Koupit byt, pronajmout ho a dlouhodobě držet. Tak stále uvažuje mnoho českých investorů. Samotné vlastnictví ale ještě neříká, zda kapitál pracuje efektivně. Nemovitost může generovat stabilní nájemné, přesto už nemusí být nejlepším místem pro zhodnocení peněz, které v ní investor drží.
Právě na této myšlence staví FLET. Nevnímá investiční nemovitost jako jednorázový obchod, ale jako aktivum, které je potřeba správně vybrat, financovat, spravovat a průběžně vyhodnocovat. Proto propojuje vyhledání investičních nemovitostí, správu bytů a audit nemovitostí do jednoho navazujícího ekosystému.
Investor přitom nemusí využívat všechny služby najednou. Může začít hledáním nové investice, předat do správy stávající byt nebo si pouze nechat zhodnotit portfolio prostřednictvím auditu.
Výdělek bez ztráty investiční efektivity
Mnoho investorů sleduje především výši nájemného. Důležitou otázkou ale je, jaký výnos nemovitost vytváří vzhledem ke své aktuální hodnotě a množství kapitálu, které je v ní vázáno. Hodnota bytu a výše nájemného se totiž v čase nevyvíjejí stejným tempem. Nemovitost může výrazně zdražit, zatímco nájemné roste pomaleji. Investor sice stále inkasuje pravidelný příjem, ale výnos vzhledem k současné tržní hodnotě nemovitosti postupně klesá. Kapitál tak může pracovat méně efektivně než dříve.
„Nemovitost je živá investice, kterou je potřeba pravidelně vyhodnocovat. Investor by měl sledovat nejen příjem z nájmu, ale také to, zda jeho kapitál pracuje co nejefektivněji vzhledem k aktuální situaci na trhu,“ říká David Bureš, zakladatel a CEO FLET.
Ekosystém místo jednotlivých služeb
Trh investičních nemovitostí bývá rozdělen mezi řadu specializovaných firem. Jedna pomáhá s nákupem, druhá s hypotékou, třetí se správou a další s rekonstrukcí. Každá z těchto služeb může fungovat dobře samostatně, problém ale často vzniká v okamžiku, kdy na sebe jednotlivé kroky nenavazují. FLET proto propojuje celý investiční cyklus do jednoho systému.
Informace získané při výběru nemovitosti ovlivňují financování i následnou správu. Zkušenosti ze správy následně poskytují data pro audit nemovitostí. Výsledky auditu pak mohou vést k optimalizaci, rekonstrukci, změně strategie nebo k prodeji a reinvestici kapitálu. Podstatou ekosystému není počet služeb, ale jejich návaznost.
Cílem je, aby investor pracoval s jedním investičním procesem namísto několika oddělených dodavatelů.
Vyhledání investiční nemovitosti
Při hledání nové investice nezačíná FLET konkrétním bytem, ale investorem samotným. Posuzuje jeho kapitál, očekávané cash flow, investiční horizont, existující úvěry i celkovou strukturu majetku. Následuje výběr vhodné nemovitosti založený na lokalitě, technických parametrech, ekonomické kalkulaci a právní kontrole.
Analýzou podle interních metodik firmy projde přibližně 1750 pražských bytů měsíčně, přičemž investiční doporučení získává přibližně jedno procento z nich. Součástí procesu je také nastavení financování. Výslednou výnosnost totiž neovlivňuje pouze kupní cena nemovitosti, ale také poměr vlastního a cizího kapitálu, dopad splátek na cash flow nebo možnosti budoucího refinancování.
Po nákupu následuje příprava nemovitosti pro pronájem. Ať už jde o novostavbu, nebo starší byt, cílem není pouze estetika, ale především dosažení vyšší atraktivity, rychlejšího obsazení a dlouhodobé konkurenceschopnosti na trhu.
Správa bytů jako zdroj dat
Druhou vstupní cestou je správa stávajících nemovitostí. Ta zahrnuje vyhledání a prověření nájemníků, komunikaci během nájemního vztahu, řešení oprav, vyúčtování, koordinaci rekonstrukcí i komunikaci se společenstvími vlastníků. Pro investora znamená především úsporu času a snížení provozních starostí.
Z pohledu FLET má ale ještě další význam. Správa vytváří cenná data o skutečném fungování nemovitosti. Právě údaje o obsazenosti, výši nájemného, rychlosti znovuobsazení, technických zásazích nebo nákladech na provoz ukazují, jak si jednotlivé byty vedou v praxi. Tato data následně vstupují do auditu nemovitostí.
Držet, optimalizovat nebo prodat?
Audit nemovitostí představuje třetí samostatnou službu a současně prvek, který FLET na trhu nejvíce odlišuje. Audit neposuzuje pouze příjem z nájmu. Hodnotí aktuální tržní cenu nemovitosti, dosažitelné nájemné, technický stav, očekávané investice, poptávku nájemníků, vývoj lokality i efektivitu kapitálu uloženého v nemovitosti.
Výsledkem je jednoduchý rozhodovací rámec založený na metodě semaforu. Zelená znamená, že nemovitost plní svoji funkci a dává smysl ji dále držet. Žlutá ukazuje prostor pro optimalizaci, například prostřednictvím rekonstrukce, modernizace nebo úpravy nájemného. Červená signalizuje, že kapitál by mohl pracovat efektivněji jinde a že za úvahu stojí prodej a reinvestice.
„Nechceme investorovi říkat, že každý byt musí držet navždy. Naším cílem je dát mu dostatek dat pro správné rozhodnutí. Někdy je nejlepší nemovitost držet, jindy optimalizovat a někdy může být správným krokem prodej a přesun kapitálu do výkonnější investice,“ říká Bureš.
Rozhodující je výsledek portfolia
Propojení vyhledání, správy a auditu vytváří uzavřený investiční cyklus. Investor tak neřeší jednotlivé provozní kroky, ale především výsledky svého portfolia. Klíčové otázky totiž zůstávají stejné: Jakou hodnotu portfolio vytváří? Odpovídá výnos množství vloženého kapitálu? Potřebují některé byty optimalizaci? A plní jednotlivé nemovitosti stále účel, kvůli kterému byly pořízeny? Právě hledání odpovědí na tyto otázky je podstatou ekosystému FLET.
