Klesající úroky spořicích účtů, oživení realitního trhu a historicky vysoká ochota Čechů investovat své peníze do cihel a betonu. To je mix, který má za následek silný zájem o nemovitostní fondy. A na vlně zájmu se chtějí svézt i developeři, kteří v posledních letech ve velkém zakládají realitní fondy s vidinou další nohy pro financování svých projektů. Jde přitom jak o velké hráče, tak i o malé developery s jednotkami projektů.
První čistě developerské fondy začaly v Česku fungovat v roce 2016 a od té doby každý rok přibývají další. Podle dat portálu FKI-fondy.cz, který se specializuje na přehled nabídky fondů pro kvalifikované investory, aktuálně existuje 26 fondů zaměřených přímo na development, přičemž toto číslo zahrnuje jen veřejně nabízené fondy.
„A pak tu máme také spoustu klasických nemovitostních fondů zaměřených na pronájem nemovitostí, které vznikly v úzké spolupráci s nějakým developerem, který staví nemovitosti a posléze je převádí do fondu,“ říká investiční poradce a partner společnosti Long Capital Jan Traxler.
„Na portále Nemovitostní-fondy.cz nyní evidujeme 37 nemovitostních fondů zaměřených primárně na dlouhodobou držbu a pronájem nemovitostí. Z toho zhruba třetina fondů je majetkově propojená s nějakým developerem,“ dodává Traxler, který působí jako odborný garant obou zmiňovaných portálů.
„Počet fondů roste a rostou i objemy majetku, které realitní fondy spravují,“ potvrzuje jeho slova prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a partnerka poradenské společnosti Knight Frank Zdenka Klapalová.
Jedním z nejnovějších fondů spojených s developmentem je třeba fond kvalifikovaných investorů EBM Real Estate SICAV. Ten založila v loňském roce rodinná developerská skupina EBM, která aktuálně staví developerské projekty v Praze nebo Kladně a do fondu vložila pět svých rezidenčních projektů v různém stadiu přípravy a realizace.
Od roku 2022 funguje v rámci developerské společnosti Karlin Port Real Estate fond kvalifikovaných investorů Opportunity Real Estate, který založili developeři Milorad Mišković a Miki Goldshtein. Ti do něj postupně přidávají projekty z portfolia společnosti.
Na fondové financování se spoléhá třeba také brněnská developerská společnost Domoplan Tomáše Vavříka. Ta má jednak již osmým rokem zastřešující fond kvalifikovaných investorů Domoplan SICAV, pro jednotlivé projekty ale zakládá vždy ještě další samostatné fondy.
A s příklady developerských fondů bychom mohli pokračovat dál. Od Penty a jejího Penta Real Estate Fund, ve kterém tvoří zhruba čtyřicet procent fondu nájemní nemovitosti a zbytek jsou aktuální developerské projekty, až třeba po malou developerskou společnost Conti Developement, která prostřednictvím svého fondu Conti Real Estate Fund SICAV hledá investory k pokrytí svých rezidenčních projektů.
Důvodů, proč developeři zakládají realitní fondy, je více. „Jednak banky zpřísnily úvěrové podmínky a financování nemovitostí, zejména developmentu, je dražší a limitované. Fondy jsou proto alternativou k tradičnímu bankovnímu financování. Jedná se o přístup k potřebnému kapitálu,“ vysvětluje Klapalová.
To se týká přímo developerských fondů, ve kterých jsou investoři zdrojem externího kapitálu, který je ale účetně součástí vlastního kapitálu. To znamená, že si díky tomu může developer na budování projektu nabrat i větší množství cizího kapitálu, tedy především bankovních úvěrů.
Způsob financování pod skořápkou fondu navíc developerům přináší i daňové výhody. „Na úrovni jednotlivých projektů pod fondem se daně normálně platí, ale v součtu je pro majitele developerské firmy výhodnější být akcionářem fondu než akcionářem své firmy, protože na úrovni fondu se platí nižší daň z příjmů a jako akcionář fondu má i rychlejší osvobození od daně při prodeji cenných papírů,“ popisuje Traxler.
Vedle toho používají developeři klasické nemovitostní fondy také jako místo, kam parkují postavené nemovitosti k dlouhodobému držení za účelem pronájmu. „Kapitál investorů ve fondu tedy v zásadě tímto způsobem používají k nákupu postavené nemovitosti a díky tomu točí v developmentu větší kapitál. Mohli by nemovitosti prodat nějaké třetí straně, ale přišlo jim zajímavé si nad nimi ponechat kontrolu a zaparkovat je do nemovitostního fondu,“ říká Traxler.
Ovšem v takovém případě je podle něj evidentní střet zájmů a možnost umělého nadcenění dané nemovitosti. Taková obava panovala na realitním trhu například v momentě, kdy nedávno developerská společnost Amadeus Real prodala zrekonstruovaný obchodní dům Máj do retailového fondu Realita, který je s developerem vlastnicky propojen.
„Proto je nutné, aby pak o nákupech a nákupní ceně nemohl rozhodovat sám developer, musí tak činit obhospodařovatel fondu na základě nezávislých cenových posudků renomovaných oceňovatelů,“ dodává Traxler.
O nemovitostní i developerské fondy je mezi investory v poslední době zájem. A to i díky tomu, že si drží poměrně atraktivní a stabilní zhodnocení. U klasických nemovitostních fondů, které drží nemovitosti na pronájem, se výnosy pohybují stabilně kolem pěti až osmi procent ročně.
Developerské fondy zase často nabízejí investorům prioritní investiční akcie s pevným minimálním výnosem, zpravidla kolem šesti až sedmi procent ročně, výměnou za omezenou participaci na větších výnosech. U negarantovaných investic se pak zhodnocení dlouhodobě pohybuje i přes deset procent.
„Jedná se o příležitost podílet se na vlastnictví realitního projektu či realitního portfolia. To je nepochybně za okolností klesajících výnosů ze zajištěných aktiv zajímavá investice,“ potvrzuje zájem investorů Klapalová.
I v jinak poměrně konzervativním realitním prostředí ovšem existují určitá rizika, kterých může být v případě developerských fondů víc než u klasických nemovitostních fondů, které drží reality na pronájem. „Development je cyklický byznys závislý na vývoji cen bytů a také úrokových sazeb. A pak je vždy ve hře mnoho faktorů, které mohou protáhnout dobu výstavby,“ upozorňuje Traxler.
V případě menších developerů s nedostatečnou zkušeností nebo nedostatečně diverzifikovaným portfoliem, a to jak mezi segmenty, tak i v čase podle fází vývoje, navíc pravděpodobnost možných problémů a rizik roste.
„Spousta developerů už zkrachovala, protože nedokázali uřídit dluh a likviditu. A to se může stát i některým developerským fondům. Rozhodně je potřeba se na developerské fondy dívat jako na rizikovější investici. Klasické nemovitostní fondy zaměřené na pronájem nemovitostí jsou výrazně konzervativnější,“ dodává Traxler.
Navíc podle něj zakládání dalších nových realitních fondů i přes vysoký zájem o investice do nemovitostí už v současné době nedává příliš smysl. „Já to dnes menším developerům rozmlouvám, protože takových fondů už tu jsou desítky a pro další nový začínající fond je prakticky nereálné získat si důvěru investorů, když mohou investovat do jiných větších zavedených fondů s několikaletou historií,“ říká Traxler.
