Hypotéky vstoupily do nového roku stagnací, přesto jsou o polovinu dražší než před rokem. A ačkoli zaznívaly hlasy, že přišel onen bájný pokles cen nemovitostí, zatím se tak příliš neděje. V některých lokalitách pokles starších nemovitostí přišel, trh jako celek ale spíše stagnuje.
A developeři volí spíše nejrůznější bonusy jako lákadlo pro klienty, než aby šli s cenou dolů. O tom, co můžeme čekat na trhu s novými byty, píše v komentáři majitel Československého nemovitostního fondu Daniel Římal.
Aktuální situace na trhu odráží náladu v celé společnosti. Lidé vyčkávají na následující vývoj a jsou ve svém ekonomickém rozhodování opatrní. Zasáhla je mediální kampaň plná katastrofických scénářů v podobě vyšších cen energií způsobených Green Dealem. Klidu nepřidá ani neustále probíhající válka na Ukrajině.
Problémem aktuálně není přímo cena nemovitostí, ale možnosti a schopnosti potenciálních kupujících své peníze vynaložit na pořízení vlastní nemovitosti. Vzhledem ke všem popsaným okolnostem jsou lidé ve svém rozhodování opatrní.
Z důvodů Green Dealu, přebyrokratizované Evropské unie, která ztrácí v porovnání s jinými velkými světovými ekonomikami na konkurenceschopnosti, z důvodu odklonu Evropské unie od jádra a s ohledem na regulaci v oblasti hypoték ceny vstupních komodit, ze kterých se dělá stavební materiál, reálně nikdy neklesnou.
Naopak se zvýší, jelikož se do nich ještě plně nepromítly všechny okolnosti, které je ovlivňují. Nedojde tedy k poklesu cen na výstavbu metru čtverečního. Nemůže ani tím pádem dojít k poklesu cen na realitním trhu. Není totiž, kdo by tyto přibývající ztráty sanoval.
Pokud developeři nebudou mít marži, tak nebudou mít ani motivaci, ani zdroje cokoli dělat. Představy o drahé výstavbě jsou liché. Což si uvědomují ti, kteří se tímto oborem živí. Ne ti, kteří se ekologisticky přilepují k silnicím.
Pokud neexistuje nabídka, logicky poptávka dál požene ceny ještě výše. Jestli vláda chce skutečně řešit bytovou krizi, tak se jí to určitě nedaří. To vidí i ten, kdo si chce postavit na svém pozemku garáž. Stavební zákon ve své současné podobě by nenapsal ani Franz Kafka jako pokračování svého Zámku.
Energie, jejichž ceny nám energetické společnosti mění častěji, než se střídají svatí na orloji, ženou ceny materiálu vzhůru. Finanční sektor je kvůli regulaci také ve své nejlepší kondici. Vysoké úrokové sazby zapříčinily neschopnost koupěschopnosti střední třídy. Bytová krize se jen prohlubuje a dno stále v nedohlednu.
Příval ukrajinských uprchlíků problematiku bydlení ještě prohloubil. Je správné pomoci těm, kteří se ne vlastní vinou dostali do životní situace, kterou si většina z nás neumí ani představit. Čistě ekonomicky jsme však na tento mimořádný zásah nebyli a nejsme připraveni.
Už tak velký nedostatek nájemních bytů se stává stále větším problémem. A i když ceny nájmů rostou, rozhodně jsme ještě nenarazili na cenový strop, který by přesvědčil trh ve větším měřítku k zacílení na tento druh byznysu.
Pokud má něco fungovat, tak to vždy musí mít reálný podnikatelský byznys plán. Vysoké nájmy opět poženou lidi do hypoték. Sazby ve třetím čtvrtletí 2023 pomalu začnou klesat a umožní řešení otázky vlastního bydlení. Bohužel, pokud se stát nebude snažit a nepodpoří tuto situaci, stane se vlastní bydlení pouze symbolem pro majetné. A střední třída se ve svém životním standardu propadne ještě níže. Ceny neklesnou, nemají kam.
Jedním z podstatných faktorů pro tvorbu ceny nemovitosti je stavební materiál. Už od covidových dob, kdy se průmyslová výroba dostala do výrazných turbulencí a zejména čínští výrobci museli značně omezit svoji produkci, je realitou nedostatek stavebního materiálu.
To vede ke dvěma skutečnostem. Ke zpoždění staveb a k nárůstu jejich ceny. První skutečnost je mnohem závažnější a má větší dopady na celý trh. Určitá část developerů a jejich klientů je schopna a ochotna akceptovat vyšší cenu. Pokud ale ani za vyšší objem peněz nelze sehnat stavební materiál, dostáváme se do pasti, ze které není úniku.
Zpoždění výstavby s sebou nese další náklady v podobě nemožnosti nastěhovat se do vlastního bytu či domu, odkladu pořízení vybavení domácnosti, které průběžně zdražuje, nebo vícenákladů na stavební práce, které se v čase posouvají.
Dalším druhem zpoždění je uspání celých projektů s tím, že budou realizovány za několik let, kdy bude situace na trhu zdravější a o nemovitosti bude vyšší zájem. Logicky tak klesá počet nabízených nemovitostí, u nichž se vzhledem k převyšující poptávce zvedá cena. Která opět začíná dusit poptávku. Hlava 22 jak z učebnice.
Druhým, méně měřitelným, ale zásadním faktorem, který ovlivňuje cenu stavby v jakékoli fázi ekonomického cyklu, je český stavební zákon. Přesnější označení by bylo český zákon, jehož cílem je co nejvíce znepříjemnit, znepřehlednit a prodražit stavbu prakticky čehokoli. Ale držme se původní terminologie.
Většina developerů chce stavět a jejich klienti chtějí bydlet v hezké nemovitosti v hezkém prostředí. Nikdo záměrně svojí stavbou nepoškodí okolní prostředí, ve kterém bude žít. Stavební zákon, tedy jeho tvůrci, si však myslí opak a razítky od různých úřadů rozhodně nešetří.
V řadě případů tak ke stavbě rovnou přidejte právní pomoc, díky které se prokoušete administrativním kolečkem, které často nedává smysl a chce po vás jen potvrzení pro potvrzení. Developeři mají na tuto oblast, která s výstavbou souvisí, své experty. Ale ty je potřeba zaplatit a náklady nese opět kupující.
Éra levných peněz na bydlení je pryč a kroky České národní banky pod vedením bývalého guvernéra Jiřího Rusnoka tento konec svými tvrdými kroky, které dusí developerský trh, ještě přiživily.
Nejedná se pouze o samotnou výši úrokových sazeb. Ale hlavně o pravidla, jaké procento ze svých příjmů smí každý v určitém věku vložit do splácení půjčky na bydlení. Ekonomické nůžky se těmito restrikcemi ještě více rozevřely a můžeme už dnes mluvit o tom, že nižší střední třída na hypotéku prostě nedosáhne, a tedy si ani nepořídí vlastní bydlení.
To není strašení, to je realita. Stejně jako všechny faktory, které jsem výše vyjmenoval. Na druhou stranu, každá krize má své světlo na konci tunelu. Otázkou je, jak je východisko daleko a co jsme schopni a ochotni podstoupit pro jeho dosažení.
