Administrativa nového amerického prezidenta Donalda Trumpa se pouští do zeštíhlování federálních úřadů. Úředníkům, kteří dobrovolně opustí svá místa, Trump nabízí odstupné a ty ostatní upozorňuje, že svá místa nemají jistá. A osekat chce i portfolio federálních nemovitostí. Mohlo by z podobného přístupu profitovat i Česko? V čem je háček?

Trumpova administrativa uvažuje o prodeji zhruba dvou třetin veškerých federálních kancelářských budov, které jsou často poloprázdné nebo neefektivně využívané. Federální budovy má ve správě organizace General Services Administration (GSA), která spravuje přibližně 34 milionů metrů čtverečních nemovitostí po celých Spojených státech. A dlouhodobě se potýká s nedostatečnou údržbou a nevyužitými nebo poloprázdnými prostory.

Donald Trump měl přitom s GSA dříve vřelé vztahy. „Lidé z GSA jsou úžasní profesionálové,“ rozplýval se Trump, když v roce 2016 otevíral svůj nový hotel ve zrekonstruované opulentní budově pošty ve Washingtonu, D.C. Práva na redevelopment bývalé poštovní budovy Trumpovi přiřkla právě GSA.

A do osmdesátých let této organizaci patřila také rezidence Mar-a-Lago, ve které Trump vybudoval sídlo své moci. Teď je ovšem GSA v prezidentově nemilosti a musí řešit, co s nechtěnými nemovitostmi provede. Což nebude snadný úkol.

Podobně jako je tomu v případě českého Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, který spravuje a případně prodává státní nemovitosti, musí GSA nejprve nabídnout budovy jiným státním složkám. A pak je nabídne do aukce, kde ovšem často ceny dosahují zlomků tržních cen.

Proto panuje obava, že by masivní rozprodávání federálních budov mohlo stáhnout dolů ceny komerčních nemovitostí, které konkrétně ve Washingtonu kvůli klesající poptávce padají už od pandemie covidu.

Ve spojitosti s plánem Donalda Trumpa se nabízí otázka, zda by v něčem nemohl najít inspiraci i český stát. Celkem v Česku státní zaměstnanci užívají 2328 administrativních budov, přičemž 1754 z nich je ve vlastnictví státu. Zhruba 350 nemovitostí přitom není plně využíváno.

A právě u těch by mohl připadat v úvahu prodej do soukromých rukou. „Ty budovy jsou často ve špatném stavu a mají velkou energetickou náročnost, protože stát do nich neinvestuje a ani je neumí pronajmout,“ říká majitel českého Remaxu David Krajný. „Jsou to řádově miliardy, které by do státního rozpočtu mohly přibýt,“ dodává.

S tím souhlasí i Radek Procházka, zakladatel a vedoucí partner poradenské společnosti Prochazka & Partners. „Bylo by dobré alespoň otevřít téma efektivity využívání státního majetku a podívat se na to, jestli je potřeba, aby všichni úředníci seděli v historických nemovitostech v centru. Jejich prodejní cena by pak mohla pokrýt výstavbu moderních kancelářských budov třeba na okraji Prahy,“ myslí si Procházka.

Ostatně jeden plán na stěhování úředníků na okraj Prahy byl před pár lety předmětem horlivých diskusí mezi státem a hlavním městem. Tehdejší premiér Andrej Babiš v roce 2019 opakovaně jednal s vedením Prahy o převodu pozemků v Letňanech, na nichž měl v plánu budovat vládní čtvrť, do níž se měli sestěhovat úředníci z 33 budov v centru města.

Po volbách ovšem putoval projekt vládní čtvrti k ledu. Na pozemcích v Letňanech chce Praha stavět byty.

Není to tak snadné

Zároveň je třeba zmínit, že stát nedokáže svůj majetek prodávat zrovna efektivně. Příkladem z poslední doby může být třeba palác Broadway. Ten se státu nedaří opakovaně prodat v aukcích, přičemž před pár dny skončil neúspěšně i osmý pokus o prodej. A ani na čtvrtý pokus se nikdo nepřihlásil do aukce s vyvolávací cenou 1,445 miliardy korun, ve které stát prodává středočeský zámek Štiřín.

Problémů s prodejem státního majetku je více. Často se k němu například váže řada zátěží. Může jít o specifický dispoziční charakter, který neodpovídá potřebám současnosti, podinvestovanost nebo zátěže právního typu, jako jsou historické a nevyhovující nájemní smlouvy. A neefektivní je i samotný způsob prodeje, tedy často formou elektronických aukcí.

„Nějaký plošný progres v efektivitě jsme v poslední době nezaznamenali. Stále vnímáme, že je velký prostor ke zkvalitnění toho vlastního prodejního procesu, aby byl důvěryhodný i pro konzervativní investory a nelákal pouze spekulanty s nízkým standardem vnímání rizik,“ popisuje advokát Jakub Štilec z advokátní kanceláře Štilec & Partners.

Podle Davida Krajného by stát neměl nemovitosti prodávat v aukcích, ale najmout si k prodeji profesionály, kteří mohou oslovit i zahraniční investory. „Potřebuje mít experty, kteří mají marketingově dosah do celého světa, aby se to dozvědělo co nejvíce potenciálních investorů. Většinou totiž nikdo neví, že se něco prodává,“ říká Krajný s tím, že se tak stát připravuje o peníze.

To byl případ budovy Hlavní pošty na rohu Jindřišské ulice a ulice Politických vězňů, kterou se Česká pošta neúspěšně snaží prodat od roku 2023. Ani při jednom pokusu se nenašel zájemce, přesto že Česká pošta už zrušila i podmínku zachování poštovních služeb v budově.

Aktuálně je ale u budovy v Jindřišské patrný alespoň nějaký posun. Česká pošta na přelomu roku vysoutěžila realitního partnera, který jí s prodejem budovy pomůže. Ve veřejné soutěži byla vybrána poradenská společnost Knight Frank, která má zkušenosti s největšími realitními dealy na trhu.

„Naší dlouhodobou snahou je prodat budovu v Jindřišské ulici. Proto jsme se rozhodli jít cestou realitního konzultanta, který má přirozeně s prodejem nemovitostí větší zkušenosti než Česká pošta,“ uvedl k tomu Ondřej Škorpil, ředitel sdílených služeb České pošty.

„Objekt České pošty se nachází na rozlehlém pozemku v mimořádně atraktivní lokalitě v centru Prahy. Věříme, že tato příležitost zaujme, jelikož možností investovat do takto trofejních nemovitosti není na trhu mnoho,“ doplňuje Zdenka Klapalová, jednatelka společnosti Knight Frank.

V případě, že bude prodej státních nemovitostí profesionálnější, měl by být podle oslovených expertů na trhu o takové budovy zájem. „Když se podíváte třeba na budovy ministerstva zemědělství nebo ministerstva dopravy, tak to jsou krásné paláce u řeky, které by se daly konvertovat třeba na pětihvězdičkový hotel, kterých máme v Praze nedostatek,“ spekuluje Procházka.