivaci pro vás představují?
Peníze jsou dobrý sluha, ale špatný pán. Bible říká, že kořenem všeho zla je láska k penězům, nikoliv peníze jako takové. V okamžiku, kdy člověk přiřadí penězům nesprávnou prioritu ve svém životě, tak ho potom mohou ovládat a to se projeví na jeho charakteru. Pokud peníze berete jako nástroj, s nímž můžete svobodně podnikat, pomáhat druhým lidem, mohou být dobrou motivací.
Byl jste někdy v životě v situaci, že by vás peníze ovládaly?
Určitě ne jako věřící člověk. Díky velké Boží milosti mě pánbůh naučil, že peníze nejsou něco, co by mělo mě nebo můj život ovládat. Když jsem byl nevěřící, riziko bylo nepředstavitelně vyšší, ale nemyslím, že bych i tehdy penězům podlehl. Korupci jsem neměl nikdy rád, ale myslím si, že kdybych dál podnikal jako nevěřící a okolnosti nás nutily se korupčnímu tlaku podvolit, byl bych ochoten o ní přemýšlet.
Miliardový správce
Biblickými zákony řídí Radim Passer svůj život a byznys bezmála čtvrtstoletí. Na cestu k víře ho v roce 1998 navedla tragická událost, kdy mu jen několik týdnů po narození zemřel prvorozený syn. „To změnilo úplně všechny mé hodnotové žebříčky, nastavení mysli, vědomí, s nímž chodím spát,“ ohlíží se.
Nebýt této tíživé zkušenosti, patrně nikdy by víře nepropadl. A nebýt víry, dost možná by nevytvořil realitní impérium s hodnotou přesahující deset miliard korun. Ostatně, jak sám rodák z Jihlavy s oblibou tvrdí, vše, co buduje, patří Bohu – on sám je pouhým správcem.
Předpokládám, že za minulého režimu se vám o podnikání ani nesnilo. Kdy nastal moment, že jste si řekl: budu dělat byznys.
V osmdesátých letech jsem netušil, že by komunismus mohl skončit. Jako kluk jsem chtěl být profesionální sportovec, fotbalista. Říkal jsem si, že kdybych byl dobrý, mohl bych hrát i za nějaký zahraniční klub. Špatnou životosprávou jsem si ale sportovní kariéru sám kazil. Postupně jsem začal vnímat, že by mě bavilo obchodovat, podnikat.
Zároveň mi docházelo, že pokud se tomu chci opravdu věnovat, budu muset za hranice. Chtěl jsem nejdříve vydělat nějaké peníze, abych neodjel s holým zadkem a mohl se třeba z Německa dostat až do USA, kam mě to táhlo. Než jsem ale emigroval, přišla revoluce. A pak už to bylo jednoduché.
Proč zrovna development?
To bylo dílo náhody. Setkal jsem tehdy shodou okolností s Václavem Skalou (zakladatel PSN, pozn. red.) a nabídl mi, jestli bych pro něj nechtěl pracovat. Mně se nejprve nechtělo nechat se zaměstnat, protože jsem toužil být svobodný, ale nakonec jsem kývl a nemovitosti se mi zalíbily.
Ověřil jsem si, že tenhle byznys v praxi funguje, i když jsem věděl, že bych chtěl dělat trochu něco jiného – nejenom obchodování či rekonstrukce, ale především novostavby. Když jsem dva roky nato založil vlastní firmu, pochopil jsem, že k novostavbám se člověk musí teprve propracovat, protože jsou náročné na přípravu i vlastní kapitál.
Jaký máte nyní s panem Skalou vztah? Jak se dívá na to, že jeho někdejší zaměstnanec vybudoval firmu větší, než je ta jeho?
Myslím, že především není potřeba se poměřovat. Osobně jsem rád, že se mu daří dobře, a myslím, že to samé přeje on nám. Mám radost, že po něm nyní firmu přebírá syn. To je podle mě Boží milost, když se něco takového podaří, když je v rodině někdo, kdo je schopen býti zakladateli nástupcem. S Vaškem Skalou spolu jinak občas mluvíme a vídáme se.
Měl jste v devadesátých letech ambice vybudovat miliardovou firmu?
V podnikání jsme se dostali tam, kde jsem si nikdy nepomyslel, že bychom být mohli. Měli jsme radost, že jsme mohli rekonstruovat baráčky na Vinohradech. Pak ale táta v rámci privatizace koupil státní podnik Pražská stavební obnova, která měla stavební dvůr na Brumlovce o asi třech a půl hektarech.
Současně chtěla Praha 4 tuto oblast rozvinout skrze urbanistickou soutěž, tak jsme si řekli, že bychom tátovi mohli pomoct připravit pozemky a někomu je prodat. Nakonec to dopadlo tak, že jsme pozemky od táty koupili, protože Pražská stavební obnova byla v žalostném stavu. Dost jsme se tehdy zadlužili, úvěr měl šílenou úrokovou sazbu, takže byl malý zázrak, že jsme to ustáli. V průběhu mě ale napadlo, že by byla škoda pozemky jen tak prodat, že bychom na nich mohli sami zkusit něco postavit.
Vykročili jsme proto k vysněným novostavbám. V roce 1998 na Brumlovce vyrostla první kancelářská budova v Praze, která byla postavená mimo vnitřní město. Že by se ale projekt a firma mohly rozrůst do takové velikosti, tak to mě v devadesátých letech skutečně nenapadlo.
Jaké jsou výhody a nevýhody rozvoje převážně jedné lokality?
S lehkou nadsázkou říkám, že z hlediska mezinárodních ratingových agentur nikdy nemůžeme dostat investiční rating, protože z jejich pohledu nemáme diverzifikované portfolio. Největší praktickou nevýhodou je, že si svojí činností neuvěřitelně zdražujeme další akvizice. Na Brumlovce jsme dosud nakoupili různé nemovitosti a jejich kousky od více než stovky vlastníků, a dá-li Bůh a my projekty zdárně dokončíme, budeme muset odkoupit nemovitosti od dalších sto padesáti vlastníků.
Na druhou stranu si ale myslím, že pokud člověk podniká v jediné oblasti, která má budoucnost, perspektivu a stabilitu, může z nevýhod udělat výhody. Jednou z nich je třeba to, že vás ta práce neskutečně baví. Ve chvíli, kdy lokalitu rozvíjí jeden developer, má možnosti si s ní pohrát a projevit určitou velkorysost. Ta vás přitom do kolen finančně nepošle a podaří se vytvořit atmosféru, která by jinak neměla šanci vůbec vzniknout.
Proč se vlastně do jiných lokalit příliš nepouštíte?
Tu a tam jsme něco na stole měli. Vyhodnocovali jsme různé záměry, ať už to bylo například v Butovicích, Letňanech, Jinonicích nebo na Smíchově, nakonec z toho všeho ale zůstala jediná lokalita – Roztyly. Jsme urbanistický stavitel a projekt v Roztylech, byť je menší, má podobný charakter jako Brumlovka, kdy můžeme budovat celou urbanistickou čtvrť.
V roce 2005 pak nastala situace, kdy jsme si řekli, že bychom mohli něco udělat i v dalších městech republiky. Jenže postavit v Česku kancelářskou budovu mimo Prahu má velmi omezený ekonomický potenciál. Do Brna se nám nechtělo, neboť jsme ho považovali za developersky obsazené město, tak jsme zkusili Ostravu a vznikla Nová Karolina Park. Byť jsme tam museli mít hodně trpělivosti, jsem i za tento projekt pánubohu nesmírně vděčný.
A co zahraničí?
Ve stejnou dobu jsem přemýšleli, jestli nejít za hranice, aby se firma mohla rozvíjet i na jiných trzích. Napadla nás Bukurešť a Kyjev, obě města dávala tehdy smysl. Nakonec jsme se ale rozhodli, že expandovat nebudeme. Uvědomil jsem si, že by mě to jako majitele firmy časově hodně vytěžovalo, protože některé věci se dají řešit pouze na úrovni politici – majitel.
Nechtěl jsem se dostat do situace, že by mě podnikání zaměstnávalo natolik, abych neměl čas na službu pánubohu, která zabírá možná třetinu mého pracovního času, a pochopitelně by to mohlo mít dopad i na rodinný život. Mužské ego je takové, že by se mi líbilo vytvořit něco s mezinárodním přesahem, ale pánbůh pro nás tyto dveře neotevřel. Tak jsme zůstali lokální firmou.
Jaké jsou tedy plány Passerinvestu do blízké budoucnosti?
Zdárně dokončit poslední etapy Brumlovky. Pokud ty dvě úplně poslední neuděláme my, neudělá to už nikdy nikdo, protože pro klasického developera nemohou mít očekávaný ekonomický efekt. My jsme ochotni je zrealizovat i s nestandardně nižším výnosem, protože v tomto projektu máme také srdce.
Zkušenosti z Brumlovky bychom zároveň chtěli zúročit při stavbě Nových Roztyl. Jsme rádi, že první kancelářská budova se po letech čekání začala stavět, druhá by mohla následovat v horizontu tří čtvrtletí. Součástí je i významná rezidenční etapa o šesti stovkách bytů. Tak velký bytový projekt jsme ještě nedělali.
Mým přáním je, abychom se jednou jako spoluinvestor podíleli na komplexní přestavbě Budějovického náměstí. Buď se to prostředí zmrví stupidně a klasicky po česku, nebo se tam zrealizuje projekt evropského formátu, k němuž by měla Budějovická jednoznačně tíhnout. V případě druhé varianty bychom chtěli být u toho.
Zmínil jste, že vám dělá radost, když mají úspěšní podnikatelé v rodině následovníky. Počítáte s tím, že vaše děti firmu jednou převezmou?
Než se v roce 1998 narodil a krátce nato zemřel můj prvorozený syn, měl jsem jedinou touhu, aby po mně úspěšný rodinný byznys převzal. Od té události se mi narodilo ještě pět synů a u nikoho z nich už takovou touhu nemám. Modlím se za to, aby měli dobré srdce od pánaboha, aby milovali lidi a v souladu s tím žili.
Foto Michael Tomeš
Pokud budou mít obdarování, že by po mně podnikání mohli jednou převzít, určitě se zlobit nebudu. Nejstarší syn teď absolvuje dvouleté kolečko ve firmě, kdy prochází všemi odděleními, aby pochopil, o čem je podnikání. Co bude potom, se uvidí.
Přemýšlel jste někdy, že byste Passerinvest prodal?
Když jsem byl mladý, v hlavě jsem si připouštěl, že bych jednou firmu mohl prodat a trochu více si užívat života. Od doby, co jsem věřící, mě to párkrát napadlo také, ale nebyla to myšlenka, kterou bych chtěl dále rozvíjet.
Uvědomuji si, že práce mě baví a je součástí mého poslání. Jedním z mých křesťanských podnikatelských vzorů je Brazilec Milton Afonso, který v loňském roce oslavil sto let a teprve tehdy prodával svou firmu. Dokud mi bude pánbůh dávat sílu, tak bych rád pracoval a podnikal.
