Spanilá jízda amerického coworkingového obra WeWork trvala třináct let. Když chtěl v roce 2019 vstoupit na burzu, měl pověst jednoho z nejhodnotnějších startupů. Teď už se ale naplno ukázalo, že se vydal naprosto špatnou cestou. Proč?
Příběh nadhodnoceného amerického startupu se začal psát v roce 2010. Na byznysovém modelu WeWork není na první pohled nic převratného. Podepisuje dlouhodobé nájemní smlouvy s pronajímateli, prostory renovuje a následně pronajímá jako sdílené kanceláře. Co ale firmu dokázalo vystřelit do výšin, byl její spoluzakladatel a tehdejší generální ředitel Adam Neumann.
Čtyřiačtyřicetiletý izraelsko-americký podnikatel dokázal přesvědčit přední světové investory o tom, že WeWork není jen obyčejná realitní společnost, ale něco jako disruptivní technologická společnost, která mění způsob, jakým lidé doposud pracovali.
Toho se snažil docílit okázalými prostory, místnostmi pro jógu, pivními výčepy, bazény a dalšími lákadly, která měla odlišit prostory WeWork od konkurence i svým výstředním chováním.
Právě nesprávná klasifikace společnosti jako technologické firmy byla podle šéfa největší české coworkingové společnost Scott.Weber Workplace Adama Zvady osudovou chybou.
„Přilákalo to investora Softbank, který do WeWork investoval celkem 18 miliard dolarů a měl zcela nereálná očekávání růstu za každou cenu. Pro společnosti mimo technologický sektor je to ale naprosto neudržitelné,“ hodnotí situaci Adam Zvada.
První sdílené kanceláře WeWork otevřel v roce 2010 v New Yorku a do roku 2017 stihl expandovat do dalších 200 míst po celém světě. Jak společnost rostla, rostly i výdaje na její provoz.
Adam Neumann proto jezdil po světě a sbíral peníze od nejlepších investorů. Když už nebylo kam, začal přemýšlet o vstupu na burzu. Před vstupem na burzu v roce 2019 byl startup ohodnocen na 47 miliard dolarů, což bylo více než tehdejší hodnota Airbnb nebo SpaceX.
„WeWork, motivovaný velkými penězi v případě vstupu na americkou burzu, zahájil obrovsky rychlou expanzi podobnou firmám, jako byl Starbucks nebo McDonalds v jejich největším období růstu. Půjčené peníze ale firma většinou neefektivně investovala do kapitálových investičních výdajů při výstavbě nových center,“ komentuje další chybu ve strategii WeWork Zvada
To podle něj spolu se špatně a narychlo uzavřenými nájemními smlouvami s majiteli nemovitostí a s přehnaně flexibilním modelem krátkodobých členských smluv dovedlo firmu k obrovským dluhům.
Snahou o vstup na burzu se pohádka o dokonalém startupu začala rozpadat. Velcí investoři se totiž před primární veřejnou nabídkou firmy (IPO) začali důkladněji zajímat o její hospodaření, přičemž si uvědomili, že WeWork utrácí hromady peněz, ale není vůbec jasné, kdy je vydělá zpět.
Poslední kapkou pak byly miliardové neprůhledné výdaje a ztráta důvěry v manažerské schopnosti Adama Neumanna, což vedlo k jeho odvolání. Investoři se nakonec rozhodli do ztrátové společnosti neinvestovat a ze vstupu na burzu sešlo.
Další velkou ránu firmě zasadila pandemie, během které se rozmohl trend práce z domova. WeWork tak přišel o značnou část své klientely a ještě víc prohloubil předešlé ztráty.
Startup se v polovině roku 2021 na burzu přece jen nakonec dostal. Bylo to ovšem jen díky spojení s firmou specializovanou na akvizice, takzvanou SPAC. Zazářit už ale nestihl.
Zájmu investorů na veřejných trzích se firma nedočkala, ať už to bylo kvůli dluhům, rostoucí konkurenci, nebo zkrátka nejasným vyhlídkám. Od počátku letošního roku akcie firmy ztratily téměř 99 procent své hodnoty.
WeWork minulý týden požádal v USA o ochranu před věřiteli a na podobný krok se chystá i v Kanadě. Firma uvedla, že majitelé zhruba 92 procent závazků souhlasili s přeměnou dluhů na vlastní kapitál. Díky tomu se jí podařilo snížit dluh o tři miliardy dolarů. Společnost WeWork věří, že získá dostatek peněz na to, aby mohla pokračovat v činnosti.
„Bankrot podle kapitoly 11 dává díky ochraně proti věřitelům firmě WeWork možnost pokračovat v podnikání, restrukturalizovat své dluhy a vyjít z celého procesu jako sice menší, ale zdravější a ziskovější společnost,“ nastiňuje možný scénář Zvada.
WeWork má své coworkingové centrum také v Praze v takzvaném Drnu na Národní třídě. Podle slov generálního ředitele WeWork Davida Tolleyho by se jej krize na americkém trhu neměla dotknout. Ve svém prohlášení totiž uvádí, že ochrana před věřiteli se netýká poboček mimo USA a Kanadu.
Českému coworkingu se daří
Zatímco americkým trhem rezonuje bankrot WeWork, českým coworkingovým poskytovatelům se daří dobře. V porovnání s WeWork jde ovšem o mnohonásobně menší hráče.
„Od roku 2020 jsme dosáhli výrazného nárůstu obratu téměř o 150 procent, což bylo podpořeno stabilním pravidelným meziročním růstem minimálně o 30 procent,“ potvrzuje Adam Zvada, šéf coworkingu Scott.Weber Workspace, který směřuje k ovládnutí polovičního tržního podílu v Česku.
Doplňuje, že Scott.Weber je dlouhodobě ziskový, finančně nezávislý, bez půjček a zisky reinvestuje do dalších projektů a rozvoje. Přesná čísla týkající se zisku nicméně odmítl sdělit. Prozradil však, že tržby pro příští rok jsou plánovány na úroveň přibližně půl miliardy korun.
Podle slov Adama Zvady se jim daří i v expanzi, a to i navzdory pandemii. Úspěšní jsou prý hlavně proto, že upřednostňují udržitelný a ziskový růst před agresivní expanzí a růstem za každou cenu, jak tomu bylo u WeWork.
coworking Scott.Weber Workspace
coworking Scott.Weber Workspace
coworking Scott.Weber Workspace
„Při expanzích pracujeme velmi promyšleně a konzervativně, přičemž klademe důraz na ziskovost a finanční stabilitu. Zaměřujeme se na kvalitu, dbáme na vysokou úroveň služeb a unikátní zážitek, nikoli pouze na rozšiřování,“ vysvětluje Zvada přístup Scott.Weber k expanzi.
Prosperuje i další pražský provozovatel coworkingu Impact Hub. „Covid nám sice způsobil výpadek, ze kterého se vzpamatováváme dodnes, protože jsme přišli o peněžní rezervy a pozastavili expanze a investice, celkově se nám ale daří dobře. Obratově jsme se na čísla z roku 2018 dostali už loni,“ říká výkonný ředitel Impact Hubu Petr Vondruš.
Také Impact Hub zastává spíše konzervativní strategii. „Strategie naší sítě je v porovnání s WeWork jiná. WeWork provozuje své prostory s centrální správou, která se zaměřila na rychlou expanzi. Oproti tomu Impact Hub ve světě funguje jako síť nezávislých subjektů, které spojuje jednotná vize. Zakládání nových poboček je pak taženo spíše komunitní potřebou než maximalizací zisku,“ vysvětluje Petr Vondruš.
Jak ukazují data společnosti Cushman & Wakefield, podobně jsou na tom i další česká coworkingová centra, která pokračují v boomu z dob před covidem. Plocha sdílených kanceláří v Česku se za posledních pět let téměř zdvojnásobila, přičemž boom začal už v předcovidových letech 2018 a 2019.
Tehdy do Česka přišli noví operátoři jako zmiňovaný Wework nebo WorkLounge a své plochy rozšiřovali i etablovaní provozovatelé jako IWG nebo Scott.Weber Worksapce.
Boom na chvíli zastavila pandemie. „V začátku to vypadalo, že o flexibilní kancelářská místa už nebude zájem a budou se muset zavírat. Nicméně naše analýzy dokazují, že v posledních dvou letech zájem o coworking roste,“ konstatuje Kamila Breen, vedoucí týmu průzkumu trhu v Cushman & Wakefield.
Do hry vstupují i developeři
Rostoucí zájem o flexibilní pracovní prostory je podle ní patrný i v nedávno otevřených centrech od developerských společností. Během pandemie rozšířila například společnost CTP své coworkingové centrum Clubco (3700 metrů čtverečních) v brněnském business centru Vlněna a v roce 2022 ještě přidala dalších 2000 metrů čtverečních.
V roce 2023 se Clubco přiblížilo i k Praze, když v průmyslovém parku v Nupakách u Prahy otevřelo své první centrum mimo Brno a další se chystá otevřít ve své kancelářské budově v Ostravě.
Další developer, Passerinvest, od listopadu 2021 provozuje tři vlastní centra sdílených kanceláří pod názvem FLEKSI v komplexu Brumlovka na Praze 4.
Expanzi plánují také už zavedení operátoři Scott.Weber Workspace, IWG nebo WorkLounge. Zatímco před pandemií totiž sdílené kanceláře poptávali hlavně IT experti nebo podnikatelé na volné noze, dnes o ně mají zájem také velké firmy.
„U standardních kanceláří totiž velké společnosti uzavírají smlouvy na delší dobu, ze kterých se lze těžko vyvázat, proto některé raději volí možnost uzavřít ve flexibilních prostorách nájemní smlouvu na pár týdnů nebo na rok,“ vysvětluje Kamila Breen.
Tento trend potvrzuje i Adam Zvada. „Obracejí se na nás přední společnosti, pro které jsou zaměstnanci největším aktivem a pro které je prémiové pracovní prostředí strategickou výhodou pro přilákání, zapojení a udržení klíčových talentů,“ říká.
Většina flexibilních kancelářských center v České republice je provozována českými společnostmi, přičemž mezi největší patří společnost Scott.Weber Workspace, která v Praze provozuje celkem dvanáct center o celkové ploše 37 tisíc metrů čtverečních, dále pak Flexi Office nebo zmínění developeři Passerinvest a CTP. Svá flexibilní centra u nás provozují ale i známé zahraniční řetězce jako IWG, WeWork nebo Impact Hub.
Podle statistik společnosti Cushman & Wakefield je největším trhem sdílených kanceláří Praha, kde se nachází 105 center s celkovou plochou 126 700 metrů čtverečních. Následuje Brno se čtrnácti centry a plochou 10 500 metrů čtverečních.
Flexibilní kanceláře ale najdeme téměř po celé České republice – jak v krajských, tak i v menších okresních městech. Většinou se jedná o centra menšího formátu, v průměru o velikosti do 100 metrů čtverečních.
Průměrná cena za měsíční neomezený přístup v rámci členství s pevným pracovním místem se v Praze pohybuje u větších center v rozmezí 5500 až 8500 korun, zatímco například v Brně si větší flexibilní centra účtují zhruba 4500 až 6500 korun.
Ačkoli se coworkingu v Česku daří, český trh flexibilních kanceláří letos opustili dva provozovatelé – NewWork a HubHub, za kterou stojí původně developerská společnost HB Reavis. Důvodem byla nepříznivá hospodářské situace.
