Fond kvalifikovaných investorů zaměřený na realitní development založil Dan Vaško společně s bývalými kolegy z poradenského byznysu Martinem Benrothem a Vojtěchem Brixem. Po čtyřech letech existence fond Silverline Real Estate připravuje projekty skoro za pět miliard korun, a příští rok cílí dokonce na osm miliard. Investorům přitom doručuje zhodnocení 10 až 12 procent ročně. „Už jsme prokázali, co umíme. I když začátky byly těžké,“ říká Vaško.
Poznali se během kariéry v globálních poradenských společnostech, jako je Kearney. Pak ale korporátní svět opustili a vrhli se na nemovitosti, fond Silverline Real Estate otevřeli investorům v lednu 2022. „V únoru začala válka na Ukrajině, vzrostla inflace i stavební náklady a realitnímu trhu se moc nedařilo. Během prvního roku jsme získali jen jednoho investora s jedním milionem korun,“ vzpomíná Vaško na neslavné začátky.
Trojice mladých zakladatelů se v tu chvíli opřela o vlastní kapitál, který stihla do té doby v realitním byznysu nashromáždit. Vaško ho rozjížděl už v roce 2014, kdy z úspor koupil za dva miliony čtyři byty na 90procentní hypotéku. V roce 2021 už Silverline kupovala, rekonstruovala, pronajímala a prodávala celá patra domů nebo části hotelů. Do fondu tak mohli zakladatelé vložit 70 milionů korun.
„Vlastní kapitál nám pomohl přestát těžké začátky, už během nich jsme ale prokázali, že umíme přinést slibované roční výnosy 10 až 12 procent. Zpětně jsem rád, že jsme fond nerozjeli o dva roky dříve, kdy jsme sice měli možnost, ale ještě jsme neměli takový kapitál. Možná bychom to neustáli,“ ohlíží se Dan Vaško a dodává, že zpočátku je podpořili i členové rodin, bývalí kolegové a nadřízení. Lidé z okolí zakladatelů dodnes ve fondu drží podíl mezi 10 a 15 procenty.
Držíme slušné tempo, které naznačuje, že bychom i v roce 2026 mohli budoucí prodejní hodnotu když ne zdvojnásobit, tak určitě zvýšit o dvě třetiny.
Celkem má fond už zhruba 550 investorů a aktiva pod jeho správou přesáhla miliardu korun. Vedle jednotlivých kvalifikovaných investorů, kteří kupují akcie přes společnosti jako Codya, se rozšiřují i řady institucionálních akcionářů. Vedle fondu Naše Česko od J&T je to i skupina Long Capital a její multi-asset fondy Private Selection a Otakar, investiční butik Rubikonfin nebo církve a města.
„Aktuálně jednáme s dalším institucionálním investorem, který by mohl upsat střední desítky milionů korun. Nově si nás investoři taktéž mohou sjednat přes poradce Swiss Life Select,“ doplňuje Vaško.
Během roku k osmi miliardám
Fond momentálně připravuje 14 developerských projektů a soustřeďuje se hlavně na Prahu, Brno, Ostravu a Plzeň. Největší projekt však hostí Libčice nad Vltavou, kde vyroste 39 viladomů se 117 byty, park i běžecký okruh. Celková budoucí prodejní hodnota projektu je 1,3 miliardy korun.
Ještě na začátku roku 2025 přitom představovala prodejní hodnota všech projektů Silverline Real Estate Fund „jen“ 1,7 miliardy a zakladatelé měli ambici dostat se na tři miliardy. Plán byl ale překonán dávno před koncem roku, jenž by měl nakonec skončit až na pěti miliardách.
„Poslední tři až čtyři kvartály držíme slušné tempo, které naznačuje, že bychom i v roce 2026 mohli budoucí prodejní hodnotu když ne zdvojnásobit, tak určitě zvýšit o dvě třetiny. Dostat se na osm miliard je naprosto reálné,“ vypočítává Dan Vaško.
Rychlejší růst podpořil nad očekávání dobrý vývoj úpisů, fondový kapitál se podařilo meziročně zdvojnásobit a přispěla i dobře nastavená diverzifikace projektů v portfoliu. Aktivity fondu jsou totiž rozdělené do tří směrů – redevelopmentu bytových domů, greenfield výstavby bytových domů i land developmentu, tedy zasíťování pozemků s případnou následnou výstavbou rodinných domů.
„Právě to hodně pomáhá vyšší budoucí prodejní hodnotě. Když za 150 milionů koupíte dům pro redevelopment a nástavbu, můžete rekonstruované jednotky za dva roky prodat za 300 milionů. Když koupíte za 150 milionů pozemky, na nichž budete na etapy stavět domy dalších šest let, můžete je prodat za miliardu,“ vysvětluje Vaško.
Pětinová marže
Při hledání příležitostí řeší hlavně absorpci trhu, tedy jaký je v dané lokalitě skutečný hlad po nemovitostech, a také ekonomickou návratnost. Pro fond jsou zajímavé projekty slibující dvacetiprocentní marži.
„Abychom dosáhli slibovaného výnosu, potřebujeme minimální marži 17 nebo 18 procent. Na vyšší marži cílíme kvůli tomu, abychom měli rezervu, když to u nějakého projektu nakonec nevyjde,“ doplňuje Vaško s tím, že u několika projektů už marže klesla pod plán kvůli průtahům se stavebním povolením, nicméně i tak se udržela na dvouciferných hodnotách.
Fond nikdy nemusel aktivovat ochranný mechanismus, který říká, že v případě nedosažení takzvaného preferovaného výnosu na úrovni sedm až deset procent ročně, dle třídy investiční akcie, dojde k dorovnání tohoto výnosu z kapitálu zakladatelů.
Trojice zakladatelů Silverline Real Estate aktuálně drží ve fondu kapitál 176 milionů korun a zavázala se, že nikdy neklesne pod desetinu spravovaných investic. I do budoucna by se měl její podíl pohybovat spíše mezi 15 a 20 procenty.
Z Česka až do USA
Časem se chce fond víc diverzifikovat i geograficky. Stále vidí hodně příležitostí v Česku, hlavně ve velkých univerzitních městech, už se ale dívá i za hranice. Primární je trh střední Evropy – jako první by mohl už v první polovině příštího roku přijít projekt v Bratislavě. Zajímavě se podle Vaška jeví také Slovinsko nebo Chorvatsko.
„Východní Evropa je bohužel geopoliticky nestabilní a západní Evropa zase neslibuje tak atraktivní výnosy. Například proti Polsku paradoxně hraje vysoká nabídka rezidenčního developmentu, na trhu je tolik hráčů, že tam pro další fond není místo,“ konstatuje Vaško.
Atraktivnější je podle něj trh v USA. „Kalifornie a Florida nabízejí zajímavou demografickou perspektivu a flexibilitu stavebních procesů. Už v druhé polovině příštího roku bychom to chtěli otestovat menším projektem,“ nastiňuje další směr a přiznává, že Spojené státy jsou pro zakladatele fondu také srdeční záležitostí – strávili tam část studií a pravidelně se tam vracejí.
S Martinem Benrothem a Vojtěchem Brixem má Vaško společnou vizi: postupně ze Silverline vybudovat investiční skupinu, která bude mít ve správě 500 milionů eur, tedy přes 12 miliard korun. K milníku by se chtěl dostat do 10 let od založení prvního fondu, tedy do roku 2032.
„Blížíme se tomu postupnými krůčky. Jedním z nich bude na jaře příštího roku spuštění dalšího fondu,“ naznačuje Dan Vaško další příležitost, kterou vidí v evropských fondech dlouhodobých investic, díky změně pravidel jsou totiž atraktivnější pro správce aktiv i pro investory, protože přinášejí volnější pravidla, nižší vstupní limity a širší investiční možnosti.
