„Nikdy bychom tak nevyrostli, kdybychom věci dělali stejně jako ostatní,“ říkají zakladatelé společnosti Contera Tomáš Jirků a Dušan Kastl. Česká developerská a investiční skupina začínala od nuly v roce 2009, teď vlastní a spravuje portfolio s hodnotou přes 16 miliard korun, úspěšně rozvíjí multifunkční areály Citysite a na velkých průmyslových projektech strategicky spolupracuje s obřím globálním správcem alternativních aktiv Blackstone.
U centrály společnosti Contera v Říčanech u Prahy je živo. Ještě před 15 lety chátrající areál kdysi slavného podniku Interiér Říčany se znovu proměnil na pulzující místo, kde se to hemží lidmi i firmami. Srdcem parku, budovou Terra, za vůně zdejší řemeslné pekárny stoupáme po schodech do kanceláří, za něž Contera před třemi lety získala titul nejinovativnějších officů v Česku. Tam nás vítají zakladatelé společnosti Tomáš Jirků a Dušan Kastl.
„Když jsme areál kupovali, byl to vybydlený prostor. My jsme mu dokázali vrátit život,“ poznamenává partner Contery Tomáš Jirků. Po revitalizaci tu nejprve vybudovali moderní průmyslovou zónu, u které však nezůstali. Aktuálně zde roste byznysový park pod značkou Citysite, v němž Contera spatřuje budoucnost.
„Výhodou Citysite je, že dokáže přitáhnout pestrou paletu klientů. V Říčanech máme producenta supravodivých materiálů s vývojem i výrobou, společnost zabývající se odběrem pupečníkové krve i s krevní bankou, prodejce oken, výrobce barev, distributora optiky nebo prémiové fitness centrum,“ přibližuje různorodost konceptu na konkrétních příkladech partner Contery Dušan Kastl.
Koncept budoucnosti
Budovy v konceptu Citysite jsou navržené jako modulární Small Business Units (SBU), v nichž najdou zázemí střední a menší podniky. Variabilní interiér se jim přizpůsobí podle potřeb. Můžou si tak zařídit showroom spojený se skladem, obchod, lehkou výrobu nebo třeba kanceláře kombinované s laboratořemi.
Netlačíme na objem, vždy jsme se snažili hledat lokality a připravovat projekty, které zaplní nějakou mezeru na trhu. Díky tomu dynamicky rosteme po celou naši historii.“
Contera s konceptem v jednotném technickém i vizuálním standardu expanduje do dalších českých a slovenských metropolí. Byznysové parky momentálně připravuje v Bratislavě, Brně, Ostravě a Liberci. Což znovu potvrzuje flexibilitu Citysite.
„V Liberci připravujeme prostory pro lezecké a zábavní centrum. Jednotka bude mít zhruba 4500 metrů čtverečních. V jiném parku máme veterinární kliniku a asi nejdál jsme se dostali, když jsme prostory chystali jako nemocnici. Ukazuje to mimořádnou flexibilitu využití projektů,“ říká Tomáš Jirků.
Jednotlivé objekty pojí nadčasová architektura a všechny Citysite koncepty se formují na brownfieldech. Developer tím vdechuje život zapomenutým lokalitám, které znovu fungují jako plnohodnotná součást měst.
Vizualizace Contera
Vizualizace Contera
Vizualizace Contera
Foto Contera
Foto Contera
Foto Contera
Firmy sídlící v dosud skomírajících budovách jsou navíc často spojeny s lokalitou a rády využijí posun do mnohem reprezentativnějšího prostředí. I díky tomu stávající nájemci často generují předpronájem na úrovni 20 až 30 procent.
„Řešíme několik dalších lokalit v Česku a na Slovensku, na jejich redevelopment přijde řada za tři až čtyři roky,“ nastiňuje druhý ze zakladatelů Contery Dušan Kastl.
A rovnou navazuje: „Primárně se soustředíme na rozvoj zmiňovaných areálů, kde už celkově funguje zhruba 50 000 metrů čtverečních a minimálně dalších 80 000 postavíme v následujících dvou až třech letech. Do poloviny příštího roku chceme dokončit nové budovy v Říčanech, na to naváže Liberec, Brno, Bratislava a v roce 2028 Ostrava.“
Životní dealy
Dnes jednapadesátiletý Dušan Kastl se s o rok starším Tomášem Jirků potkali ještě pod křídly developera průmyslových nemovitostí CTP Remona Vose. Po vlastní ose se rozhodli vyrazit v roce 2009.
V plánu měli pět velkých projektů s významnými mezinárodními klienty, všechno vypadalo ideálně nalinkované. Jenže pak také v Česku naplno udeřila globální ekonomická krize. „Všichni začali omezovat své aktivity a ve výsledku z pěti projektů nedopadl ani jeden,“ vrací se do minulosti Dušan Kastl.
Oni dva si ale extrémní rizika a černé scénáře nepřipouštěli. Mohlo to být díky dlouholetým zkušenostem nebo také kvůli určité naivitě, s jakou se podle vlastních slov do byznysu pustili.
Krize jim ovšem brzy otevřela nové příležitosti. Najednou měli možnost kupovat pozemky, které se předtím nabízely i za trojnásobnou cenu. „Šlo jen o to, jestli je zvládneme ufinancovat, než budeme moci stavět. Samozřejmě to bylo riziko, ale věřili jsme svým schopnostem a podařilo se,“ popisuje Kastl.
Povedlo se víc než dobře. Na první pozemky na Teplicku navázaly Říčany, v roce 2012 vstoupila Contera úspěšně do ostravského regionu. Osm let nato se poprvé vydala za hranice, do sousedního Slovenska. Nejnovější přírůstky se týkají Liberce a Brna.
Během prvních sedmi let Contera vybudovala portfolio industriálních parků o 200 000 metrech čtverečních, to vše s minimem ekvity a bankovním financováním.
Pro další růst ale potřebovala další vlastní zdroje a v roce 2017 tak začala uvažovat o prodeji části portfolia nebo strategickém partnerství.
Výsledkem byla spolupráce s americkým investičním fondem TPG, který do společného podniku postupně vložil necelé tři miliardy korun. Společnými silami poté rozvíjeli deset logistických parků a spravovanou plochu posunuli během pěti let na zhruba pětinásobek.
Na sklonku roku 2024 odkoupil podíl TPG včetně části podílu Contery investiční gigant Blackstone – hodnota transakce se vyšplhala na téměř 12 miliard korun. Tato spolupráce probíhá dodnes, přičemž český developer vlastní minoritní podíl a má na starosti správu a rozvoj portfolia.
700 tisíc m2
velikost spravovaného portfolia
660 milionů eur
celková hodnota spravovaného portfolia
180 milionů eur
aktuální hodnota vlastního portfolia
„V letošním roce probíhá konsolidace, ale i tak chystáme rozšíření. Blackstone portfolio by se mělo rozrůst o dalších cca 1,8 miliardy korun,“ vypočítává Tomáš Jirků.
Double za dva roky
Contera drží své portfolio velkých průmyslových parků, budované společně s fondem Blackstone, odděleně od konceptu Citysite a dalších vlastních projektů.
Mezi ně patří administrativní budova Organica v Ostravě s plochou 26 000 metrů čtverečních, navržená studiem Schindler Seko Architekti. Byla dokončena na podzim 2023 nedaleko centra a coby hlavního nájemce přilákala skandinávskou IT firmu Tieto.
Přestože Contera původně neměla v plánu stavět kancelářské budovy, pro Dušana Kastla je právě Organica srdeční záležitostí.
„Jednalo se o skvělou příležitost a zároveň možnost podílet se na rozvoji výjimečné lokality v centru Ostravy. Vážím si výborné spolupráce s městem, od kterého jsme někdejší brownfield získali v tendru. Povolení se nám podařilo vyřídit během roku a čtvrt, což je na české poměry nevídané. K tomu jsme měli zajištěný předpronájem na zhruba tři čtvrtiny budovy. Málokdy se stane, že by takhle všechno klaplo dohromady,“ shrnuje výkonný ředitel.
Rychlým tempem roste i celkové vlastní portfolio společnosti sdružené pod fondem Contera Fund SICAV. Zatímco v roce 2025 se jeho hodnota pohybovala na úrovni 180 milionů eur (lehce přes 4,3 miliardy korun), do konce letošního roku by měla dosáhnout 220 milionů eur. V roce 2027 pak Contera plánuje pokořit hranici 260 milionů eur, tedy zhruba 6,3 miliardy korun.
„A to se bavíme o realizaci projektů, kde již máme nakoupené pozemky a na jejichž podstatnou část máme vydaná stavební povolení,“ podotýká Tomáš Jirků.
Progresu skupiny napomáhá i to, že své Citysite parky koncipuje jako opakovatelné a snadno přenositelné. Protože nové areály realizuje modulárně podle již osvědčeného klíče, daří se jí snižovat náklady na výstavbu budov.
Vizualizace Contera
Vizualizace Contera
Vizualizace Contera
Vizualizace Contera
Vizualizace Contera
Vizualizace Contera
„Vzájemná synergie projektů je podstatná. Objem nám pomáhá snižovat náklady, modularita snižuje riziko při kalkulaci nových projektů. Systémovost nám nadto ulehčuje i jejich správu. Síť parků je pro některé nájemce zároveň vítaná příležitost. Mohou s námi expandovat do dalších měst a dostat produkt, na který si už zvykli,“ vyzdvihuje Kastl.
Cesta k vlastnímu fondu
„Netlačíme na objem, vždy jsme se snažili hledat lokality a připravovat projekty, které zaplní nějakou mezeru na trhu. Díky tomu dynamicky rosteme po celou naši historii. Že je to dobrá strategie, ukazuje i náš fond, do něhož jsme vložili naše vlastní aktuální projekty. Jen za loňský rok se zhodnotil o více než 20 procent,“ konstatuje Jirků.
Jím zmiňovaný fond Contera Fund SICAV se dalším investorům ještě neotevřel. Developer pro financování svých projektů zatím využívá jen vlastní zdroje a bankovní financování. Podle zakladatelů nicméně na otevření fondu externím zájemcům pravděpodobně dojde.
„Vzhledem k tomu, že se nám Citysite jako nový koncept rodí pod rukama, chceme mít vše pod svou kontrolou. Sami si řídíme míru rizika a určujeme, v jakém čase a jakým způsobem je realizujeme. Na přizvání externích investorů může nastat čas v příštím roce, až budou první projekty Citysite dokončené,“ upřesňují Tomáš Jirků a Dušan Kastl.
Foto Libor Fojtík
I po 17 letech spolupráce je na nich vidět, že jsou sehraní, společně prý vždy dokážou najít cestu k cíli. „Napadá mne paralela k Sokratovi, který chodil po Agoře a ve snaze kultivovat duše kolemjdoucích jim kladl nepříjemné otázky, aby jim pomohl obnažit reálnou pravdu a podstatu věcí. Tak podobně fungujeme i my, kultivujeme si duše navzájem a i díky tomu má náš byznys reálný základ bez příkras a silného ducha, který stojí na velmi stabilním týmu profesionálů,“ říká Tomáš Jirků, který odpovídá hlavně za celkovou strategii skupiny.
Největší debaty prý vedou o margináliích a na zásadních věcech se shodnou. Bylo to tak ostatně i u názvu společnosti Contera, v němž se spojují výrazy pro výstavbu a území. „Z latiny se to dá přeložit i jako ‚spojeno se zemí‘, což náš přístup vystihuje. Jen jsme ubrali jedno ‚r‘, protože už tu byla firma s podobně znějícím názvem,“ uzavírá Dušan Kastl, který má v sehrané dvojici na starost řízení týmů a nové rozvojové projekty.
