Poptávka výrazně převyšuje nabídku. Toto slovní spojení se v poslední době skloňuje hlavně v případě bytů, u kterých nová výstavba nestíhá dotahovat extrémně vysokou poptávku. Podobná situace je ale i v dalším nemovitostním segmentu.
Obrovský nárůst poptávky je v poslední době patrný u průmyslových nemovitostí a především skladových hal a logistických parků. Důvod? Hlavně boom e-commerce.
Ceny za pronájem průmyslových a logistických nemovitostí tak v Česku šplhají k rekordním hodnotám. A sektor se těší i velkému zájmu investorů. Ti se kvůli nízkým výnosům z nájmů v rezidenčním segmentu často upínají právě ke skladům. Podle lidí z oboru se takové investice rozhodně vyplatí.
Podle dat společnosti Cushman & Wakefield se jen v prvním letošním pololetí pronajala v logistických a průmyslových nemovitostech plocha odpovídající pětaosmdesáti procentům poptávky celého roku 2020.
„Letos očekáváme rekordní objem uzavřených nájemních smluv v tomto sektoru,“ říká Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků z Cushman & Wakefield.
Vysokou poptávku potvrzuje i James Fitzgerald, vedoucí industriálního oddělení poradenské společnosti JLL. „Trh s průmyslovými nemovitostmi je teď v Česku doslova hot,“ říká. Vzestup e-commerce, vycházející ze změny zákaznického chování způsobeného pandemií, se podle něj odrazil v historicky nejnižší neobsazenosti na pražském, brněnském i plzeňském trhu.
„Nájemci přesouvají svoji pozornost také do regionů blízko německých hranic,“ popisuje situaci. Nejnižší neobsazenost v historii platí nyní v případě průmyslových a logistických nemovitostí pro celou Českou republiku a pohybuje se kolem dvou procent.
Nástup e-commerce byl ale znát ještě před pandemií. Podle Cushman & Wakefield roste absolutní množství průmyslových a logistických ploch pronajatých segmentem e-commerce i jeho podíl na poptávce konstantně od roku 2018.
V roce 2018 připadala téměř čtyři procenta nově pronajatých ploch na firmy působící výhradně v oblasti e-commerce, v prvním pololetí letošního roku to bylo už přes dvanáct procent. „Nejvíce se e-commerce podílí na poptávce hlavně v okolí Prahy, Brna, Ostravy a Plzně,“ dodává Kristek.
Vzhledem k tomu, jak se bude trh dále vyvíjet, má podle odborníků smysl do průmyslových a logistických nemovitostí nyní investovat. „Tyto haly jsou čím dál chytřejší – jsou udržitelnější a funkčnější. Co se týče technologií, už to dávno nejsou jenom ‚krabice‘, jejich životnost je mnohem delší,“ uvádí Harry Bannatyne, ředitel průmyslového oddělení společnosti Colliers.
Celkový standard průmyslových prostor třídy A v odvětví průmyslu a logistiky a skladování je u nás podle Bannatyna vysoký a ve srovnání se zbytkem Evropy velmi konkurenceschopný. Loni se skladové haly na celkovém objemu transakcí tradičních komerčních nemovitostí podílely téměř čtvrtinou, letos to je zatím asi třetina objemu.
„Pro investory jsou strategickým aktivem, k čemuž samozřejmě přispívá i rostoucí zájem ze strany e-commerce, který ovlivňuje poptávku i výši nájmů,“ doplňuje Kristek. Podle poslední analýzy investičního trhu a trhu s průmyslovými nemovitostmi za první pololetí roku, které vydává společnost Colliers, je nyní výnosnost průmyslových a logistických nemovitostí 4,5 procenta.
Nájemné překročilo v nejžádanějších lokalitách hranici pěti eur za metr čtvereční za měsíc a přímo v Praze dosáhlo až 5,2 eura za metr. „Vzhledem k přetrvávající stabilitě českého trhu průmyslových nemovitostí a předpokládanému zájmu dalších investorů však lze očekávat další nárůst nájmů,“ píše se v analýze.
Podle autorů analýzy faktory jako nárůst kapacity nových průmyslových prostor, rostoucí nájemné a růst poptávky ze strany investorů a developerů zároveň dokazují, že je Česko v rámci Evropy stále jednou z nejvyhledávanějších zemí pro výstavbu nových průmyslových a logistických nemovitostí.
„Průmyslové investice jsou nyní hlavní třídou aktiv, kterou si ve střední Evropě volí významné investičními fondy a developeři,“ shrnuje aktuální situaci Fitzgerald za JLL.
„To je evidentní při rekordní poptávce nájemců a silném růstu nájemného. Například od prvního čtvrtletí 2020 se kapitálová hodnota průmyslových aktiv na hlavních trzích, jako je Praha a Brno, zvýšila o více než čtyřicet procent.“
Růst nájemného ve skladech a průmyslových nemovitostech bude pravděpodobně pokračovat i proto, že výstavba vysoké poptávce zatím nestačí. A to i přesto, že developeři zájem vnímají a nové areály se snaží budovat.
„Poptávka stále převyšuje nabídku, ale developeři na vyřešení tohoto problému pracují, neustále hledají nové nájemce a vrací na trh také určitou míru spekulativní výstavby,“ konstatuje Bannatyne.
Podle Kristeka má nyní nová výstavba určité limity. Například nedostatek volných pozemků nebo ceny a nedostatek stavebních materiálů, což řeší všechna realitní odvětví.
„Ve výstavbě proto stále není tolik prostor, aby uspokojily celkovou poptávku na trhu. Výjimkou je ale třeba Ostrava, kde by plánovaná výstavba měla být schopna uspokojit poptávku tohoto regionu,“ doplňuje.
Celkem bylo ve druhém čtvrtletí letošního roku dokončeno 113 200 metrů čtverečních ploch v jedenácti industriálních parcích, což v porovnání s předchozím čtvrtletím představuje nárůst o jedenadvacet procent.
Zároveň bylo na konci druhého čtvrtletí ve výstavbě dalších téměř 690 tisíc metrů čtverečních průmyslových ploch. Nejvíce nové výstavby se nacházelo v Plzeňském kraji, Praze a okolí a Moravskoslezském kraji.
