Miliardové investice a masivní expanze. To jsou slova, která momentálně spojují většinu developerů v oblasti průmyslových parků a logistických areálů. A není divu. Poslední rok se nesl ve znamení překotné digitalizace maloobchodu a masového přesunu do onlinu. Na pomyslné vlně úspěchu se tak veze i infrastruktura, která tvoří platformu pro rostoucí byznys e-commerce.
I díky tomu se množí zprávy z průmyslového segmentu stavebnictví, které doslova hýbou světem byznysu. Jeden příklad za všechny – vstup společnosti CTP, největšího developera průmyslových staveb ve střední a východní Evropě, na burzu Euronext v Amsterdamu.
Motiv je přitom jasný – investovat aktiva získaná ze vstupu na burzu do dalšího růstu. A to nejen v Evropě.
Developer, který očekává, že by mu veřejná nabídka akcií mohla vynést zhruba 900 milionů eur, už totiž oznámil svůj příchod nejen na nizozemský a rakouský trh, ale chystá první velké investice také v Egyptě. Severoafrická země tak bude prvním mimoevropským trhem pro firmu z Humpolce, kterou vede v Česku zdomácnělý Holanďan Remon Vos.
Příznivou situaci pro segment průmyslových areálů potvrzuje také Milan Kratina, CEO skupiny Accolade, která momentálně takové parky provozuje v pěti zemích Evropy a své portfolio dále rozšiřuje i v roce 2021. Podle něj není otázkou, zda bude nastavený trend pokračovat, ale spíše to, který segment se do onlinu přesune jako další.
„Podstatná část obchodu se přesouvá do online prostředí. Pro většinu maloobchodu a retailu tak nastala doba, kdy musí zareagovat. Díky tomu rosteme i my, protože se vytváří další a další poptávka po nových skladovacích prostorách,“ říká.
Ve čtvrtém čtvrtletí 2020 poptávka mezikvartálně vzrostla o 23 procent na více než 400 tisíc metrů čtverečních, díky čemuž počet neobsazených hal klesl pod pět procent.
Vývoj průměrných cen nájmu prémiových průmyslových prostor v Praze a Brně | Zdroj 108 Agency
A během prvního kvartálu roku 2021 růst cen v okolí Prahy a Brna ještě zesílil. Takový zájem se pak promítá i do výše nájmu. Před rokem se spodní hranice cen pronájmu v katastru Prahy pohybovala kolem čtyř eur za metr čtvereční, dnes dosahuje hranice pěti eur. To představuje meziroční nárůst cen o čtvrtinu.
V lokalitě s nejvyšší poptávkou, tedy na jihovýchodním okraji Prahy v okolí dálnice D1, se ceny pohybují dokonce kolem šesti a půl až sedmi eur za metr. Tím dochází k dalšímu rozevírání nůžek cen mezi žádanými lokalitami v okolí Prahy a Brna a například příhraničními regiony.
„Například na Ostravsku díky vysoké nabídce a konkurenčnímu prostředí pozorujeme mírný pokles cen o pět až deset procent. To může přimět některé nájemce k přehodnocení lokační strategie především pro provozy, které zásobují celou Českou republiku, případně region střední a východní Evropy,“ vysvětluje Jakub Holec, ředitel poradenské společnosti 108 Agency.
Vývoj poptávky v posledních pěti letech (v metrech čtverečních) | Zdroj 108 Agency
Takovým případem je i stěhování centrálního distribučního skladu společnosti Sportisimo z Rudné u Prahy do Ostravy-Hrušova, které proběhne v letech 2022 až 2023.
Podle Jakuba Holce je navíc pravděpodobné, že ceny dále porostou, a to i o více než 10 procent. To platí především pro lokality v okolí Prahy a Brna. S nájmy pak rostou i ceny pozemků pro průmyslovou výstavbu, které v Praze nezřídka dosahují hranice 200 eur za metr.
Ani rostoucí ceny pozemků však developerům nebrání v uskutečnění řady projektů na území České republiky. Tuzemský trh navíc, i přes náročnost úředních řízení a souvisejících procesů, přivítal několik nových zahraničních hráčů.
Příkladem může být třeba německý developer Garbe Industrial Real Estate, který chce poblíž Chomutova, na pozemcích o rozloze 65 tisíc metrů čtverečních, vybudovat prostory pro výrobu, logistiku a e-commerce. A plánuje i další akvizice. Nové pozemky hledá také polský developer 7R, který by měl na český trh vstoupit ještě letos.
Expanze však rozhodně není jednostranná. Svá portfolia výrazně rozšiřují i čeští developeři v čele s již zmíněným CTP. Ten jen v zahraničí letos investuje částku přesahující 15 miliard korun.
Největší investice, téměř za osm miliard, plánuje v Nizozemí. Jedná se o první západoevropský trh, kam CTP se svými investicemi do udržitelné logistiky a lehkých průmyslových nemovitostí zamíří.
Společnost bude dále investovat pět miliard v Polsku, asi 2,5 miliardy na Slovensku a 1,5 miliardy v Maďarsku. CTP také pracuje na svých projektech poblíž srbského Bělehradu. Jeho největší českou investicí by pak měl být průmyslový park v Ostravě-Porubě, do jehož rozšíření společnost dá více než 1,5 miliardy korun.
Nabídka průmyslových prostor podle regionů k prosinci 2020 | Zdroj 108 Agency
Právě v okolí Ostravy a také Plzně by mělo v dohledné době vyrůst nejvíc metrů čtverečních nových průmyslových areálů. Zdejší nabídka průmyslových ploch se tak téměř zdvojnásobí.
Na ostravských brownfieldech plánuje stavět například developer P3, který na přibližně 40 hektarech v oblasti vítkovické aglomerace investuje až dvě miliardy, nebo singapurský fond GLP, který plánuje novou halu v Hrušově. Ve stejné lokalitě pak vznikne také Contera Park Ostrava D1, kam zamíří Sportisimo nebo Plzeňský Prazdroj.
U Plzně pak staví například developer UDI. Výstavba jeho Logistického centra Přehýšov na dálnici D5 už probíhá. V areálu vzniknou tři skladové haly s celkovou plochou 135 tisíc metrů čtverečních, s nimiž developer cílí především na nadnárodní logistické společnosti, pro které bude výhodou umístění areálu blízko německých hranic.
Za 4,5 miliardy by pak v plzeňské průmyslové zóně Panattoni Pilsen Digital Park měl svůj závod vybudovat také americký výrobce recyklovatelných hliníkových obalů Ball.
Mnoho dalších projektů je pak v plánu v řadě lokalit po celém Česku, kde bylo jen loni dokončeno celkem 610 tisíc metrů čtverečních průmyslových prostor. To z roku 2020 dělá druhý nejúspěšnější v rámci dekády. Rekordním byl pak prozatím rok 2017, který drží téměř stotisícový náskok.
Celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu u nás na konci roku 2020 dosáhla 9,19 milionu metrů čtverečních. Skoro 3,3 milionu se přitom nachází v Praze a jejím širším okolí.
