S tím, jak se neustále zvyšují ceny nemovitostí, začíná vyvstávat otázka, kam až růst může pokračovat. Například byty podle pravidelně vydávaného HB Indexu meziročně podražily o 14,8 procenta. Do trendů na trhu s nemovitostmi by teoreticky mohl promluvit i nový stavební zákon, který v červenci schválili poslanci a který má být účinný od 1. července 2023.
O tom, co pro nemovitosti bude nový stavební zákon znamenat, píše v komentáři advokát Jakub Štilec, řídící partner advokátní kanceláře Štilec & Partners.
Ceny stavebních materiálů dramaticky rostou. Přesto se na stavebním trhu stalo v průběhu léta tématem číslo jedna přijetí nového stavebního zákona. A nejen tam. V tu dobu totiž vrcholila kritika odpůrců tohoto předpisu, kteří jej považují za úlitbu developerům a celkově za pohromu pro veřejný zájem. To jsou vážné výhrady, a to i v kontextu současné krize dostupnosti bydlení.
O co tedy v novém zákoně v kostce jde? Nenechme se mýlit, v prvé řadě o reorganizaci státní správy. Cílem je založit novou, centrálně řízenou soustavu stavebních úřadů a vymanit ji z letitého vlivového působení radnic. Tím se vyřeší dvě mouchy jednou ranou.
Zaprvé se odstraní zoufalá složitost a nepřehlednost stávajících povolovacích procesů, které jsou dnes, marná sláva, za hranicí své životnosti.
Zadruhé se zamezí systémové podjatosti stavebních úředníků. Ti jsou dnes totiž jako zaměstnanci na výplatnici obcí v permanentním riziku střetu zájmů. Kdo měl tu čest jednat při realizaci svého záměru s obcí, asi ví, o čem je řeč.
Přeskupení celé úřední soustavy se má projevit i v tom, že stavebníci už nebudou s prosbou o razítka léta obíhat jednotlivé dotčené orgány (hasiče, památkáře, životní prostředí a tak podobně), ale vše se bude řešit na jednom místě se stavebním úřadem. Postupem času snad i s možností plně digitálního úředního styku.
Stavební úřady budou samozřejmě i nadále brát v potaz jednotlivá hlediska veřejného zájmu, ale již ne izolovaně dle papírů posbíraných stavebníkem v kolečku dotčených orgánů, ale s jejich nezbytným vyhodnocením v souvislostech. Cílem je kromě zrychlení povolovacích procesů jednoduše to, aby zaryté prosazování jednoho veřejného zájmu nevedlo k potlačení jiných, ke škodě celého území.
Spoléhat na dodatečné povolení černých staveb už bude jen pro odvážné. Má se totiž dominantně prosazovat jejich odstraňování namísto zpětné legalizace „z donucení“. Obce také dostanou do rukou nástroj plánovacích smluv, kterými budou moci dopředu definovat své požadavky na výstavbu ve svém obvodu.
Podobně jako například ve Švýcarsku si obce budou moci nechat zaplatit za zhodnocení stavebníkova pozemku změnou územního plánu či si jinak se stavebníkem domluvit podmínky výstavby. Samozřejmě pouze tehdy, pokud obce budou chtít a pokud to bude v souladu s nadřazenou plánovací dokumentací a principy nového stavebního práva.
Stavební úřady konečně přestanou hrát se stavebníkem nekonečný odvolací ping-pong. Druhý stupeň řízení tu bude proto, aby se v něm věcně rozhodovalo, a nikoli neustále vracelo s připomínkami. Z hlediska délky povolovacích procesů bude kromě striktního prosazování lhůt významné i to, že stávající územní a stavební řízení se nově sloučí do jednoho.
Na něm bude ve všech případech automaticky participovat obec, ale třeba i ekologické spolky a podobná sdružení, jež tu možnost dnes nemají. Soudní přezkum úředních rozhodnutí samozřejmě zůstane zachován.
Co je důležité, nový zákon také konečně utřiďuje na jednom místě i základní věcné požadavky na výstavbu, které ze současné úpravy postupem času fakticky vymizely a jsou roztříštěny ve spleti mnoha nepřehledných vyhlášek. Vyzdvihují se přitom nově pojatá hlediska udržitelnosti rozvoje, urbanismu a životního prostředí. Zvláštní důraz je kladen na kvalitu veřejných prostranství, dostatek zeleně a podobně.
Takto by bylo možné ve výčtu základních pilířů nové stavební úpravy pokračovat. O jejich faktickém provedení by se jistě dalo sáhodlouze diskutovat a v některých případech i vznášet oprávněné výhrady. Stavební zákon totiž není bez chyb. To snad ale asi nikdo ani nečekal, už jen proto, kolik výsledných kompromisů v sobě nese. Je proto dobře, že se již vedou debaty o jeho dodatečné úpravě.
Nemohu si ale pomoci. Pro líbivou kritiku opřenou o tajemný vliv stavební lobby či státní mocenskou chamtivost na úkor místních samospráv nenacházím v zákoně oporu a v sobě pochopení. Nejde tak ve skutečnosti spíše o strach z neznámého a nelibost z určitého „ústupu ze slávy“?
No, budoucnost ukáže. Každopádně dnes víme, kde jsme. Naše povolovací procesy jsou dlouhodobě jedny z nejdelších na světě a dostupnost vlastního bydlení nejhorší v Evropě. Pardon, letos až za Srbskem.
