Zvýšené napětí v regionu v posledních týdnech vyvolalo otázky, zda Dubaj stále obstojí jako bezpečný přístav pro kapitál. Podle realitní expertky Žanety Vaškové se však realita liší od mediálního obrazu – trh funguje dál, jen se mění chování investorů.
V posledních týdnech se geopolitická situace na Blízkém východě dostala znovu do centra pozornosti. Zatímco finanční trhy reagovaly zvýšenou volatilitou, dubajský realitní sektor podle praxe zůstává stabilní.
„Krátkodobě se situace promítla spíše do sentimentu než do reálného fungování trhu. Transakce probíhají standardně, developeři i státní instituce fungují bez omezení,“ říká realitní makléřka a investiční specialistka Žaneta Vašková.
To, co může na první pohled působit jako zpomalení, podle ní není signálem oslabení. „Nejde o stagnaci, ale o přirozenou stabilizaci. Trh se posouvá od spekulativního růstu k selektivnějšímu a udržitelnějšímu vývoji,“ dodává.
Opatrnost, nikoliv panika
Napětí v regionu se přesto promítlo do chování části investorů. Typickým projevem není odchod z trhu, ale spíše větší opatrnost. „Ano, vidíme zpomalení rozhodování a přístup typu ‚wait and see‘. To je v takové situaci přirozené. Neznamená to ale, že by se trh zastavil,“ vysvětluje Vašková.
Naopak dlouhodobí investoři podle ní vnímají současnou situaci jako příležitost. Trh jim umožňuje vyjednat lepší podmínky a vstupovat selektivněji než v období silného růstu. Důležitým signálem je podle ní i vývoj konkrétních transakcí. „Například v březnu se v projektu Aman Residences Dubai prodal off-plan byt za 422 milionů dirhamů, což ho řadí mezi nejdražší v historii Dubaje. To rozhodně není známka paniky,“ říká.
Klíčová otázka: bezpečnost kapitálu
V praxi se podle Vaškové opakují dvě hlavní obavy investorů: zda nepřijdou o peníze a zda budou projekty skutečně dokončeny. Odpověď leží v regulatorním rámci, který je jedním z pilířů dubajského trhu. „Investorské prostředky jsou u developerských projektů vedeny na escrow účtech pod dohledem Dubai Land Department a regulační autority RERA. Developer k nim nemá volný přístup,“ vysvětluje.
Finance se uvolňují postupně podle reálného postupu výstavby a pod kontrolou regulátora. Developer navíc musí splnit přísné podmínky ještě před samotným spuštěním projektu, včetně plného vlastnictví pozemku a schválení úřady. „To zásadně snižuje riziko zneužití prostředků a zvyšuje důvěru investorů,“ dodává.
Kapitál zůstává, jen se přesouvá
Navzdory geopolitickému napětí podle ní nedochází k odlivu kapitálu z Dubaje. Mění se ale jeho struktura.
„Nevidíme odchod investorů, ale jejich přesun a přerozdělení kapitálu. Investoři dnes mnohem více řeší kvalitu projektu, lokalitu a důvěryhodnost developera,“ říká Vašková. Střední segment si podle ní udržuje stabilní poptávku, zatímco v luxusním segmentu se otevírají zajímavé příležitosti. Zkušení investoři zde využívají silnější vyjednávací pozice.
„V prémiových lokalitách, jako je Palm Jumeirah, se objevují nabídky, které na trhu běžně nejsou. Právě v takových obdobích vznikají nadstandardní investiční příležitosti,“ dodává.
Změna je patrná i na nájemním trhu. Roste podíl dlouhodobých pronájmů a nájemci si zajišťují bydlení na delší období. „To není signál nejistoty. To je projev racionality a důvěry v trh,“ říká.
Safe haven pod tlakem?
Dubaj byla dlouhodobě vnímána jako bezpečný přístav pro kapitál. Současná situace tento status podle Vaškové nenarušuje, ale spíše testuje.
„Dubaj stojí na silném regulatorním prostředí, transparentním systému a stabilním řízení. Právě v obdobích nejistoty se tyto faktory ukazují jako klíčové,“ říká. Významnou roli hraje i širší ekonomický kontext. Dubaj se etablovala jako finanční centrum mezi Londýnem a Singapurem a její význam dále roste. Expanze finančního centra DIFC podle ní potvrzuje ambici stát se jedním z hlavních globálních uzlů.
Prodat, nebo držet?
Otázka, zda je současná situace bodem obratu, nebo příležitostí, se mezi investory objevuje stále častěji. Podle Vaškové je ale klíčové oddělit emoce od dat. „Největší chybou je reagovat ze strachu. Viděli jsme to během covidu, kdy lidé prodávali zbytečně a přišli o následné oživení trhu,“ říká.
Investiční rozhodnutí by podle ní měla vycházet z časového horizontu a strategie, nikoli z aktuálních titulků. „Pokud kupujete, příležitosti tu jsou. Pokud prodáváte, vyplatí se trpělivost,“ dodává.
Trh náročnější na kvalitu
Dubajský realitní trh se podle Vaškové posouvá do fáze, kdy bude výrazně náročnější na odbornost a orientaci. „Trh už není o tom, že všechno roste. Vyžaduje hlubší analýzu a kvalitní rozhodování. Právě v takových obdobích se ukazuje, kdo trhu skutečně rozumí,“ říká.
Základní princip ale zůstává stejný. „Dlouhodobý směr Dubaje se nemění. Toto město opakovaně ukázalo, že se dokáže rychle adaptovat a posunout dál silnější,“ uzavírá Žaneta Vašková.
