Češi mají rádi jistoty. I v bydlení tak tíhnou spíš k tomu, žít ve vlastním. Nájemní byt považuje za vhodnou, či jedinou možnou alternativu „pouze“ 22 procent spoluobčanů.
Pouze vsazuji do uvozovek záměrně, jelikož se tím vlastně nijak nevymykáme evropskému průměru – v nájmech častěji žijí Evropané na sever a západ od nás, opačným geografickým směrem skepse vůči nájemnímu bydlení roste.
Při rychlém pohledu do výnosových tabulek se nájemní byty nezdají být zrovna žhavými aktivy ani z investičního hlediska. Výnosy z dlouhodobých nájmů se v Česku i v Evropě stabilně drží mezi třemi až pěti procenty, u nás je výjimkou Ústecký kraj: data z realitní aplikace FlatZone ukazují, že nízké ceny bytů zvyšují tamní výnosy na 7,12 procenta.
Nájemní trh přesto zajímavý je. Poté co s ním v poslední dekádě prudce zatřásl nástup služby Airbnb a podobných platforem, jej teď nejspíš i v Česku čeká další růst.
Alespoň v to doufají investoři, které na český a slovenský realitní trh vábí levné bankovní úvěry. Mnozí z nich mají bohaté zkušenosti s nájemním bydlením na západ a sever od nás a zdejší prostředí vnímají jako atraktivní příležitost.
Pro koncového zákazníka je dobrou zprávou, že zatímco ceny bytů i v pandemické krizi dál letí vzhůru (byť jejich růst zpomalil), nájemní bydlení v posledním roce zlevnilo: v celorepublikovém průměru o 3,4 procenta, v hlavním městě se pak nájmy propadly v průměru dokonce o 10,6 procenta.
Zdroj: Deloitte
Zdroj: Deloitte
Důvody jsou dva. Už zjara zamával s cenovkou pražských nájmů výpadek krátkodobých pronájmů. Podle odhadů realitních kanceláří se v hlavním městě do oběhu loni vrátilo zhruba 40 procent ze čtrnácti tisíc bytů především v historickém centru.
Ty byly blokovány pro byznys, patřící spíš do sféry hotelového podnikání. Jak už bylo mnohokrát napsáno, Airbnb dávno přestalo být platformou pro sdílení prázdného pokoje či dočasně uvolněného bytu a velkou část nabídek v Praze tvořily investiční byty, často v držení institucionálních investorů.
„Přestože
tito majitelé se pokoušejí stávající období překlenout tím,
že byty umístí na trh s dlouhodobými nájmy a tím ceny
nájemného poklesnou, dá se předpokládat, že pokud město či
stát nezavedou regulace jejich byznysu, spolu s návratem
turistů se vrátí k výnosnějšímu podnikání,“
konstatuje Petr Hána z Deloitte Advisory, který se rezidenčním
trhem dlouhodobě zabývá.
Druhý
propad v cenách nájmů měla na podzim loňského roku na
svědomí distanční výuka. „Zatímco omezení Airbnb poptávky
se projevilo hlavně v Praze, výpadek zahraničních studentů,
kteří často využívali nájemní bydlení, se promítlo do
poklesu cen nájmů i v univerzitních městech po celé
republice,“ konstatuje Hána.
V obou případech jde tedy o krátkodobý efekt, který nejspíš odezní spolu s pandemií. Trvalejší změny by mohla přinést zmíněná regulace krátkodobých pronájmů. Příklady ze zahraničí tu už jsou: Amsterdam tyto služby v čele s Airbnb v podstatě zakázal, jiné metropole zavedly maximální počty dnů v roce, po které smí pronajímatelé své nemovitosti nabízet. Například v Paříži je to 120 dnů, v Londýně, Athénách či Helsinkách jen 90 dní.
V létě předložila ČSSD návrh zákona, který by omezil krátkodobé pronájmy jen na jeden měsíc v roce – s prodloužením by musela souhlasit obec. Samospráva by také měla možnost pronajímání bytů turistům dále omezit, případně i zakázat, a stejnou pravomoc by mohla mít i bytová družstva a společenství vlastníků bytů.
Proti tomuto návrhu se však postavila některá ministerstva a vládní legislativci, podle nichž je v rozporu s ústavou. S odlišným návrhem pak přišlo hlavní město, principy jsou však podobné: obce by mohly zastropovat počet dní v roce, kdy je možné byt krátkodobě pronajímat, v určitých obdobích krátkodobé pronájmy zakázat nebo omezit počty ubytovaných osob. Tento ani předchozí návrh se ještě nedostaly do sněmovny.
Současně pak tuzemský realitní prostor začínají zahušťovat další hráči. „V uplynulém roce spadly úrokové sazby v Česku a na Slovensku extrémně nízko. Peníze jsou levné a to přitahuje řadu kapitálově silných zahraničních investorů,“ říká Hána.
Česká investiční mentalita, spatřující v cihlách jistoty se solidním výnosem, zase nahrává vzniku nových nemovitostních fondů, které v poslední době raší jako houby po dešti.
Nováčci, ale i matadoři domácího trhu upírají zrak právě k nájemnímu bydlení – nikoli na hraně nekorektní soutěže s hoteliéry, ale k dlouhodobým nájmům.
„Výnosy, které se v celé Evropě pohybují v rozmezí tří až pěti procent, určuje typ investorů, pro které jsou nájemní byty atraktivní,“ říká Roman Frkous, metodik nově vzniklé Asociace nájemního bydlení, zastřešující část klíčových hráčů na trhu.
Masivní nárůst zájmu investorů o nájemní bydlení podle něj odstartovala před dvanácti lety dluhová řecká krize a s ní spojený propad cen nemovitostí i nízké úrokové sazby bank.
„Konzervativní penzijní fondy tehdy nájemní byty vyhodnotily jako zajímavou příležitost s nízkou mírou rizika a začaly byty nakupovat ve velkém do svých portfolií,“ popisuje nástup nového trendu Frkous.
Aktuální covidová krize v Česku sice ceny bytů nesrazila, ale levné úvěry směrují na zdejší trh institucionální investory se zmiňovanou zahraniční zkušeností. Například česká divize developersko-investiční společnosti AFI Europe plánuje v Česku vybudovat portfolio zhruba 1000 nájemních bytů.
Opírá se přitom o zkušenosti z Německa, kde 10 let spravovala 1500 bytů. Nájemní byty v tuzemsku chce AFI dlouhodobě vlastnit a první takový projekt, Tulipa Karlín s více než stovkou z nich, už začala stavět v Praze 8.
Jednu etapu ve svém plánovaném projektu Lappi Hloubětín v Praze 9 chce nájemnímu bydlení věnovat YIT, která s ním má zkušenosti z mateřského Finska. Zatím 180 bytů drží v Česku Zeitgeist Asset Management, operující i v Německu a v Polsku a systematicky se angažující v segmentu studenstkého bydlení.
S nájemním bydlením začínají koketovat i velcí lokální developeři, jako Trigema nebo Finep, ale největším hráčem na českém trhu je momentálně švédská společnost Heimstaden Bostad, která před rokem koupila firmu Residomo s portfoliem 43 000 převážně bývalých hornických bytů po OKD.
Je to zhruba třetina ze stávajícího bytového portfolia jednoho z lídrů evropského trhu s nájemním bydlením, které hodlá Heimstaden do konce této dekády navýšit až na milion bytů. „Jednou z priorit je vytvářet přátelské prostředí pro dlouhodobé bydlení, které zajistí stabilní výnosy. Žádné agresivní strategie,“ tvrdí CEO Heimstaden Czech Jan Rafaj.
Stabilita je podle Rafaje mantrou velkých institucionálních hráčů, pro něž zůstává nejdůležitějším faktorem předvídatelnost investice, byť s nižším výnosem. Rafaj zároveň připouští, že na trhu s nájmy se objevují i agresivnější hráči.
Ceny nájemného by však měly růst stabilně a předvídatelně. Růst pak bude provázet tlak na developery, aby část své produkce nepouštěli na trh, ale stavěli na základě přesně definované objednávky majitelů institucionálního nájemního bydlení.
Což značí menší výběr pro koncového zákazníka a současně to pomůže držet nahoře i ceny bytů. Více klientů, kteří na vlastnické bydlení nedosáhnou, proto zamíří do nájemního bytu – a to jsou dobré vyhlídky pro investory, kteří na růst trhu s nájemním bydlením vsadí a včas obsadí zajímavý podíl.
