Jestli bylo dlouhou dobu pro Česko něco typické, tak touha jeho obyvatel bydlet ve vlastním. Téměř osmdesát procent Čechů bydlí podle posledních dat Eurostatu ve vlastním domě nebo bytě, přičemž evropský průměr je 69 procent.
Ještě větší rozdíl je patrný při srovnání Prahy a některých evropských metropolí. Zatímco v Praze ještě v roce 2018 bydlelo v nájmu podle analýzy pražského magistrátu jen pouhých dvaatřicet procent lidí, tak například ve Vídni žije v nájmu osmasedmdesát procent obyvatel města.
Vzhledem k neustálému a rychlému růstu cen nemovitostí a v poslední době i stále více nedostupným hypotékám se však i v Česku postupně nájemní bydlení dostává do kurzu. Ne snad proto, že by po něm více lidí toužilo, ale čím dál větší část lidí si zkrátka ve vlastním už dovolit bydlet nemůže.
A realitu na trhu s bydlením vnímají i developeři, kteří se začínají více zaměřovat na projekty, u kterých se od začátku počítá s jinou formou bydlení, než je to vlastnické.
„V loňském roce bylo naší největší snahou pokračovat v dlouhodobé podpoře dostupnosti bydlení. A to prostřednictvím nabídky trojkombinace vlastnického, družstevního a nájemního bydlení,“ říká například Tomáš Pardubický, generální ředitel společnosti Finep.
Právě Finep je jednou z developerských společností, která podíl bytů určených od počátku k nájmu rozšiřuje. V loňském roce Finep například prodal 164 bytů v projektu Rezidence Pergamenka největšímu světovému rezidenčnímu fondu Heimstaden, který tak vstoupil na pražský trh. Finep zároveň loni dokončil první nájemní byty v projektu Kaskády Barrandov pro rezidenční fond Zeitgeist.
Rezidence Pergamenka, Finep
To, že velcí institucionální investoři od developerů nakupují celé projekty, které pak pronajímají, je běžné hlavně na západ od českých hranic. Jde o trend, který je patrný ve většině evropských měst. V Česku je trh nájemního bydlení přes institucionální investory sice ještě v plenkách, ale například podle analýzy developerské a investiční společnosti Trigema z loňského podzimu už se začíná postupně stabilizovat.
A klienti na něj slyší. Ve třetím čtvrtletí loňského roku bylo na trhu dvaasedmdesát nájemních projektů se zhruba třemi tisícovkami bytů, z nichž bylo aktuálně jen 250 volných.
Zároveň se ukazuje, že institucionální investoři nabízejí v rámci nájmů více služeb, což se promítá v průměrné výši nájmu. Ta je v jejich případě 504 korun za metr čtvereční za měsíc. Na standardním nájemním trhu je v Praze přitom cena nájmu v průměru jen 330 korun za metr měsíčně.
„Za nás je to správný vývoj, protože dá nájemnímu trhu jasný řád a především stabilitu. Fond společně s odborně profesionálním správcem dokáže dlouhodobě udržovat vysokou kvalitu bydlení a není ani vázán složitě dohadovanými investicemi do bytové jednotky, jako je tomu v případě individuálních majitelů investičních bytů v rámci fungování SVJ,“ říká mluvčí Finepu David Jirušek.
V horizontu několika let bude podle něj podíl nájemních bytů na výstavbě rezidenčních projektů Finepu po celé Praze zhruba třetinový. „Obdobné pak budou podíly osobního vlastnictví a družstev,“ doplňuje.
Na nájemní bydlení se už více zaměřuje také Skanska Reality. Ta se zapojí do výstavby původně kancelářského projektu Port 7, který sesterská Skanska Property staví v Holešovicích. Vedle kancelářských budov tam vzniknou i dvě věže pro nájemní bydlení. Bytů určených k nájmu by mělo vzniknout přes 150 a po jejich dokončení je Skanska prodá vybranému institucionálnímu investorovi.
„Port 7 je náš první projekt, kde kombinujeme budovy administrativní a rezidenční. Zatímco výstavbu administrativních budov už jsme spustili, rezidenční budovy máme zatím na stole v podobě plánů, stejně tak nás teprve čeká výběr investora,“ říká generální ředitel Skanska Reality Petr Michálek.
Nejde ale jen o jednorázový projekt. S domy určenými k nájemnímu bydlení však Skanska počítá i do budoucna. „Pro nájemní bydlení zvažujeme jednu z budov v pozdějších etapách Modřanského cukrovaru nebo jednu z budov projektu na Radlické,“ konstatuje Michálek a dodává, že budovy s nájemními byty mají podle něj svá specifika, která je nutno plánovat s dostatečným předstihem.
„Na trhu po nich existuje velká poptávka, chybí ale nabídka, která se kvůli pomalému povolování v dohledné době určitě významně nezvýší. Nájemní bydlení ale je a bude jednou z příležitostí, jak nabídnout veřejnosti jinou formu bydlení než vlastnickou,“ uzavírá ředitel Skanska Reality.
Například Trigema miliardáře Marcela Sourala ovšem volí ještě jinou cestu. Byty ve velkých projektech si plánuje ponechat a pronajímat sama. To je případ aktuálně budovaného projektu Fragment, který za 1,25 miliardy korun vzniká přímo naproti historické budově Invalidovny v Karlíně. Trigema tam plánuje 140 luxusních nájemních bytů od 1 + kk po mezonetové 5 + kk, které budou našlapané technologiemi.
„Nám se ten projekt líbí. A přišlo nám škoda rozsekat ho na 140 vlastnických podílů, rozprodat jednotlivé byty a pak ho takhle nechat spravovat velkým společenstvím vlastníků jednotek. Zůstane proto Trigemě,“ říká Soural. Nájemné bude odpovídat exkluzivnímu místu i projektu. Bude se tak pohybovat kolem šesti set korun za metr čtvereční na měsíc.
Lihovar, Trigema
Podobný koncept se chystá i v případě projektu Lihovar, jehož první etapu Trigema plánuje začít stavět na přelomu února a března. Právě první etapa je sice určena k prodeji, ale byty ve druhé etapě si developer ponechá a bude je pronajímat. A u třetí etapy je pak v plánu kombinace obojího.
Nájemní byty mají být i ve výškové budově Top Tower, kterou Trigema chystá v Nových Butovicích. Tam půjde o takzvaný co-living, tedy velmi malé byty, ke kterým ale budou přístupné sdílené prostory jako posilovna, knihovna, společenská místnost a podobně.
Top Tower, Trigema
Ne všichni v tom vidí budoucnost
Část developerů na českém trhu ovšem zůstává konzervativní a zatím v přesunu k nájemním projektům pro velké institucionální investory nebo pro vlastní pronájem smysl nevidí.
„Té myšlence se nevyhýbáme, ale dneska pro nás není aktuální,“ říká David Musil, ředitel Penty Real Estate pro rezidenční výstavbu. „Prodej koncovým zájemcům je pro nás cenově výhodnější než prodej do fondu, ve střednědobém horizontu tak o žádné změně neuvažujeme,“ dodává.
Developerské projekty pro nájemní bydlení budou podle Musila sice přibývat, revoluci ale v dohledné době nečeká. „U nás zatím není běžnou věcí se za prací stěhovat a fakt, že lidé chtějí bydlet ve vlastním, je tady hluboce zakořeněn. A těm, co nemají problém s finančními prostředky, zase dávají investice do bytů v dobrých lokalitách stále logiku,“ vysvětluje.
Podobně mluví i majitel společnosti Central Group a jedenáctý nejbohatší Čech Dušan Kunovský. „Klasický obchodní model připravit byt, prodat a postoupit dál nám zatím funguje lépe. Ale uvidíme, jak se situace bude vyvíjet,“ shrnuje.
„Jako vlastní soukromou investici zvažuji první etapu rezidenčního projektu na Kavčích horách od architekta Pleskota s tím, že bych si ponechal asi 360 bytů pro nájemní bydlení. Ale není to obchodní model, podle kterého by se řídil Central Group,“ doplňuje Kunovský.
Park Kavčí hory, Central Group
Zároveň ale dodává, že aktuální stav trhu pro Central Group některé změny přinese. Zhruba polovina klientely společnosti si totiž na nákup bytu sjednává hypotéku. A ve světle omezování dostupnosti hypoték a vysokým úrokovým sazbám nyní Kunovský předpokládá, že podíl nákupů na hypotéku klesne zhruba na polovinu.
„Zároveň ale pokud inflace šplhá k deseti procentům, může to aktivovat některé lidi, kteří drželi úspory, aby koupili nemovitosti,“ doufá developer.
