Ošklivé proměnit na hezké, je jedno, jestli jde o panelák, ubytovnu, nebo brownfield. A samozřejmě na tom vydělat peníze. Takto jednoduchý je ve zkratce byznysový plán české realitní a investiční skupiny Salutem Group. Možná i proto tak dobře funguje. Spravuje totiž půlmiliardové nemovitostní portfolio zaměřené na bytové domy.
Ústí nad Labem. Střekov. Kdysi výstavní čtvrť v severočeském krajském městě, která se ale hlavně díky ubytovnám časem proměnila ve vyloučenou lokalitu. Teď dostává šanci zase být přívětivým místem k bydlení. Ubytovny se totiž mění na nájemní bydlení.
Právě jednu z ubytoven před lety koupila i skupina Salutem Group, která dnes první část projektu za sto milionů korun slavnostně dokončuje. V někdejší ubytovně tak v první fázi získala celkem čtyřicítku menších bytů, dalších víc než dvacet jich přibude během následujícího roku.
Ústí nad Labem – snímky před rekonstrukcí
Ústí nad Labem – snímky před rekonstrukcí
????????????????????????????????????
Ústí nad Labem – snímky před rekonstrukcí
Ústí nad Labem – snímky před rekonstrukcí
Ústí nad Labem – snímky před rekonstrukcí
Všechny byty jako nájemní zůstanou součástí portfolia skupiny, která podobných bytů na různých místech spravuje vyšší stovky. V plánu je ale během dalších roků začít počítat v tisícovkách.
„O nájemní bydlení je stále větší zájem, především díky nižším počátečním nákladům. Naše nabídka nových bytů v Ústí nad Labem navíc zahrnuje byty bez provize a bez nutnosti skládat kauci realitním kancelářím. Zaměřujeme se hlavně na dlouhodobé a spolehlivé nájemníky,“ vysvětluje Jaroslav Ton, spoluzakladatel skupiny Salutem Group, která si před lety na realitním trhu našla mezeru, kterou dokázala efektivně zaplnit.
Ústí nad Labem – snímky po rekonstrukci
Ústí nad Labem – snímky po rekonstrukci
Ústí nad Labem – snímky po rekonstrukci
Ústí nad Labem – snímky po rekonstrukci
Ústí nad Labem – snímky po rekonstrukci
Proměnu ubytovny ve Střekově Jaroslav Ton označuje jako referenční příklad fungování Salutem Group. „V regionech díky našim lidem, které v nich přímo máme, vyhledáváme starší obytné budovy v horší kondici, typicky bytový dům nebo nepoužívanou ubytovnu. Koupíme ji, zrekonstruujeme ji často i s přilehlým okolím a nabídneme k pronájmu či prodeji,“ vysvětluje Ton.
Zároveň ale zdůrazňuje, že nemá ambici kupovat ruiny. „Ideální objekt je pro nás ten, kde je potřeba vyměnit rozvody, opravit interiéry, dům zateplit a na střechu dát fotovoltaickou elektrárnu. Dát tomu nějaký standard, který odpovídá dnešní době,“ dodává Ton.
Ve chvíli, kdy se ze zanedbané budovy stane pěkný bytový dům, má to vliv i na skladbu nájemníků. „A skladba nájemníků má vliv na celou lokalitu. Najednou tak získáte jinou klientelu. Dlouhodobou a dostatečně bonitní, která ocení, že část výnosu do nemovitosti pravidelně vracíme a tím ji i dál zhodnocujeme,“ říká spoluzakladatel Salutem Group.
Jaroslav Ton se se svým společníkem Petrem Jiříčkem zaměřují na regiony, které ti největší developeři většinou míjejí. Ti totiž obvykle dávají přednost výstavbě na zelené louce v Praze nebo Brně, kde naráz staví stovky bytů. To se v regionech téměř neděje, protože výnos pro skutečně obří firmy v levnějších lokalitách není zajímavý.
Foto Salutem Group
Petr Jiříček (vlevo) a Jaroslav Ton
„Bytový dům v Praze a v Ústí nad Labem postavíte za podobné peníze. K tomu přidejte rostoucí ceny pozemků. Zatímco když už budu mít třeba v tom Ústí stojící budovu, byť k rekonstrukci, je to mnohem zajímavější,“ říká Ton.
Navíc vyřídit dnes povolení pro novou stavbu ve srovnání s rekonstrukcí, byť totální, podle něj zabere mnohem víc času. „A čas stojí peníze. Čas je v mnoha případech to, co v Česku zdražuje nemovitosti,“ uvažuje Jaroslav Ton, pro jehož byznys je typickým konkurentem středně velká stavební firma přímo z místa, kde nemovitost stojí.
Salutem Group tak hledá nemovitosti hlavně ve zdánlivě přehlížených, a tudíž i z pohledu prodejních cen nemovitostí přístupnějších místech. Musí v nich ale cítit dostatečný potenciál, o čemž v jednom městě může rozhodovat třeba i jen jiná ulice. Obecně je ale Salutem nejsilnější v Ústeckém a Olomouckém kraji.
„Ústí nad Labem je považováno za město budoucnosti. Už teď jste v něm z Prahy za hodinu jízdy po dálnici. Ještě blíž je to do Drážďan, a až bude hotová plánovaná vysokorychlostní železnice, dostupnost se ještě zlepší. Navíc má krásnou okolní přírodu,“ říká Ton, jenž podobně vnímá i Ostravu. „I ta v posledních letech ožívá. Má technické školství, je blízko velkého polského trhu, Beskydy máte na dohled,“ vyjmenovává přednosti slezské metropole.
Salutem Group vyhodnocuje mnohem víc nabídek na koupi vhodné nemovitosti, než kolik jich nakonec skutečně pořídí a zrekonstruuje. Jsou mezi nimi i reality v Praze a Brně. Podle Tona jde ale o místa, kde pořizovací cena domu společně s následnou rekonstrukcí s ohledem na návratnost takové investice příliš nedává smysl.
Vedle proměny bytových domů ve špatném stavu se nicméně Salutem Group před lety pustil i do projektu, který se nastavené strategii vymyká. Jak Jaroslav Ton, tak i druhý ze spoluzakladatelů skupiny totiž pochází z Velkých Losin na Jesenicku, kde spolu jako kluci hráli fotbal za mladší žáky. A právě domácí Jesenicko je region, kde našli velkou příležitost.
Tou je téměř pětihektarový brownfield v Rejhoticích, části Loučné nad Desnou, kde našli někdejší zchátralý areál prvorepublikové továrny Salutem. Ten koupili a část nechali zbourat, aby do lokality ležící přímo v obci znovu vrátili život.
V první fázi tady došlo k přestavbě vily původního továrníka, kde je teď skoro třicítka nových bytů v nadstandardní kvalitě, které se prodávají za 120 až 130 tisíc korun za metr čtvereční, tedy cenu, která spíš odpovídá nákladům na pořízení bytu v Praze. Pořád je to ale zhruba polovina toho, na kolik vyjde metr čtvereční ve Špindlerově Mlýně nebo Peci pod Sněžkou. Ton s Petříčkem ale v budoucnost Jeseníků věří.
Rejhotice
Rejhotice
Rejhotice
Rejhotice
Rejhotice
„Loučná nad Desnou je pro nás jako rodáky ze sousedství srdcovou záležitostí. Je tam krásně. Není tam hlava na hlavě jako leckde na horách. Má to jiný ráz než Krkonoše nebo Jizerky. V zimě jsou tam k dispozici sjezdovky, které se od jara do podzimu mění na bikepark. Funguje tam turistika, poblíž je přečerpávací vodní elektrárna Dlouhé stráně, termální lázně ve Velkých Losinách…,“ vyjmenovává Ton.
„Na nás je, abychom dalšími investicemi z toho udělali ještě zajímavější oblast. Nechceme z toho ale mít Disneyland, takže se o proměně brownfieldu roky bavíme s místními lidmi i obcí, která kvůli projektu pracuje na změně územního plánu,“ dodává.
Vedle hotelu, bytových a rodinných domů nebo prodejny potravin je tak v plánu postavit v jedné z bývalých hal, která zůstala stát, ještě volnočasové centrum doplněné vodním světem. „Chceme turistům i místním nabídnout využití na dobu, kdy venku není hezké počasí,“ říká Ton, podle něhož jde o projekt v řádu vyšších stovek milionů až nižších miliard korun.
