Dramatické snížení hypotečních sazeb letos nepřijde, naopak stoupající poptávka má ještě zvýšit ceny nemovitostí na trhu. Podle nového průzkumu developerské skupiny JRD podnikatele Jana Řežába je přitom vlastní bydlení pro většinu Čechů naprosto zásadní.
„S aktuální cenou hypoték budeme muset ještě chvíli žít, dramatické zlevnění očekávat nemůžeme,“ komentuje aktuální situaci Jan Sadil, výkonný ředitel developera JRD Group a také muž, který působil dlouhá léta v bankovnictví, konkrétně v segmentu hypoték. „Je otázka, zda se dostaneme na úroveň 4,8 nebo 5,05 procenta, určitě však ne na úroveň 2 či 2,5 procenta,“ upřesňuje.
Důvodů je podle něj více, od dřívějšího dlouhodobého období uvolňovaní peněz do ekonomiky přes snahu firem napříč segmenty o deglobalizaci svých dodavatelských řetězců a s ní související zvyšující se cenovou hladinu až po pokles populace v produktivním věku. „To vše jsou důvody zdražování peněz, které stále přetrvávají,“ říká manažer, dříve novináři přezdívaný jako Táta hypoték.
„To nejhorší má však hypoteční trh s jistotou za sebou,“ říká s odkazem na období druhé poloviny roku 2022 a první polovinu letošního roku, kdy zejména výrazné zásahy ČNB do repo sazeb přivedly objemy poskytnutých hypoték na minima.
Teď se situace obrací. Podle statistik České bankovní asociace poskytly tuzemské banky a stavební spořitelny v květnu hypoteční úvěry v celkové hodnotě 23,7 miliardy korun, tedy o osm procent více než v dubnu, meziročně dokonce o 92 procent více. Úrokové sazby nových úvěrů klesly na 5,07 procenta z dubnových 5,1 procenta, tedy na nejnižší hodnotu od června roku 2022.
I s mírně klesajícím hypotečním úrokem se však bydlení zatím nestává dostupnějším – cena bytů totiž dále stoupá. A podle predikcí JRD porostou ještě minimálně do konce letošního roku, v závěru roku by pak ceny nových bytů v Praze mohly dosáhnout částky 158 až 160 tisíc korun za metr čtvereční.
„Očekáváme však už jen mírný nárůst cen nemovitostí, nikoli tak razantní, jako jsme jej viděli doposud,“ říká analytik JRD Group Adam Greguš s tím, že další razantní zdražování již nedovoluje hladina příjmů domácností. „Zatímco do roku 2022 se křivka průměrných příjmů a křivka cen nemovitostí oddalovaly, nyní se začínají sbližovat,“ vysvětluje.
Oba zástupci JRD Group však zdůrazňují, že velkým problémem táhnoucím ceny bytů nahoru je poptávka převyšující novou výstavbu. Podle Greguše chybí aktuálně jen v Praze bezmála třicet tisíc bytů.
„Města stahují lidi do sebe, do roku 2050 bude převážná většina lidí bydlet v metropolích. V Praze je aktuálně 630 tisíc obydlených bytů. Vezmeme-li v potaz jejich životnost, průměrné roční tempo obnovy, velikost domácnosti a průměrný přírůstek obyvatel v Praze, každý rok bychom potřebovali čtrnáct až 26 tisíc nových bytů,“ vypočítává.
Podle průzkumu agentury Ipsos, vypracovaného pro JRD, je přitom žít ve vlastním bydlení důležité či nezbytné pro zhruba 87 procent lidí. Pro většinu respondentů průzkumu, který probíhal v populaci ve věkovém rozmezí dvacet až 50 let, je však překážkou pro pořízení nemovitosti vysoká pořizovací cena a v téměř osmnácti procentech nejistota ve vlastní finanční situaci.
S nedostatečným úvěrovým limitem, respektive odmítnutím hypotéky, se přitom nejvíce potýkají lidé ve věkové skupině 35–44 let. Je to pravděpodobně z toho důvodu, že o ni také nejčastěji žádají.
Zhruba třetina lidí je navíc ochotná zaplatit měsíčně za hypotéku nanejvýš deset tisíc korun, dalších třicet procent až patnáct tisíc korun. A jen dvacet procent dotazovaných si dokáže představit, že by za úvěr platili měsíčně víc než dvacet tisíc korun.
Při aktuální ceně nemovitostí napříč tuzemskem jsou tyto výsledky celkem překvapivé – při průměrné výši hypotečního úvěru okolo 3,6 milionu při splatnosti třicet let by totiž podle JRD při pětiprocentní sazbě byla splátka hypotéky zhruba 19 500 korun měsíčně, u nového bytu o dispozici 2 + kk za průměrných 8,4 milionu korun pak 36 tisíc korun měsíčně.
Možná také proto si více než polovina dotázaných myslí, že by stát měl podporovat vlastnické bydlení zvýhodněnými úvěry pro mladé rodiny a páry. Část laické i odborné veřejnosti navíc začíná volat po dotovaných úvěrech, tedy hypotékách, u kterých by stát srazil hypoteční úrok na dvě nebo tři procenta a doplácel by rozdíl mezi tržním úrokem a dotovaným úrokem, který se aktuálně pohybuje okolo zmiňovaných pěti procent.
Podle Sadila by se tím však situace, zejména kvůli vysoké poptávce, nijak nezlepšila. „Je zcela zřejmé, že zesílené poptávkové vlivy v důsledku nízkých úrokových sazeb mají přímý vliv na dynamický růst cen nemovitostí. Pokud výrazně zlevníme, chcete-li zadotujeme, hypotéky, úvěry budou atraktivnější a dostupnější. Dojde k růstu poptávky, a to v situaci nedostatečné nabídky ještě více prohloubí tržní nerovnováhu,“ myslí si.
Jako odstrašující příklad dotovaných úvěrů na bydlení uvádí sousední Polsko. „Tam státem garantované hypotéky způsobily druhý nejvyšší meziroční růst cen nemovitostí v Evroposké unii, konkrétně 9,3 procenta,“ uzavírá s tím, že k dostupnějšímu vlastnickému bydlení se tímto způsobem skutečně „neprodotujeme“.
