Lze si vůbec vzít hypotéku dobře? Není takové prohlášení samo o sobě protimluv? Nebudeme chytračit, úvěr na bydlení je prostě občas potřeba. Raději vám přinášíme návod, jak nespadnout do pastí, které na vás mohou chystat hypoteční zprostředkovatelé, ale i samotné banky. Sestavil je Radek Slavík, který už osm let pracuje jako hypoteční specialista ve firmě Callido Finance a finanční trh včetně jeho temnějších zákoutí detailně zná.
„Nejčastější triky jsou uvádění sazeb včetně životní pojistky a slibování nereálně nízkých úroků,“ říká Slavík, jehož firma spolupracuje se všemi bankami a zakládá si na tom, že jejich nabídky hodnotí co nejobjektivněji. Bankovní úředníci rádi vytvářejí dojem, že bez pojistky se k nižší sazbě nedostanete, protože jsou pod tlakem, aby „životko“ prodávali, a obvykle s tím přímo souvisí jejich bonusy. Hypoteční zprostředkovatelé vás zase budou mít tendenci přesvědčit k pojistce, která bude od jiného finančního ústavu než hypotéka, aby za ni mohli vyinkasovat další provizi. „Podle našich zkušeností je téměř stoprocentní, že se nevyplatí přistoupit na uzavření životní pojistky výměnou za nižší sazbu hypotéky. Ve výsledku totiž zaplatíte více,“ vysvětluje Slavík.
Samotné hypotéky už pět let zlevňují, průměrná úroková sazba by podle Fincentrum Hypoindexu letos v listopadu poprvé mohla poklesnout pod 2,50 procenta. Ačkoli banky poslední dva roky ve svých kampaních upozorňují, že „levnější už to nebude“, úroky zatím stále klesají. Není divu v situaci, kdy Evropská centrální banka (ECB) zavedla na některé mezibankovní vklady záporné sazby a jedna německá komerční banka už s nimi chce jít na trh. Ve hře je navíc nástup „kvantitativního uvolňování“, tedy nového posílání peněz do ekonomiky ze strany ECB, které podle náznaků může začít v prvním čtvrtletí příštího roku. To by úvěry dále zlevnilo.
Podle praktických zkušeností se tak dvoumilionová hypotéka, již si bere člověk s mírně nadprůměrnými příjmy, dá už bez dalších pojištění pořídit mírně pod dvě procenta ročně. Horší zpráva je pro ty, kteří jsou uprostřed splácení hypotéky s například pětiprocentním úrokem zafixované na pět let. „Ani současné nízké úroky nevyváží sankci, která se počítá ze zbývající nesplacené částky a kterou musí klient bance zaplatit, pokud smlouvu ukončí předčasně,“ dodává Slavík.
Tady jsou nejčastější triky, které na klienty zkoušejí hypoteční makléři:
1. Jen tato banka je ta pravá… pro mou provizi
Typická situace, kdy je poradce velmi výřečný, svá doporučení ale nepodpoří podrobným porovnáním všech možností na trhu. Klientovi zpravidla tvrdí, že tato banka je pro něj nejlepší, že s ní má ty nejlepší zkušenosti. Stává se to často u zprostředkovatelů, kteří buď začínají, nebo pracují pod nějakou finanční sítí a spolupracují tak pouze s úzkým počtem bank. Přinejhorším můžete natrefit rovnou na poradce, který vám vemluví hypotéku, z níž bude mít nejvyšší provizi. Banky mezi sebou totiž výší provizí pro zprostředkovatele soupeří. Trvejte proto vždy na analýze celé nabídky na trhu.
2. Levná hypotéka, ale vázací bonus
Banky a poradci jsou schopni nabízet velmi atraktivní sazby, ale většinou je v nabídce skryta podmínka uzavření životního pojištění, tedy pojištění schopnosti splácet, a úvěrové pojištění. V horším případě vás mohou zkusit přimět uzavřít ještě takzvaný „vázací bonus“, kdy se klient dopředu zaváže zůstat u stejné banky i po uplynutí prvního fixačního období. Na to, že bez pojištění a bonusu už nabízená sazba není zajímavá, vás poradce neupozorní.
3. Bez životní pojistky to nepůjde
Souvisí s předchozím bodem. Klient se od hypotečního makléře či pracovníka banky dozví, že k hypotéce musí uzavřít životní pojištění. Makléři jde primárně o další provizi a poradci v bance o splnění plánu a získání svého bonusu. Pravdou je ovšem to, že životní pojistka je pouze doplňkovým produktem a její sjednání není povinné.
4. Přineste ještě toto a toto… aneb poradce to nezvládá
Poradce předá do banky nekompletní složku a teprve až na popud úvěráře v bance zjistí, že musí ještě něco doplnit. Klientovi pak tvrdí, že si banka vyžádala další a další dokumenty. To protahuje celý proces a rozhodně to nepřispívá ke klidu kupujícího. Poradce se bude tvářit, jako že za vše může banka, ale jde primárně o jeho neznalost. Samozřejmě se může vyskytnout požadavek na mimořádné doplnění nějakého nestandardního podkladu, ale netýká se to základních dokumentů.
5. Dám vám tu nejlevnější sazbu na trhu
Oblíbený trik. Poradce ve svých propagačních materiálech nabízí nereálnou sazbu jen proto, aby přilákal nové klienty. Tuto sazbu jim i třeba slíbí, jenže pak klientovi sdělí, že banka tuto sazbu klientovi neschválí a že skutečná sazba bude vyšší. Klient už pak, třeba při koupi, nemá dostatek času úvěr řešit jinou cestou a přes jinou banku.
6. Hypotéku vezměte na pozemek, dřevostavbu už nějak zvládneme
Pokud si kupujete pozemek a následně na něm na hypotéku chcete stavět dům, dobře si ověřte podmínky čerpání. Pokud poradce doporučí banku, která neposkytuje postupné čerpání, mohou velmi rychle nastat problémy. Dobrým příkladem jsou montované dřevostavby. Financování dřevostaveb totiž neumí každá banka z důvodu extrémně rychlého postupu stavby, na který nestačí reagovat uvolňováním peněz. Klient se pak dostává do prodlení s placením stavební firmě.
7. Překlenovací úvěr je výhodnější než hypotéka
Někteří poradci doporučují i u vyšších částek překlenovací úvěr ze stavebního spoření jako výhodnou alternativu hypotéky. Operují pouze s úrokovou sazbou a zcela pomíjejí zásadní rozdíl ve způsobu splácení: úroky se totiž v překlenovací fázi úvěru ze stavebního spoření splácejí z celé cílové částky. Klient tak na celkově zaplacených úrocích velmi snadno přeplatí klasickou hypotéku, byť se může samotný úvěr ze stavebního spoření tvářit jako výhodnější.
8. Refinancování se vám vždy vyplatí
Při pohledu na současné nízké úroky je to lákavé. Vzít starou hypotéku a vyměnit ji za novou, levnější. A někde jinde. Poradci to vědí a mohou vás proto tlačit, abyste si rezervovali levnější úvěr u jiné banky s předstihem. Jenže co když vám pak vaše stará banka nabídne stejné nebo lepší podmínky? Máte smůlu. Většina bank má v sazebníku poplatek za nevyčerpání schválené a podepsané hypotéky, který je kolem 5 % z výše úvěru. Pokud se tedy na konci fixace rozhodnete již podepsaný nový hypoteční úvěr nečerpat, musíte tento poplatek odmítnuté bance uhradit. Refinancování pak dává jediný finanční smysl: další provize pro vašeho poradce.
