Před covidovou pandemií byl trh s krátkodobými pronájmy na platformách typu Airbnb bujícím a neřízeným odvětvím. S pandemickými lockdowny a minimem turistů pak téměř vymizel, aby se v loňském a letošním roce vrátil v trochu jiné podobě.
Podle Matěje Koutného, předsedy České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí a majitele firmy na správu servisovaných apartmánů Blahobyty, která má ve správě kolem dvou set bytů určených pro krátkodobé pronájmy, se trh profesionalizoval a stabilizoval.
„Změnila se i demografická struktura hostů ubytovaných v soukromí. Typickým hostem ubytovacích platforem je teď pětatřicetiletá Anna z Německa, která do Prahy přijíždí autem a s rodinou,“ říká Koutný v rozhovoru.
Podle dat Eurostatu bylo prostřednictvím rezervačních portálů Airbnb, Booking, Expedia Group nebo Tripadvisor v loňském roce realizováno celkem 8,9 milionu z celkového počtu necelých 56 milionů přenocování v hromadných ubytovacích zařízeních. Téměř tři čtvrtiny jich připadlo na turisty ze zahraničí, zbylých osmadvacet procent tvořilo ubytování rezidentů.
Už za loňský rok hlásily hotely z hlediska cestovního ruchu v Česku dobrá čísla a letošek by měl být ještě lepší. Jak je to v případě ubytovacích platforem typu Airbnb? Kopíruje trh s ubytováním v soukromí to, co se děje na hotelovém trhu?
Jak se to vezme. V celkovém objemu tomu tak není, protože trh ubytování v soukromí je zhruba na šedesáti procentech objemu před covidem, tedy roku 2019. Z globální perspektivy se tedy čísla nevrátila.
Na druhou stranu došlo k určité konsolidaci trhu, zmizelo z něj hodně nabídek, které byly nějakým způsobem nedostatečně výkonné, a celkově se snížil počet aktivních nabídek z předcovidových třinácti tisíc na současných zhruba sedm a půl tisíce. Takže z pohledu obsazenosti jednotlivých nabídek to vlastně není nijak špatné a trh se postavil na nohy.
Co se hodně změnilo od roku 2019, je to, že se trh zásadním způsobem stabilizoval, co se týče nárůstu a úbytku počtu nabídek. Před pěti lety se trh hodně měnil, nebyli tu ubytovatelé, kteří by to dělali stabilně a dlouhodobě, ale přicházeli noví, kteří zase rychle odcházeli. Byl to takový „klondike“. Každý to chtěl zkusit a kvůli nenaplněným očekáváním také rychle odcházel. Životnost nabídky byla kolem půl roku.
To už je pryč?
To už téměř odpadlo. Teď je trh o hodně stabilnější a vyrovnanější. Hodně se nám zprofesionalizoval. Ačkoli třeba pražský Institut plánování a rozvoje (IPR) mluví o profesionalizaci, respektive zvyšování počtu nabídek na jednoho ubytovatele, jako o znaku něčeho špatného, já to chápu úplně obráceně.
Abyste něco dělal dobře a s dostatečnou mírou koncentrace, tak je potřeba to dělat v takovém rozsahu, aby to bylo vaše živobytí. A ne jako nějaký přílepek k práci. A to je podle mě to, kam trh nyní dospěl. V roce 2019 hodně lidí zkoušelo provozovat ubytování po večerech, ale ono to tak prostě nejde dělat dobře. A není to tak jednoduchý výdělek, jak se může zdát. Tihle lidé, zdá se, z trhu vymizeli.
Foto se svolením Blahobyty
Takže ubylo lidí, kteří dají svůj byt na ubytovací platformu, protože zrovna moc neví, co s ním…
Z dat v roce 2019 vyplývalo, že to je běžný jev. Částečně to bylo podloženo i tím, že kdyby průměrná nabídka na Airbnb dodržovala všechny legislativní povinnosti, tak by pravděpodobně končila v minusu.
Ti lidé špatně odhadovali cenu své práce a rozsah té práce. A vlastně bylo patrné, že tam něco není v pořádku. Dneska už tím testem většina nabídek projde, to znamená, že pronajímatelé mají na to platit daně i poplatky a dělat to tak, jak se má.
Ubylo i negativních jevů, které se s krátkodobým ubytováním spojovaly? Osobně mi přijde, že povzdechů a kritiky kolem Airbnb je méně než před covidem.
Hrozně těžko se to hodnotí. Obecně i v období kolem roku 2019 jsme jako asociace pozorovali, že ten problém Airbnb existuje na několika jednotlivých adresách v Praze a není znakem celého trhu. To přetrvává. Není to všechno vyřešené, ale problém je to opravdu na pár místech.
Nechával jsem si nedávno zjišťovat, zda reálně dochází ve spojitosti s ubytováním v soukromí často k rušení okolí. Zkrátka jestli policie eviduje mnoho výjezdů spojených s ubytováním v soukromí. Přesnou statistiku k tomu policie nevede, ale podle toho, kde je nejvíce problémů s rušením nočního klidu a rušením pořádku, versus kde je největší koncentrace ubytování v soukromí, je patrné, že to spolu nesouvisí. Když na sebe dáte ty dvě mapy, tak se budou naprosto lišit.
Jaké další trendy na trhu ubytování v soukromí sledujete?
Meziročně trochu vzrostl podíl ubytování v soukromí na celku. Jsme teď na dvaadvaceti procentech nocí, to znamená, že se asi pětina hostů v hlavním městě ubytovává v soukromí. Hodně se nám ovšem změnila demografie. To je dost zajímavá věc.
Jednak se zmenšila průměrná skupinka jednoho pobytu. V průměru zahrnuje jeden pobyt v soukromí asi 2,9 osoby a jen patnáct procent tvoří větší skupiny. A další zajímavá statistika je, že hosté stárnou. Typický host ubytovaný v soukromí je teď pětatřicetiletá Anna z Německa, která přijíždí autem a s rodinou.
Ta rodina je něco nového, co se projevuje i ve struktuře nabídky. Před lety bylo v Praze hodně těch levných nabídek baťůžkářského typu, které cílily na mladé. A asi je to i důvod, proč máme ubytovací platformy hodně spojené s alkoturistikou. To se změnilo. Nabídky se zdražily, kvalita se hodně zvedla i v porovnání s Evropou a hodně se nám zmenšil průměrný byt.
Nejčastější je nabídka, která ubytuje maximálně čtyři hosty. Rodiny jsou obecně skupinou, na kterou hotelový byznys podle mě moc nemyslí. Uvědomil jsem si to samozřejmě ve chvíli, kdy jsem sám založil rodinu a začal hledat ubytování. Mám pocit, že s rodinou nemáte moc možností. A to je vidět na demografii ubytovacích platforem.
Pokud se zmenšily skupiny ubytovaných a hosté zestárli, můžu si to vykládat tak, že v Praze ubylo skupin cizinců, kteří sem jezdí za rozlučkami se svobodou?
Data ukazují, že je to opravdu malá část toho celku. Nemáme přesná data, musíme se něčeho dopočítávat, ale dá se říct, že těch velkých skupin je o dost méně než patnáct procent všech ubytovaných.
Jak se na trhu se sdíleným ubytováním hýbaly ceny? Hoteliéři v poslední době zdražovali dokonce nad inflaci, protože byly ceny dlouhou dobu podhodnocené. Dělo se to i na ubytovacích platformách?
Řekl bych, že je to podobné. V minulých letech jsme inflaci spíš doháněli, hodně narostly vstupní náklady a také ceny nemovitostí. Těžko říct, jestli jsme to zvládli kopírovat, ale obecně ceny sledují trend v hotelech.
Co ještě vyplývá z dat Eurostatu, je to, že průměrný pobyt v soukromí je o jeden den delší než ten v hotelu. V hotelu lidé zůstávají v průměru 2,2 noci, v soukromí je to 3,2 noci. To jsou přitom ti hosté, o které v Praze usilujeme.
Nejen proto, že tu zůstávají déle a nezatěžují tolik leteckou dopravu, ale i proto, že jsou to hosté, kteří víc žijí ve městě. Nedostávají snídaně nebo večeře v hotelu, a tak tráví čas ve městě a pomáhají živit ekosystém restaurací a obchodů. To je podle mě něco, o čem se málo mluví. Všichni vidíme toho opilého Dána, ale u rodiny, která si zajde do restaurace, se už neřeší, odkud přišla. Protože nehuláká a nemá na sobě obleček plyšového penisu. Ale pravděpodobně bydlí v nějakém bytě.
A ve výsledku tu nechá víc peněz…
Ano. Nejde jen o délku pobytu, ale i o to, kde se ty peníze utrácejí. Nežije z nich nadnárodní řetězec, ale lokální ubytovatel, lokální podnik, obchod. To je zásadní rozdíl oproti hotelu.
Zaujalo mě, že se loni na turistických poplatcích vybralo víc peněz než v době před covidem. A že například Praha 1 loni vybrala o dost víc, než předpokládala. Čím to je? Dodržují ubytovatelé víc pravidla?
Myslím si, že tam ten efekt bude. Když jste se v roce 2019 zeptal průměrného ubytovatele na Airbnb, jaké má plnit povinnosti, tak se ty odpovědi hodně lišily. My jsme se v asociaci snažili dělat osvětové kampaně, pořádali jsme přednášky, a ta obecná vzdělanost byla hodně nízko. Nebyl to podle mě ani tak záměr okrádat stát, jako neznalost. A to se také změnilo. Lidé vědí, co dělají, vědí, že podnikají, a odvádějí poplatky státu.
Jako správcovská firma Blahobyty pozorujeme, že se hodně vyplatila sázka na vyšší úroveň pohostinství. Je to trend, kterým se trh ubírá. Ubytování v soukromí už není low-cost pro mladé, ale využívají ho třeba i byznysy pro pracovní cesty. A tihle hosté nebydlí v soukromí, aby ušetřili, ale proto, že chtějí mít více prostoru a volnosti.
A proto odpadá důvod nějak šetřit na poplatcích a daních a obcházet je. Nám se daří lákat hosty na delší pobyty, máme průměrnou délku ubytování šest nocí. A tihle hosté potřebují kvalitní péči a kvalitní nemovitost. S těmihle potřebami se mění i struktura nabídky.
Když jste mluvil o tom, že se nabídka krátkodobých pronájmů očistila a aktivních nabídek ubylo, znamená to, že se ty byty vrátily na trh s dlouhodobými pronájmy?
Lze to asi předpokládat. Ale v kontextu pražského bytového fondu je to zanedbatelné plivnutí v moři. IPR uvádí, že má Praha bytový fond velikosti 630 tisíc bytů. Do toho nejsou započítané byty, které nejsou trvale obydlené, a těch je 93 tisíc. Všechny byty, které slouží ubytování v soukromí, jsou součástí té množiny 93 tisíc bytů. A jestli se bavíme o sedmi a půl tisících, tak je to opravdu marginální.
Když jsme si dělali šetření, co by dělali majitelé námi spravovaných nemovitostí v případě, že by přišla třeba nějaká restriktivní regulace, tak někteří mluvili o tom, že by byt dali na trh dlouhodobého pronájmu, ale byla to méně než polovina. Ti investoři jsou na tom krátkodobém trhu pro různé jiné důvody než jen čistý výnos.
Ministerstvo pro místní rozvoj teď připravuje novelu zákona o podnikání v cestovním ruchu, která by měla zavést nové regulace krátkodobých pronájmů. Co od ní očekáváte?
Aktuálně to čeká na první čtení v Poslanecké sněmovně a má jít o povinnost registrace v elektronickém systému eTurista. Je to něco, k čemu jsme se zavázali v rámci dohody na úrovni Evropské unie. Ta věc jako taková, tedy evidenční část, kdy každý ubytovatel má své registrační číslo, které musí být na platformách uvedeno, je velice dobrý mechanismus, který může prospět k pročištění trhu, aby zmizela zbývající šedá zóna.
Jako asociace to propagujeme někdy od roku 2016. Problém lokální aplikace toho práva je v tom, že jsme si k tomu přidali ještě lokální vynález v podobě pravomocí obcí, který říká, že obce mohou téměř bez omezení trh zregulovat. A to je něco, co nás děsí.
Tady všichni rádi mluví o tom, jak někdo jiný něco zakázal, typicky Berlín, Barcelona, Florencie, ale už málo sledujeme, k čemu ty zákazy vedly a jestli fungují a plní svůj účel. Problém je v tom, že tomu tak není. Nikdo se zatím nezamýšlel nad tím, jak by regulace měla vypadat, aby přinesla kýžený účinek. Ten musí být pouze zvýšení dostupnosti bydlení, protože to je jediný přípustný důvod regulace, který Evropa připouští, jinak je to nepřiměřená regulace.
Jenže když se podíváme na příklad do Barcelony, tam teď vznikla studie, která sleduje vývoj několika let, kdy se ode zdi ke zdi měnila forma regulace mezi počtem dnů, nutností licence na ubytovací služby, až po návrh zákazu. A žádný vliv na dostupnost bydlení tam vidět není.
Jestli je něco vidět, tak to, že ostrá regulace zvedá ceny v hotelech. Ty se snaží cílit na nějakou míru obsazenosti a při ní mít co nejvyšší cenu. Podobně to dopadlo v New Yorku, kde také zavedli takzvané day caps, což je forma regulace, kterou by pravděpodobně u nás obce zaváděly.
Tím se myslí omezení počtu dnů, kdy je byt ke krátkodobému pronájmu?
Ano, je to maximální počet dnů v roce, po které můžete tu službu poskytovat. Což je de facto zákaz profesionálního ubytování v soukromí. Zkuste říct restauraci, že může mít otevřeno dva měsíce v roce. Pravděpodobně pak nebude mít zaměstnaného kuchaře na plný úvazek. To samé platí pro nás.
Day caps v New Yorku přinesly akorát zvýšení cen v hotelech a přesunuly nabídku ubytování v soukromí tam, kde regulace neplatí, tedy přes řeku Hudson do New Jersey. To je vše, co se stalo. Proto si myslím, že bychom se měli víc bavit o tom, co má být důsledkem té regulace. Day caps dostupnost bydlení neřeší.
Pravděpodobně i proto, že jde jen o minimum bytů z celkového trhu.
Přesně. I zmiňovaný IPR mluví o tom, že Praha potřebuje deset tisíc nových bytů ročně, aby se cenová hladina udržela. I kdyby se všechny byty, které slouží ubytování v soukromí, vrátily zpátky na trh s bydlením, možná to vývoj cen zpomalí, ale nebude to déle než na rok. I s ohledem na to, že pokud ceny bydlení nerostou rychleji v Praze 1 než v Kladně, asi tam silná kauzalita nebude.
Například ve Velké Británii vyšla studie toho, jaký vliv na růst cen má ubytování v soukromí, a došli v ní k závěru, že z celkového nárůstu ceny je to jen nějakých pět procent. Za mě je to relativně málo a nestojí za to zakázat kvůli tomu moderní formu turistiky, která je na vzestupu.
Když se průzkumy ptají hostů, jestli volí mezi hotelem a ubytováním v soukromí, nebo spíše mezi destinacemi, tak je to spíš to B. Pokud řekneme, že v Praze neubytujeme hosta v soukromí, tak to není tak, že přijede místo toho do hotelu, ale spíš pojede do Budapešti. To je potřeba mít na paměti, protože i když turisty v Praze moc nemusíme, tak z nich zároveň tak trochu žijeme.
