Na terase kolem zasedací místnosti v šestnáctém patře Sluneční věže na východním konci Karlína stojí výkonný ředitel Sekyra Group Leoš Anderle. Shlíží na nedaleký Rohanský ostrov a na tváři má lehký úsměv.
Sekyra Group tam od loňského roku staví moderní čtvrť Rohan City, ve které bude po jejím dokončení bydlet a pracovat jedenáct tisíc lidí. A developerská společnost miliardáře Luďka Sekyry tam kromě rezidenčních a kancelářských budov postaví i vlastní sídlo podle návrhu architektky Evy Jiřičné, do kterého se z věže nedaleko stanice metra Invalidovna bude společnost stěhovat.
A soudě podle výrazu svého ředitele se na to většina firmy už těší. „Tady jsou kanceláře i byty, tak je to takové trochu složitější,“ glosuje Anderle stav současného sídla.
Náklady na vybudování Rohan City pravděpodobně přesáhnou osmnáct miliard a podobnou částku, jen o pár miliard vyšší, hodlá Sekyra Group investovat i do čtvrti Smíchov City na druhém břehu Vltavy, kde už je hotová hrubá stavba prvního domu.
Na obě čtvrti se přitom čekalo dlouhá léta, během kterých se táhly nejrůznější povolovací procesy. „Je to takové zadostiučinění. I když jsme se už smířili s tím, že s těmi projekty zestárneme,“ říká v rozhovoru pro Forbes Leoš Anderle.
Z pohledu pražského chodce váš projekt na Smíchově po dlouhých letech, kdy se nic nedělo, docela rychle roste. Jak je to z pohledu zevnitř? Jde stavba podle plánu?
Jsme rádi, že to roste. Po těch letech příprav je to skutečně zadostiučinění. Na druhou stranu, stejně jako u jakékoli jiné stavby v Praze, je to tempo relativně pomalé. Věci, které se dříve stavěly dva roky, se dnes stavějí dvaatřicet měsíců. Administrativní budovy, které jsme byli zvyklí stavět za osmnáct měsíců, se staví čtyřiadvacet. To je odraz toho, čím prochází naše stavebnictví.
Ty stavby na Smíchově jsou poměrně komplikované, protože pod našim projektem má vést tunel mezi Smíchovským nádražím a Hlavním nádražím, takže je tam ještě taková speciální masivní konstrukce. A k tomu z jedné strany tramvaj, z druhé metro. Jsme proto rádi, že to jde, i když pomalu. Nicméně když to srovnáme s minulostí, tak produkce stavebnictví dlouhodobě klesá a efektivita je nižší.
Smíchov City | Sekyra Group
Neustále se mluví o tom, že je potřeba v Praze víc stavět, aby ceny bytů tolik nerostly. Pokud ale na to stavebnictví není připravené, tak je to trochu začarovaný kruh, nemyslíte?
Kapacita je, jaká je. Je to dáno tím, že ve stavebnictví nastal opravdu masivní odliv pracovní síly. To ještě uspíšil covid, kdy šla spousta lidí řídit taxíky nebo přešla do e-commerce. Velká část pracovní síly se zkrátka vydala za pohodlnějším zaměstnáním za stejné peníze, takže výkon stavebnictví poklesl. A to se projeví na nákladech, které ve finále zaplatí konečný uživatel. Všechno se to natahuje a zdražuje. To je realita českého trhu.
I v takové situaci ale u Smíchov City platí, že chcete mít první domy hotové na začátku příštího roku?
Počítáme s prvním čtvrtletím. Teď jsme dosáhli glajchy pro první blok, to znamená, že se dostavěla hrubá stavba. A druhý blok je oproti tomu prvnímu přibližně o tři čtvrtě roku opožděný, takže se už začíná klubat.
Jak to bude s dalšími etapami?
Jižní část, tedy tu s dominantním novým sídlem České spořitelny, bychom rádi začali stavět někdy okolo poloviny příštího roku. Už pro ni máme územní rozhodnutí. V minulém roce jsme také dokončili architektonickou soutěž na další tři rezidenční domovní bloky podél ulice Nádražní. Tam předpokládáme, že by povolovací proces mohl být rychlejší, protože počítáme se sloučeným řízením. Takže stavbu bychom mohli zahájit na začátku roku 2024. V tom případě by se druhá a třetí etapa překrývaly.
Loni jste začali stavět také druhou velkou čtvrť – Rohan City. Jak pokračují práce tam?
Harmonogram je velmi podobný. První rezidenční domy už se stavějí. Jeden je od paní architektky Evy Jiřičné a jeden od architektů z EBM. Během pár měsíců bychom chtěli začít stavět i první administrativní budou v rámci první etapy, kde bychom chtěli mít vlastní sídlo, také od paní Jiřičné. Zároveň připravujeme druhou etapu, která je nejblíž centru a je většinově rezidenční. Bude tam asi pět set bytů. Tam jsme ve fázi, kdy budeme žádat o povolení.
Rohan City | Sekyra Group
Vy jste v Sekyra Group přes dvacet let. Většinu toho času se tyto dvě velké čtvrti připravovaly. Teď je obě stavíte. Jaký je to pocit?
Teď to akorát zmiňoval náš ředitel developmentu Igor Klajmon, když jsme v CAMP představovali veřejnosti finální řešení pro žižkovské nákladové nádraží, kde ještě není dokončená změna územního plánu a kde doufáme, že se to stihne ještě v tomto volebním období. On tam říkal, že to jsou projekty, které nechystáme jen pro sebe, ale už jsme s nimi zestárli a počítáme, že se budou dokončovat ještě poté, co my už v produktivním věku nebudeme.
A je to tak. Stejně tak stárnou i lidé ve státní správě a samosprávě i ti lidé na občansko-aktivistické úrovni. S těmi lidmi se potkáváme i deset let. Ta atmosféra se naštěstí už začíná překlápět k tomu, aby se něco dělo, abychom to měli šanci vidět růst a aby za námi něco zůstalo.
Takže to, že se na Smíchově a na Rohanském ostrově už reálně něco děje, je pro vás úleva?
Je to zadostiučinění. Smíchov se podařilo velmi akcelerovat tím, že do toho vstoupila Česká spořitelna. Když si vezmete, že připravujeme paralelně třetí etapu, tak pakliže vše půjde podle plánu, mohla by být vlastně někdy v roce 2027 dokončena většina toho území kromě poslední, čtvrté etapy. To je velká akcelerace. Tady na Rohanu se snažíme také připravovat souběžně jednotlivé etapy. Uvidíme, jak se bude trh vyvíjet.
Asi nejpomaleji se bude rozvíjet brownfield na žižkovském nákladovém nádraží. Nejsme tam sami, je tam mnoho projektů od dalších developerů, tak uvidíme. Jsou to skutečně celogenerační projekty a je trochu smutné vidět, že v západních metropolích se takové projekty daří připravovat rychleji.
Na Žižkově, který jste zmiňoval, už začal konkurenční Central Group stavět Parkovou čtvrť. Váš projekt na nákladovém nářadí čeká na sejmutí stavební uzávěry a změnu územního plánu. Jaký je realistický odhad, kdy začnete stavět?
Jestli se nepletu, tak jsme smlouvu na Žižkov podepisovali někdy v roce 2006. Teď máme rok 2022 a pořád není hotová změna územního plánu. To trvá ještě déle než na Smíchově. Zároveň pracujeme na společném podniku s hlavním městem, kdy jsme se historicky zavázali, že polovina té chráněné nádražní budovy bude věnována veřejné funkci.
Předpokládáme, že budovu koupíme do společného podniku, který se rozdělí na část komerční a nekomerční, kdy ale i ta komerční část zahrnuje soukromé školství nebo soukromé zdravotnictví. Vedle toho tam chystáme loftové byty a loftové kanceláře, ale pak se chystá ještě nástavba na střeše, kde by měly být zase byty města. Tím by se mělo začít.
Co se týče rozvoje těch ploch, budeme postupovat podobně jako na Smíchově, to znamená tradiční domovní bloky, takové kvazi činžáky. Na východní a centrální část budou nutné urbanistické a architektonické soutěže, které budeme chtít odstartovat společně s hlavním městem co nejdříve. Doufám, že už v příštím roce.
S jakou investicí na Žižkově počítáte?
Ona je to trochu plovoucí veličina, ale řekl bych, že se bavíme o nějakých šestnácti miliardách. Ovšem to číslo stále stoupá.
Po loňském rekordním roce na realitním trhu, kdy byla nebývale vysoká poptávka a rekordně nízká nabídka, se letos čekal návrat k normálu. Co s trhem ale udělá válka na Ukrajině?
Já bych ani na začátku roku nečekal návrat do normálu, protože trh bude dlouhodobě strádat nedostatkem nabídky. Ale ono to není specifikum Prahy. Nenajdete evropské město, kde by byla dostatečná nabídka. Myslím si, že trh velmi výrazně ovlivnil covid, který tu poptávku zdvihl.
Kdyby pandemie nebyla, tak už dnes by hrály větší roli portfoliové transakce, kdy by kupovaly byty spíše investiční fondy. Jenže lidé měli obavu o své úspory a v mnoha případech, což je podle mě zdravý rozvoj, je vyměnili za vlastní bydlení. Tedy nikoli s vizí pronájmu, ale opravdu s investicí do svého. Tahounem poptávky byl individuální klient.
Myslím si, že vyrovnání nabídky a poptávky je iluze. Zdražuje vlastně všechno a do stavebnictví se podepíše i válka na Ukrajině. Určitě to nebude tak, že by stavební práce byly lacinější. Asi bych si netroufal říkat, že bude letošní rok ve znamení stabilizace trhu. Samozřejmě poptávka trochu ochladla, četl jsem nějaké statistiky, které hovořily o dvacetiprocentním poklesu hypoték, což je významný ukazatel, ale pořád to nevyrovná propast mezi nabídkou a poptávkou.
Zastavení růstu cen bytů nebo dokonce jejich pokles tedy neočekáváte?
My skutečně bojujeme se strmým růstem nákladů. A trh je vyprodaný. Na tom pražském máte v nabídce trvale přibližně roční produkci. Zpravidla najdete na trhu nějakých šest tisíc bytů, ze kterých se dá vybírat. Loni se ale stalo, že dostupná nabídka klesla na úroveň dvou tisíc bytů. Trh tedy trpí velmi vysokou vyprodaností. Kdyby se měl stabilizovat, tak musí nejen vyrovnávat okamžitou poptávku, ale i ten deficit, který vznikl. A to není reálné.
Můžeme si klást otázky ohledně toho, že krize na Ukrajině bezesporu vytvoří velký tlak na nájmy, protože někde ti lidé musí bydlet. Provizorní ubytování nahradí něco trvalého. Už teď je na jeden byt k nájmu dvacet čekatelů. Na nájemní trh to bude mít velký vliv. Jde o to, jestli ti lidé budou, nebo nebudou mít kam se vrátit. To nikdo nedokáže predikovat, ale obrázky zpustošených sídel něco napovídají.
Chystáte se kvůli tomu na trh s nájemním bydlením zaměřit více?
Když si vezmete ty první etapy Smíchova a Rohanu, tak v roce 2013, když jsme žádali o povolení, nikdo netušil, že tu bude takový nástup nájemního bydlení. I tak jsme ale na Smíchově některé sekce nechali k nájemnímu bydlení a budeme si je držet.
Institucionální produkt pro investiční fondy se objeví až následně v dalších etapách, kde máme část bytů pro nájemní bydlení optimalizováno. Pak máme takto nastavený i projekt na Opatově, tam bychom měli rozhodnout, jestli byty půjdou na vlastnický trh, nebo to bude formou portfoliového prodeje.
Chystáte nějaké velké nákupy dalších pozemků?
Určitě to máme v plánu. Ale pražský trh je z hlediska akvizic složitý. Přestože stále hledáme, co bychom koupili, tak se nám více daří dívat na smysluplné investice třeba v Berlíně. Tam máme vybrané nějaké pozemky, něco vyhlížíme i na Slovensku. Tady v Praze teď žádnou zásadnější akvizici nemáme.
Dvě jsou v pokročilejší fázi, ale nejsou to projekty, na které bychom se rádi zaměřili, tedy mnoho set bytů ve více etapách. Není jednoduché volné pozemky v Praze najít, byť nelpíme na jejich připravenosti a brali bychom i takové, kde se musí měnit územní plán.
Je tedy reálné, že se více zaměříte na jiné trhy než ten pražský…
Díváme se na zahraniční trhy i na projekty v regionech. Tam nám dávají smysl projekty nad sto bytů. Typicky třeba projekt s 200 až 300 byty v regionech je už pro nás zajímavý. Tam se budeme hodně opírat o spolupráci s investičními fondy.
