Ze Spojených států v poslední době přichází šokujících a někdy i bizarních zpráv poměrně dost. Kromě slov o záměru koupit Grónsko před pár dny americký prezident Donald Trump prohlásil ve svém příspěvku na sociálních sítích také to, že hodlá zakázat velkým institucionálním investorům v USA skupovat rodinné domy.
To má podle šéfa Bílého domu zmírnit tlak na trh. Trump se totiž domnívá, že právě institucionální investoři přispívají k nedostatku nemovitostí na prodej, čímž způsobují růst nákladů na bydlení a znevýhodňují mladé Američany, kteří si pořizují svůj první dům nebo byt.
„Okamžitě podnikám kroky k zákazu nákupu dalších rodinných domů velkými institucionálními investory a vyzvu Kongres, aby to kodifikoval. V domech žijí lidé, ne korporace,“ uvedl Trump, jenž se tak snaží reagovat na rostoucí frustraci americké veřejnosti z nedostupného bydlení.
Jedná se o překvapivé řešení už jen proto, že je Trump lídrem pravicové, tedy tradičně probyznysové Republikánské strany a sám je realitním magnátem s portfoliem nemovitostí v hodnotě přes 1,9 miliardy dolarů (téměř čtyřicet miliard korun).
Podobné návrhy se však občas objevují i v Evropě. A samotné Česko se ostatně s nedostupným bydlením potýká také. Podívali jsme se proto spolu s odborníky na realitní trh na to, co by Trumpův návrh znamenal, pokud by se v teoretické rovině přenesl do domácího prostředí.
Když pomineme fakt, že v Česku byla slovy o „komunismu“ před pár lety smetena ze stolu i snaha o pouhou evidenci prázdných pražských bytů, nedával by podle oslovených expertů takový krok pro tuzemský trh žádný smysl. To především proto, že jsou mezi oběma trhy velké rozdíly.
„V USA jde primárně o single-family homes, tedy rodinné domy, které fondy skupují po tisících. V Česku je situace jiná. Fondy zde většinou kupují celé bytové domy od developerů, aby je provozovaly jako nájemní bydlení. Tento rozdíl je zásadní,“ vysvětluje David Bureš, CEO a zakladatel společnosti Flet, která se specializuje na financování a správu investičních nemovitostí.
„Navíc v USA si fondy nakupují hlavně v levnějších lokalitách a levnější domy, což v Praze je přesně naopak, kdy BTR (build to rent, tedy stavba pro nájem – pozn. red.) projekty patří spíš k vyššímu standardu, než je nabídka běžného trhu,“ dodává Bureš.
Důležité je i to, že podíl institucionálních investorů mezi vlastníky bytů v Česku je stále spíše marginální. Jak je patrné i z grafů v tomto textu, v nájmu v tuzemsku bydlí podle dat Českého statistického úřadu jen 21,4 procenta lidí. A z této množiny bytů, kterých je přibližně 978 tisíc, pronajímají naprostou většinu malí pronajímatelé. Na institucionální investory připadá jen dvanáct procent tuzemských nájemních bytů.
Podobný rozdíl je i v případě transakcí, kterým také dominují soukromí kupující. V roce 2025 dosáhl souhrnný objem obchodů s byty a domy podle odhadů až čtyři sta miliard korun, z toho institucionální investice do rezidenčních nemovitostí činily jen nižší desítky miliard korun.
U většiny institucionálních investorů v Česku se počet bytových jednotek pohybuje v řádu stovek. Výjimkou jsou první dvě příčky pomyslného žebříčku největších investorů, které drží skupina Heimstaden se čtyřiceti tisíci byty a skupina CPI PG miliardáře Radovana Vítka, která přes svoji společnost CPI Byty vlastní téměř dvanáct tisíc bytů.
Podle Zdenky Klapalové, prezidentky Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a řídící partnerky Knight Frank, proto v tomto ohledu na českém trhu žádná regulace není potřeba.
„Jednak bytových domů vlastněných komerčními subjekty, investory či fondy není mnoho. Navíc poskytují kvalitní nájemní bydlení obohacené řadou profesionálně poskytovaných služeb s odbornou správou. Tedy doplňují na rezidenčním trhu nabídku, která zde chyběla. Takový zákaz tedy není relevantní a trh by poškodil. Důsledkem by byla pouze nižší nabídka kvalitních bytů na pronájem,“ shrnuje Klapalová.
To potvrzuje i Vít Soural, jednatel společnosti Flat Zone, která se zabývá daty na realitním trhu. Podle něj nejsou na českém trhu zatím institucionální investoři tak silným hráčem, aby ho jejich teoretické omezení nějak dramaticky změnilo ve prospěch nižších pořizovacích cen.
„Pozorujeme nicméně trend, že firmy kupují čím dál více bytů a trh s institucionálním nájemným se stává postupně populárnějším. Situaci by postupně mohl měnit také rostoucí segment build to rent projektů, které většinou končí v portfoliích právě institucionálních investorů,“ říká Soural. Současným trendem v Česku je proto spíše postupná transformace z vlastnického bydlení na nájemní, jako je to běžné v západních evropských zemích.
„Stát a obce si začínají uvědomovat, že pro řešení bytové krize potřebují silné partnery ze soukromého sektoru – tedy právě ty fondy, které jsou schopny stavět a spravovat celé čtvrti efektivně. Budoucnost vidím spíše v regulaci kvality služeb a synergiích mezi státem a investory než v restrikcích, které by odřízly přísun kapitálu do výstavby. Evropa potřebuje stavět, ne zakazovat investice,“ míní David Bureš.
A dodává, že zatímco ve Spojených státech je hlavním tématem snaha zabránit fondům vykupovat stávající rodinné domy běžným lidem, v tuzemsku institucionální investoři v současnosti často fungují jako hlavní motor nové výstavby.
„Pokud bychom v Česku, a především v Praze, zakázali fondům vstupovat do rezidenčních projektů, paradoxně by to dostupnost bydlení spíš zhoršilo. V době drahých hypoték a vysokých stavebních nákladů jsou to právě silní institucionální hráči, kteří mají kapitál na to, aby developerské projekty zafinancovali a udrželi nabídku na trhu,“ tvrdí Bureš.
Význam velkých investorů na českém trhu dokresluje ještě jeden faktor, a to že plní důležitou roli v obnově bytového fondu. „Pokud se totiž jedná o koupi již existující nemovitosti, zpravidla je dalším krokem rekonstrukce. Z tohoto pohledu je role institucionálních investorů nezastupitelná, protože to nikdo jiný zpravidla neudělá,“ míní Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a majitelka BTR Group.
Navíc investoři v BTR segmentu sehrávají určitou vyrovnávací roli při propadu trhu, kdy od developerů nakupují, i když poptávka retailu opadá, jak jsme viděli při ochlazení trhu před pár lety. „Developeři tak v horších časech nepřestávají stavět a na trh se tak dostane více bytů, což v dlouhém horizontu opět zvyšuje dostupnost bydlení,“ doplňuje Zuzana Chudoba.
Je tak otázkou, zda Trumpova snaha přiškrtit institucionální investory nebude podobně nesmyslná i za oceánem, kde vlastní nájemní rodinné domy ze 72,5 procenta individuální investoři, dalších 14,3 procenta malé společnosti s maximálně deseti nemovitostmi a pouhá tři procenta nájemních rodinných domů jsou vlastněna velkými institucionálními investory.
„Považuji to za výstřel mimo realitu, který nebude realizován, zvláště ne v USA. V Česku by to jistě byl protiprávní nebo protiústavní krok a k ničemu dobrému by nebyl,“ domnívá se Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a ředitel Central Europe Holding.
„Bydlení má být na fungujících trzích založeno na pravidlech, kde stát zajistí rychlé a spravedlivé vymožení práva a stará se o potřebné, kteří se v tržním prostředí nemohou uplatnit,“ dodává Pácal.
„Pokud by tito velcí investoři byli nuceni prodat, akorát by se jednalo o rozprodej menším společnostem, protože 85 procent současných nájemců v domech institucionálních investorů by nesplnilo podmínky pro získání hypotéky. Pokud by se zákaz vztahoval i na build to rent projekty, došlo by navíc k masivnímu propadu nové bytové výstavby v následujících letech, což by dlouhodobě dostupnost bydlení naopak zhoršilo,“ upozorňuje šéfka BTR Group Chudoba.
