Albánie se v poslední pětiletce pro Čechy stala nejen oblíbenou turistickou destinací, kam každým rokem míří desetitisíce z nich, ale také zajímavou investiční alternativou. A to hlavně z pohledu nákupu nemovitostí.
Časy, kdy se dal apartmán u moře pořídit za jeden milion korun, jsou ale pryč. Jak se dnes pohybuje cenová hladina v oblíbených albánských destinacích a jaká rizika tato investice přináší?
Albánie stále patří k nejchudším zemím na evropském kontinentu, v současné době má ale neskutečný ekonomický drive a potenciál k rychlejšímu růstu, než je průměr Evropské unie.
Ekonomika Albánie v roce 2025 vyrostla více než čtyřprocentním tempem zejména díky výkonům ve stavebnictví a přílivu turistů a i v dalších letech by si jej měla držet v rozmezí od čtyř do pěti procent. Albánie zkrátka prožívá takové české „devadesátky“.
Ty už tam ale pár let probíhají a pomalu se začínají odrážet i na cenových úrovních statků a služeb, přičemž tento vývoj se nevyhýbá ani nemovitostnímu trhu.
Zatímco před pěti lety se dal metr čtvereční apartmánu u moře v albánských letoviscích pořídit standardně do tisíce eur (v přepočtu asi 24 tisíc korun) za metr čtvereční, dnes se ceny pohybují násobně výše.
„V pobřežních oblastech, jako jsou Durrës, Golem, Vlora nebo Sarandë, se dnes ceny apartmánů a vil pohybují přibližně od tisícovky eur za metr čtvereční u základních projektů až po tři tisíce eur u prémiových nemovitostí v první linii u moře nebo s přímým výhledem na moře,“ popisuje pro Forbes aktuální situaci zakladatelka a spolumajitelka realitní firmy Albia.cz Sabrina Srbová, která se zaměřuje na prodej albánských nemovitostí zejména české a slovenské klientele.
Přesné oficiální statistiky, kolik Čechů si již v Albánii pořídilo nemovitost, neexistují. Podle odhadů Forbesu plynoucí ze znalostí místního trhu i jednotlivých realitních agentur jde jen v Drači o zhruba dva tisíce menších investorů, v celé Albánii pak o nižší tisíce.
Někteří v Albánii přitom nevlastní jen jednu nemovitost, ale hned několik. Dalo by se říct, že první vlna nákupů nemovitostí Čechy v Albánii už proběhla a nyní přichází druhá a s ní i noví Češi.
Jejich zájem o investice do realit v zahraničí i vzhledem k nedostupnosti bydlení v Česku roste, ovšem některé země, jako je například Španělsko, sahají k regulacím, které snižují výnosnost zvažované investice.
Foto Jan Strouhal
Do Albánie zatím žádné regulační choutky nedorazily, a tak se pro ně stává vhodnou alternativou. Vlastník nemovitosti má v nakládání s bytem či domem i v jeho pronájmu zcela volné ruce.
I druhá fáze je ale investičně neméně zajímavá. Ceny realit se v zemi s dvojhlavým orlem na vlajce stále pohybují násobně níže než v tuzemsku, nový apartmán s plochou o osmdesáti metrech čtverečních vyjde na maximálně čtyři miliony korun. Navíc ty konkrétně u moře mají vyšší potenciál k růstu hodnoty.
„Nejrychlejší růst cen aktuálně sledujeme v pobřežních lokalitách a v Tiraně. U nových projektů, zejména ve fázi výstavby, se běžně setkáváme s meziročním růstem cen v rozmezí o dvacet až třicet procent, v závislosti na lokalitě a fázi projektu,“ doplňuje konkrétní čísla Srbová z Albia.cz.
Důležitým parametrem pro každého zájemce o apartmán u moře je často i výtěžnost z pohledu krátkodobých pronájmů třetím osobám. Každý by si přál, aby mu výnosy z těchto pronájmů pokryly splátky hypotéky. To od Albánie neočekávejte, na to má příliš krátkou sezonu, kdy se v tamním moři dá koupat jen mezi květnem a říjnem.
Mimo tyto měsíce zájem turistů o Albánii opadá a v zimních měsících očekávejte nulové pronájmy. V nasazení vysokých cen o letních měsících vám zase brání konkurence, která zde bobtná rychlým tempem. Polovinu ročních splátek hypotéky vám ale výnosy z krátkodobých pronájmů pokryjí.
Foto Linda Gerber / Unsplash
Z pohledu nákladů jsou pak největšími měsíčními položkami poplatky firmám spravujícím apartmány a poplatky za vodu a elektřinu. Ty se u dvojpokojového apartmánu pohybují kolem jedné tisícikoruny měsíčně v závislosti na jeho využívání, dohromady i se správou apartmánu vás to vyjde na dva tisíce korun měsíčně.
Apartmány jsou pak navíc v domech, kde se platí roční poplatek za údržbu a úklid společných prostor včetně servisu výtahu, přičemž tento poplatek se pohybuje nad sto eury za rok.
Internetové služby v Albánii vyjdou na zhruba pět set korun měsíčně, a pokud byste si chtěli apartmán vybavit podle svých představ, cenové relace nábytku i spotřebičů do domácnosti se pohybují na podobných úrovních jako v Česku.
Z pohledu daní jakožto kupující v Albánii nic neplatíte, když ale apartmán budete prodávat, připravte se na patnáctiprocentní daň ze zisku.
Roční daň z nemovitosti se pak zatím stále pohybuje na příjemně nízkých úrovních, i když se s přívalem zahraničních investorů stává politickým tématem a čím dál tím častěji probíhají debaty o jejím zvýšení.
„Roční daň z nemovitosti se v Albánii zpravidla pohybuje okolo 0,05 procenta z hodnoty nemovitosti, konkrétní sazba se může lišit podle obce,“ doplňuje Sabrina Srbová, která se v Albánii pohybuje už pět let, a všímá si tak i některých trendů.
Foto poskytla Kristýna Turynová
Podle ní dnes největší zájem Čechů míří do rezidenčních komplexů s recepcí, bazény a profesionální správou nemovitosti, z pohledu velikosti pak tuzemští investoři nejčastěji poptávají menší a střední apartmány kvůli nejlepšímu poměru pořizovací ceny a následného výnosu.
Zároveň pozoruje i trend, kdy část investorů nakupuje starší domy k rekonstrukci, případně nové samostatné vilky.
„Vilky se však pohybují v jiných cenových hladinách a z čistě investičního hlediska často nedávají ekonomicky smysl, zejména ve srovnání s novými apartmány v rezidenčních komplexech, které umožňují efektivní správu, vyšší obsazenost a stabilnější návratnost,“ myslí si Srbová.
Obáváte se geopolitických rizik? Albánie je dnes rychle rostoucí zemí, která dělá vše pro to, aby se do pěti let stala součástí Evropské unie. Z politického hlediska je v současné době stabilní a za své největší spojence považuje právě Evropskou unii a také Spojené státy.
Koneckonců i proto albánská vláda plánuje vytvořit v zemi společný projekt se zetěm Donalda Trumpa Jaredem Kushnerem, který chce za miliardu dolarů přetvořit albánský panenský ostrov Sazan na luxusní soukromý resort.
Největší rizika vás tak v Albánii čekají při samotném nákupu nemovitosti. Pramení z jazykové bariéry a hlavně z toho, že Albánci nemají ve svých katastrech pořádek, a je proto nutné být ostražitý při jednání s úřady a prodejci.
„Mezi největší rizika patří především nedostatečná právní prověrka nemovitosti, neověřený developer, nejasné smluvní podmínky nebo podcenění budoucích nákladů na správu,“ varuje Srbová.
