Před dvěma roky jsme zařadili Alexandru Tomáškovou do žebříčku nejvlivnějších žen Česka. Stanula tehdy právě v čele Skanska Property a jako jediná žena se tak propracovala do nejvyšších pater tuzemského developmentu.
Ve Skansce strávila Tomášková celkem jedenáct let a uváděla na trh administrativní komplexy za miliardy. Před pár měsíci se úspěšná manažerka vrátila zpět ke konzultačnímu byznysu, kde svou profesní dráhu začínala.
Od května řídí v poradenské společnosti JLL kancelářský sektor, který po pandemii čelí ochlazení. Tomášková však obavy nemá. „Poptávka ze strany nájemců sice v prvním kvartálu v porovnání s průměrem za posledních pět let poklesla o zhruba dvacet procent, musíme si ale uvědomit, z jakých výšin trh padá,“ říká.
Může koronavirová krize přinést ozdravnou korekci realitního trhu s kancelářemi?
Doufala jsem v to. Po pětileté konjunktuře se ceny pozemků i stavebních prací vyšplhaly do astronomických výšek. Developerská matematika fungovala hůř a hůř a při dlouhých povolovacích procesech pak náklady na stavbu rostly takovým tempem, že u projektů jsme museli několikrát přenastavovat vstupy. Jenže přišla jiná krize než ta poslední – nedostatek lidských zdrojů a materiálů, a proto je snížení cen stavebních prací v nedohlednu.
Navíc je stále složitější dostat se ke kvalitním projektům. Ty dostupné většinou nejsou ve správné lokalitě nebo nesou rizika spojená s povolováním, a tudíž nejasný horizont, kdy budete moci stavět. A ty atraktivní samozřejmě zkrátka nejsou ke koupi nebo jsou předražené.
Náklady na pozemky či stavební práce ovšem stále neklesají a současně trh padá. To nejspíš utlumí výstavbu: podle dat Prague Research Forum bude objem dokončených kanceláří v roce 2021 nejnižší od roku 2016…
Ano, u řady projektů se pravděpodobně zahájení odsune. Více hráčů se taky od spekulativní výstavby posouvá k developmentu se zajištěnými předpronájmy. Také banky budou opatrnější při posuzování úvěrových rizik, což bude nahrávat velkým hráčům s vlastním financováním a může utlumit aktivity ostatních. Nicméně pro investory je Praha stále atraktivní. Přestože došlo ke značné kompresi výnosů – takzvaný prime yield se nyní pohybuje kolem 4,25 procenta –, stále je to vyšší výnos než ve zbytku západní Evropy. K tomu je Praha vnímána jako velmi atraktivní lokalita pro život a byznys.
Aktuálně máme na trhu 3,7 milionu metrů čtverečních kancelářských ploch, potenciál města je ovšem podle expertů až kolem šesti milionů. Atraktivních projektů je stále málo a to žene ceny nahoru. Navíc se v poslední době rekrutuje řada domácích institucionálních investorů, kteří vedle rezidenčního bydlení mají stále zájem i o kanceláře.
V různých fázích povolování jsou teď velké brownfieldy v širším centru Prahy. Neočekáváte tedy, že developeři začnou velkorysé administrativní projekty překreslovat na byty?
Vesměs jde o komplexní urbanismus nových městských čtvrtí, kde často potřebujete komerční výstavbu, aby odclonila klidnější rezidenční část. Je ideální, aby lidé, kteří pracuji v kancelářských komplexech, našli poblíž i bydlení, školku či školu pro dítě, hřiště či služby. Prostě město se vším všudy. Vzhledem k nedostatku rezidenčního bydlení však může vzniknout trend rekonstrukcí budov, které byly původně rezidenční, ale díky silné poptávce se z nich staly kanceláře.
Firmy si v průběhu pandemie zvykly víc využívat home office. Stoupla míra neobsazenosti administrativních budov, která se v Praze držela na rekordně nízkých číslech?
Za první kvartál letošního roku vzrostla na 7,6 procenta. Proti čtyřem až pěti procentům před covidem to sice je nárůst, ale pamatuji si i doby patnácti sedmnácti procent a byznys fungoval. Když si zájemci nemají z čeho vybrat, tak se často rozhodnou nestěhovat se vůbec a trh to paralyzuje. Věřím, že krize přehřátý kancelářský trh rozhýbe.
Jak covid ovlivňuje strukturu nájemců nebo flexibilitu nájemních smluv?
Roste segment sdílených kanceláří. Pronajímatelé či developeři v poslední době často zakládají vlastní coworkingové značky, protože jsou svou povahou flexibilním benefitem pro dlouhodobé nájemce. Ti si pak nemusejí lámat hlavu, jak vyřeší například krátkodobé potřeby expanze pro časově omezený projekt. Investoři do kancelářských budov si na tento trend ještě zvykají, nelíbí se jim určitá volatilita tohoto sektoru. Ale pokud coworkingové centrum nepokrývá více než 25 procent budovy nebo jde o silné, na trhu zavedené značky, vnímají to pozitivně.
